나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106688 [1] 경상남도 양산시 호계동 1109-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2024.05.17

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 "삼성초등학교" 동측 원거리에 위치하며, 주변은 공장 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

북측 하향 경사지에 위치해 자체부지 대체로 평탄한 사다리형토지입니다.

건물의 구조 및 현상

주건물: 일반철골구조 기타지붕 2층 건으로
벽체: 약 1.2m 콘크리트 위 판넬 마감 등.
주기둥: H-beam
층고: 약 8m
창호: 샷시 창호.
공장으로 이용중입니다.

부속건물: 일반철골구조 기타지붕 2층 건으로
외벽: 판넬 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일붙임 등.
창호: 샷시 창호.
사무실 등으로 이용중입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 "기계기구 감정평가명세표"와 같으며, 현상은 보통입니다.

공작물의 현상

-

기타참고사항

임대관계 사항 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구목록 1 내지 10 각 매각 포함
2. 별첨 사진용지와 같이 이동이 용이한 컨테이너박스 및 제시외 동산(기계기구) 3개가 소재하나 감정평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경106688 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 호계동 1109-1

용도: 공장

감정가: 3,417,373,900원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 2542.30㎡ (약 769.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2092.41㎡ (약 633.05평)

건물 제시외면적: 15.60㎡

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구목록 1 내지 10 각 매각 포함.

* 이동이 용이한 컨테이너박스 및 제시외 동산(기계기구) 3개가 소재하나 감정평가 및 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 호계동 1109-1번지에 소재하며, "삼성초등학교"에서 동측으로 원거리에 위치합니다. 주변은 주로 공장 및 임야 등으로 형성된 산업단지 지역입니다.

2.2. 지형 및 토지 상황

토지는 북측 하향 경사지에 위치하나, 자체 부지는 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다.

2.3. 접근성

인근에 대중교통 시설이 발달한 지역은 아니며, 주로 차량을 이용한 접근이 용이한 산업 지역의 특성을 보입니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

본 물건지 주변은 공장 지대가 넓게 형성되어 있으며, 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있었던 것으로 확인됩니다. 다만, 본건 소재지 자체에서 직접적으로 인접한 혐오시설은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 양산시 전체적으로는 폐기물 처리 시설이나 소각장 등이 과거에 논란이 된 사례가 있으나, 본 건물의 직접적인 영향권 내에 있는지 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당(접수일자 2019-06-21)보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 토지 기준 약 46.7억 원, 건물 기준 약 46.78억 원으로, 감정가 대비 높은 채무 총액이 설정되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주식회사 잇소(황 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-21

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 황

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-11-25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.4. 인수 가능한 보증금

등재된 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 경상남도 양산시 호계동에 위치한 공장 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변은 주로 공장 시설과 임야가 혼재된 산업단지 환경을 이루고 있습니다.

4.2. 산업 및 개발 가능성

양산시는 다양한 산업 시설이 입지한 지역으로, 관련 산업의 동향 및 지역 개발 계획에 따라 본건의 가치가 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

산업단지 내 위치 특성상, 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설은 부족할 것으로 보입니다. 생활 편의보다는 생산 및 업무 활동에 초점이 맞춰진 환경입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

가장 가까운 교육 시설인 삼성초등학교는 다소 원거리에 위치해 있어 도보 통학이 어렵습니다. 주요 의료 시설 이용을 위해서는 양산 시내 또는 인근 도시로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 물건

감정평가 및 매각 대상에서 제외된 컨테이너박스 및 동산(기계기구) 3개가 소재하고 있습니다. 이에 대한 명확한 처리 절차 협의 또는 인수인계 과정에서 분쟁의 소지가 발생할 수 있으므로, 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 미확인 임대 관계

보고서에 명시된 임차인들은 대항력이 없으나, 기타 미확인된 임대 관계나 점유자가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 혐오시설 관련

과거 양산시 지역에서 폐기물 처리 시설 등의 혐오시설 설치 관련 논의가 있었던 사례가 있으나, 본건이 위치한 호계동 1109-1번지에서 직접적으로 인접한 혐오시설은 현재 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 산업단지 개발 또는 환경 규제 변화에 따른 잠재적 영향은 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 호계동에 위치한 공장으로, 임의경매로 진행 중입니다. 감정가는 약 34.17억 원이며, 토지 약 769평, 건물 약 633평의 규모를 갖추고 있습니다. 등기부상 설정된 다수의 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정이며, 등재된 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 따라서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 매각 대상에서 제외된 제시외 물건의 처리 문제와 잠재적인 미확인 임차인 존재 가능성에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 양산시 산업단지에 위치하여 공장으로서의 입지적 강점을 가집니다.

* 권리관계 명확: 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 무인수 임차인: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,417,373,900원입니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려하여, 시장 시세, 주변 공장 거래 동향, 물건의 현 상태, 향후 활용 가치 및 수익성 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경쟁 상황 등을 예측하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.