나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6061 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-1 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산도시철도 2호선 부산대양산캠퍼스역"
남서측 인근에 위치하는 [현칭 "대한빌딩" 제3층 제304호]로서, 주위는 각종의 상업업무
시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산 도시철도 2호선역이
소재하는 등 일반적은 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제3층 제304호로서,

- 외벽 : 치장석 붙임 및 강화유리 마감 등.

- 내벽 : 내부 인테리어 마감 등.

- 창호 : 강화유리 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(상호명 : "본청 건축사사무소")로 이용중임.

설비내역

빌딩 내 일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비,
승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 제1,2종 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30미터 내외, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에
각각 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)
(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경6061 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-1, 3층 304호 (경상남도 양산시 부산대학로 150, 3층 304호)

건물명칭: 대한빌딩 3층 304호

용도: 근린상가 (제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 190,000,000원

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 39.06㎡ (약 11.82평)

건물면적: 96.80㎡ (약 29.28평)

토지 지분: 39.0634㎡ (약 11.82평)

건물 지분: 96.8㎡ (약 29.28평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제3층

준공일: 2016년 07월 04일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산도시철도 2호선 부산대양산캠퍼스역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위에는 각종 상업업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장 및 부산 도시철도 2호선역이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

본건 북동측으로 폭 약 30미터 내외, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로의 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2016년 08월 31일 접수된 구서2동새마을금고의 근저당권(채권금액: 154,700,000원)입니다.

해당 경매 절차로 인해 근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 154,700,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오세준

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2022년 11월 09일

확정일자: 2022년 11월 09일

배당신고일자: 2024년 08월 09일

대항력: 없음.

비고: 상호명 "본청 건축사사무소"로 이용 중.

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 현재 권리분석상 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 현재 파악된 등기부상 또는 기타 권리 중 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 특이사항 없음)

4. 상권분석

건물 현황: "대한빌딩" 제3층 제304호이며, 현재 "본청 건축사사무소"로 이용 중입니다.

주변 상권: 상업업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

개발 호재: 양산 물금 신도시 지역으로 지속적인 인구 유입 및 상권 발달이 기대됩니다. 부산도시철도 2호선 역세권이라는 교통 이점이 있습니다.

잠재 고객: 인근 배후 주거 단지 거주민, 상업 시설 종사자, 역 이용객 등 다양한 유동 인구 및 고정 고객 확보가 가능합니다.

5. 생활정보

편의시설: 건물 주변에 상업시설이 밀집해 있어 은행, 병원, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

교육시설: 부산대학교 양산캠퍼스가 인접해 있어 관련 수요층을 대상으로 한 업종에 유리할 수 있습니다.

주변 환경: 주거와 상업, 업무가 복합된 지역으로 생활 및 업무 편의성이 높은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 모든 상가와 마찬가지로 경기 변동, 업종 특성, 상권 변화 등에 따라 공실이 발생할 위험이 있습니다.

임대 경쟁: 주변에 유사한 상업 시설이 다수 존재하므로, 임차인 확보 및 임대료 책정 시 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

추가 조사 필요: 현 임차인의 계약 조건, 향후 갱신 여부, 권리금 회수 등 세부적인 사항은 추가 조사가 필요할 수 있습니다. (현재 명세서상 대항력 없는 임차인 1인으로 파악됨)

7. 종합 의견

본 물건은 양산 물금 지역의 핵심 상권에 위치한 근린상가로, 부산도시철도 2호선 역을 도보로 이용 가능한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

현재 건축사사무소로 영업 중이라는 점은 해당 업종 또는 관련 업종의 안정적인 임차인 확보 가능성을 시사합니다.

양산 신도시의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화가 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 부산도시철도 2호선 부산대양산캠퍼스역 인접으로 높은 유동인구와 접근성을 확보하고 있습니다.

풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 상업시설이 밀집되어 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

성장 가능성: 양산 신도시 개발의 중심지에 위치하여 향후 상권 성장 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

인수되는 보증금: 0원

입찰가 산정 시 고려사항:

* 인근 유사 상가 물건의 실거래가 및 호가 분석.

* 현재 임대 조건(보증금 20,000,000원, 월세 400,000원)을 고려한 적정 임대 수익률 분석.

* 양산 물금 지역의 현재 및 미래 상권 가치 평가.

* 건물의 관리 상태 및 향후 예상되는 유지보수 비용 고려.

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 상세한 시세 조사, 임대 수익률 분석, 그리고 개별적인 투자 성향을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세 및 수익률을 고려한 전략적인 접근이 필요할 수 있습니다.

*참고: 본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사를 통한 추가적인 확인이 필요합니다. 예상 입찰가는 시장 상황 및 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.