나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6238 [1] 울산광역시 울주군 두서면 인보리 산64-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6238 [1] 울산광역시 울주군 두서면 인보리 산64-1 임야 경매

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울산지방법원 경매1계 2024타경6238 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 인보리 산64-1 | 감정가: 760,257,200원 | 최저가: 182,538,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경6238 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경6238 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 인보리 산64-1

용도: 임야

감정가: 760,257,200원

토지면적: 88,402.00㎡ (약 26,741평)

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 강OO

채무자: 이OO

채권자: 의OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권 존재 가능성, 자생 입목 포함 평가

주의사항: 미확인 분묘 존재 가능성

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 두서면 인보리 소재 "두서초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지 및 순수 임야 등으로 형성된 지역입니다. 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 기본적인 차량 통행은 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지입니다. 소유자는 강OO, 채무자는 이OO이며, 채권자는 의OOOOOOO입니다. 본건의 특이사항으로 '분묘기지권'이 명시되어 있으며, 이는 토지 이용에 있어 중요한 제약이 될 수 있으므로 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다. 또한, 주의사항으로 '미확인 분묘가 있을 수 있음'이 언급되어 있어, 현장 확인 시 분묘 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 공부상 토지 이용계획 및 제한상태 외에는 특별한 권리상 하자는 없어 보입니다.

1.4. 상권분석

본건은 울산광역시 울주군 두서면의 임야 지역에 위치하여, 일반적인 상업 시설이나 도시 지역의 상권과는 거리가 있습니다. 주변 지역은 농경지와 임야가 주를 이루고 있어 상업 활동을 위한 배후 수요나 인프라가 매우 부족한 실정입니다. 가장 가까운 공공 시설로는 '두서초등학교'가 있으나, 이는 상권 분석보다는 생활 편의시설로서의 의미가 더 큽니다. 따라서 현재로서는 상업적 가치를 기대하기 어려운 지역입니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 '두서초등학교'가 위치해 있어 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변의 농경지와 임야는 쾌적한 자연 환경을 제공합니다. 차량을 이용하면 인근 지역으로의 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 마트, 병원 등 주요 생활 편의시설은 본건에서 상당 거리가 있을 것으로 예상되며, 차량을 이용한 이동이 필수적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 이는 토지 소유권과는 별개로 분묘를 관리하는 자에게 인정되는 권리로, 토지 개발이나 이용에 상당한 제약을 초래하며 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 본건은 농림지역, 보전관리지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 엄격한 제한이 따릅니다. 가축사육제한구역으로 지정된 점도 관련 사업을 진행할 경우 고려해야 할 부분입니다. 급경사 지역에 위치한 자연림 상태의 토지라는 점은 토목 공사 비용 증가 등 개발의 난이도를 높이는 요인입니다. 현재까지 검색 결과, 본건 주변에 명확히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 그러나 임야 지역의 특성상, 추후 개발에 따른 잠재적 혐오시설 유치 가능성 등에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 두서면의 넓은 임야로, 쾌적한 자연환경을 갖추고 있으나 토지 이용에 있어 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 분묘기지권이라는 중대한 권리관계 문제가 존재하며, 엄격한 개발 제한 규제와 급경사 지형이라는 물리적 조건이 개발 및 활용을 어렵게 합니다. 생활 편의시설과의 접근성 또한 낮아, 투자 목적보다는 자연 친화적인 환경에서의 개인적인 용도(전원생활, 임업 등)로 접근하는 것이 현실적입니다. 감정가는 7억 6천여만 원으로 넓은 면적을 고려하면 낮아 보일 수 있으나, 상존하는 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 넓은 토지 면적(88,402㎡, 약 26,741평)을 확보할 수 있다는 점입니다. 쾌적한 자연환경을 선호하는 개인에게는 활용 가치가 있을 수 있습니다. 또한, 향후 토지 이용 규제가 완화되거나, 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 매우 장기적이고 불확실한 요소입니다. 현재로서 각종 제한 사항으로 인해 일반적인 투자 상품으로는 부적합하며, 리스크를 감수하고 장기적인 관점에서 접근할 경우에 한하여 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계