나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경41533 [8] 대구광역시 달서구 월성동 1264 트럼프스타 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록8,9 목록10,11 목록12,13은 각 2개호 일괄 사용중인 '튼 상가'임
3.목록14는 목록10~13의 '목욕탕 기계실'로 이용되고 있음
4.감정보완서(재감정서) 상 기계설비(지하2층,5,6,7층에 각 소재) 매각 포함. 해당 기계설비는 전유면적 부분이 아닌 공유면적 부분에 설치되어 있으며(계단실 등 임의로 개조하여 설치), 실제 작동하지 않을 것으로 파악됨(수리비 등 많은 비용 소요 예상)
5.5층 천정부분에 누수 흔적이 있으며, 수리여부등 확일불가
6.대항력 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
7.상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상의 대항력 여지 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물개요

본건은대구광역시달서구월성동1264번지,트럼프스타5층501호에소재하는근린상가물건입니다.건물명은트럼프스타이며,집한건물로서철근콘크리트구조로이루어져있습니다.

1.2. 면적및감정가

본건의토지면적은989.87㎡(약300평)이며,건물면적은2454.83㎡(약743평)입니다.

물건의감정평가액은7,822,000,000원입니다.

1.3. 경매기본사항

사건번호는대구서부지원2024타경41533(8)이며,경매구분은부동산임의경매입니다.

채권자는중소기업은행이며,본건은토지와건물을일괄매각대상으로합니다.

2. 입지조건

2.1. 교통접근성

본건이소재한대구광역시달서구월성동일대는주요도로망과인접하여차량접근이용이하며,인근에대중교통이용이가능한버스정류장이위치하여대중교통이용편의성도양호할것으로판단됩니다.

2.2. 주변환경및상권분석

본건이위치한월성동일대는아파트단지와주택가가밀집한지역으로,상업시설과생활편의시설이잘갖추어진주거지역의특성을가지고있습니다.근린상가로서지역주민을주요고객으로하는업종에적합할수있으며,건물자체의집객력과해당호실의위치에따라활성화정도가달라질수있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상권리현황

등기부채권총액은약8,353,000,000원(근저당,임의경매,압류등포함)으로확인됩니다.

말소기준권리는2023년8월14일접수된중소기업은행의근저당권이며,이보다늦게설정된압류,임의경매개시결정등의권리는매각으로소멸될예정입니다.

매각으로소멸되지않는권리는별도로명시된바없습니다.

3.2. 임차인현황및인수위험

*대항력있는임차인:

- 류세운:보증금50,000,000원,차임500,000원.전입일자2019-02-15.대항력있음.

- 주식회사와이제이그룹:보증금350,000,000원,차임24,000,000원.사업일자2020-11-05.대항력있음.

상기두임차인의보증금합계는400,000,000원이며,이들은대항력이있으므로배당이완료되지않을경우매수인이잔액을인수해야합니다.

*대항력없는임차인(배당신고필요):

- 김 :보증금20,000,000원,차임0원.전입일자2024-08-08.대항력없음.

- 김 :보증금15,000,000원,차임0원.전입일자2024-08-07.대항력없음.

- 우재선:보증금50,000,000원,차임200,000원.전입일자2024-07-17.대항력없음.

- 조미정:보증금15,000,000원,차임0원.전입일자2024-08-07.대항력없음.

이들임차인은대항력이없으나,배당에서보증금전액을배당받지못할경우매수인이잔액인수할위험이있습니다.

*금액미상임차인리스크:

"상가건물임대차현황서에나타나는임대차관계미상의대항력여지있는임차인있음"이라는내용은매우중요합니다.이는보증금이나차임등금액이확인되지않거나정확한내용이파악되지않은상태에서도대항력을가질수있는임차인이존재한다는것을의미합니다.만약이러한임차인이있다면,그보증금전액을매수인이인수해야할수있으므로,이부분에대한철저한조사가필수적입니다.

