나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61904 [1] 부산광역시 동래구 낙민동 94-1 동원로얄듀크 101동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 "안민초등학교" 동측 인근에 위치하는 동원로얄듀크 제101동 제8층 제805호로서, 부근은 아파트단지, 근린상가 및 온천천 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하는 바 제반교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 22층 건내 제8층 제805호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시 및 목재 이중창,
내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지대와 등고평탄하며 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터, 서측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외 도로에 각각 접하며, 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 부산지방법원 2024타경61904 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 낙민동 94-1, 동원로얄듀크 101동 8층 805호

용도: 아파트

감정평가액: 575,000,000원

토지 면적: 37.83㎡ (토지 지분 37.829㎡)

건물 면적: 121.79㎡ (건물 지분 121.79㎡)

토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동래구 낙민동에 위치한 동원로얄듀크 아파트 101동 8층 805호입니다.

주변은 "안민초등학교" 동측 인근으로, 아파트 단지, 근린상가 및 온천천으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 동측으로는 약 25미터, 서측 및 남서측으로는 약 10미터 내외의 도로에 접해 있으며, 단지 내 진입로 및 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

주거 지역으로는 제3종일반주거지역으로 분류됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 12월 12일 농협은행주식회사 근저당 (230,400,000원)

* 기타 권리사항:

* 농협은행주식회사 근저당 (36,000,000원) - 말소

* 에이치엠자산관리대부주식회사 근저당 (247,000,000원) - 말소

* 주식회사바로크레디트대부 임의경매 (208,681,432원) - 말소 (2024타경61904)

* 제이비우리캐피탈주식회사 20번근저당권부채권근질권설정 (247,000,000원) - 말소

* 농협은행 임의경매 (187,412,293원) - 말소 (2025타경1978)

* 총 등기부채권액: 513,400,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상이라도 점유 관계 및 실제 임대차 계약 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린상가가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

"안민초등학교"가 인접해 있어 학군 수요가 있는 지역입니다.

온천천이 가까이 있어 주민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

주변에 혐오시설이나 불쾌감을 줄 만한 시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근 시내버스정류장을 통해 부산 시내 각지로 이동이 용이합니다.

* 교육: 안민초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀의 등하교가 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변 근린상가를 통해 생활필수품 구매 등이 가능합니다.

* 주차: 아파트 단지 내 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다. (총 주차 대수 173대)

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행되는 경우, 절차상 혼란이나 지연이 발생할 수 있습니다. 다만, 통상적으로 사건은 통합되어 진행됩니다.

* 임대관계 미상: 인수할 보증금은 없으나, 현재 점유자의 임대차 관계가 불분명하므로 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 면적 표기 상이: 제공된 건물 면적(121.79㎡)과 최근 매매 정보(JSON) 상의 전용면적(59.955㎡, 84.98㎡) 간에 차이가 있습니다. 이는 공급면적과 전용면적의 차이일 수 있으나, 계약 시점이나 실측 면적에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 여부 및 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주요 권리들은 경매를 통해 모두 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 중복사건, 임대관계 미상, 그리고 공급면적과 전용면적 간의 차이는 명도 및 입주 시 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 동래구의 우수한 생활 인프라를 갖춘 주거 지역 내 아파트입니다.

* 안민초등학교 인접 및 온천천과의 가까운 거리로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정입니다.

* 적극적인 명도 진행을 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(JSON) 분석 결과,

59. 955㎡(약 18.14평) 면적의 경우 2026년 6월 305,000,000원 ~ 315,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 508만원 ~ 525만원)

84. 98㎡(약 25.70평) 면적의 경우 2026년 7월 18일 400,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 471만원)

본 물건의 감정가는 575,000,000원이며, 제공된 건물 면적 121.79㎡(약 36.84평)를 기준으로 할 때, 최근 거래된 대형 면적(84.98㎡)의 ㎡당 가격(약 471만원)을 적용하면 약 573,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가와 유사한 수준입니다.

면적 표기 상이 및 중복사건, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가 수준에서 경쟁을 예상하며 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

예상 입찰가: 580,000,000원 (58,000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.