4. 시장분석

4.1. 지역상권특성

대구광역시달서구월성동은안정적인주거배후수요를바탕으로꾸준한수요가이어지는지역입니다.주변에다양한근린생활시설과상업시설이입점해있어상권이비교적활성화되어있으며,본건이입점한트럼프스타건물역시해당지역의상업시설중하나입니다.

4.2. 건물자체특성

본건은근린상가로사용되는집합건물이며,총54개의호실로이루어진트럼프스타건물의일부입니다.다만,여러개호실이일괄사용되는점(목록8,9;10,11;12,13)과목욕탕기계실로사용되는호실(목록14)이있는등,개별호실별독립적인사용이나활용에제한이있을수있습니다.

5. 생활및편의시설

5.1. 생활인프라

월성동은달서구의주요상업지구중하나로,대형마트,은행,병원,관공서등다양한생활편의시설이잘갖추어져있습니다.교육시설로는초,중,고등학교가인근에위치하고있습니다.

5.2. 주변시설(혐오시설포함)

본건소재지인대구광역시달서구월성동1264번지일대에부동산가치에부정적인영향을줄수있는혐오시설(예:폐기물처리시설,화장장등)에대한특별한언급이나정보는확인되지않았습니다.일반적인도시지역의주거및상업시설이주를이루고있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 건물하자및설비문제

5층천정누수흔적:5층천정부분에누수흔적이발견되었으며,수리여부및상태확인이불가능하여추가적인수리비용이발생할가능성이있습니다.

기계설비:감정평가시매각포함된지하기계설비는전유부분이아닌공유면적에임의로설치되어실제작동이불가능할것으로판단되며,상당한수리비용이예상됩니다.

6.2. 복잡한임차인관계및인수부담

대항력있는임차인(류 , 주식회사와이제이그룹)의보증금총400,000,000원은배당받지못할경우매수인이인수해야하는직접적인부담입니다.

가장큰리스크는"임대차관계미상의대항력여지있는임차인"존재여부입니다.이임차인의보증금액수및인수여부에따라최종인수금액이크게증가할수있습니다.

6.3. 법적및행정적고려사항

중복사건및공동담보물건으로진행되는점은경매절차및향후권리관계정리에추가적인시간과노력이소요될수있습니다.

일부호실이2개호씩일괄사용되거나기계실로활용되는등,전유부분의독립적사용이나활용에제약이따를수있습니다.

7. 종합의견

본물건은대구광역시달서구에위치한상당한규모의근린상가로서,입지적장점과잠재적수익성이있을수있으나,복잡한권리관계와다수의리스크요인을내포하고있습니다.특히,대항력있는임차인및미상임차인의존재는매수인이인수해야할금액을증가시킬수있는주요요인이며,건물자체의하자도간과할수없습니다.본건에대한투자결정은매우신중하게,철저한현장조사와법률적검토를거친후내려야할것으로판단됩니다.

8. 투자포인트

*대구광역시달서구라는안정적인입지에서의상업용부동산투자기회.

*지역내수요를기반으로한안정적인임대수익가능성(리스크해결시).

*시세보다현저히낮은가격으로매입할경우,인수비용을포함하더라도수익률기대가능.

9. 예상입찰가산정가이드라인

본건의예상입찰가산정은매우신중하게접근해야합니다.

가장중요한변수는"금액미상임차인"의보증금으로,이금액을확인하지않고는정확한총인수금액을산정할수없습니다.

일반적으로,예상입찰가는감정가에서시세,건물의하자및수리비,그리고가장중요하게는매수인이인수해야할임차인보증금총액(최소400,000,000원+미상임차인보증금)을고려하여산정합니다.

추정치로는,현장조사및권리분석을통해확인된총인수비용(보증금,수리비등)과추후예상되는수익률을감안하여,감정가의60%~70%범위내에서보수적으로접근하는것을권장합니다.

정확한입찰가산정을위해서는반드시미상임차인에대한조사및현장점검을선행해야합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.