나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10269 [1] 경상북도 경주시 감포읍 감포리 86 감포읍꿈애공간아파트 102동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 감포읍 감포리 소재 ""감포읍꿈애그린아파트 102동 2층 201호""로서,
부근은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 간선도로와의 접근성 등으로 보아, 제반교통상황 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건(102동) 내 2층 201호 구분건물로서,
외벽: 외장석재, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 장판지 및 타일 등 마감
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 LPG에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지에 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, ""아파트용지 및 주상용지""로
이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복2차선, 북동측으로 폭 약8m의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축
사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 2): 제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한(200)
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경주지원 2025타경10269 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 경주시 감포읍 감포리 86번지에 위치한 감포읍꿈애공간아파트 102동 2층 201호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 124,000,000원이며, 토지면적은 40.91㎡ (약 12.38평)이고, 건물면적은 79.81㎡ (약 24.14평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본 경매의 채권자는 임차인인 남하은이며, 이는 본 경매가 임차인에 의해 신청된 강제경매임을 시사합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 감포읍 감포리 소재 "감포읍꿈애그린아파트 102동 2층 201호"에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로로는 북서측에 왕복 2차선 도로, 북동측에 폭 약 8m의 포장도로가 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

토지는 남동측 하향의 완경사지에 위치하며, 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로서 "아파트용지 및 주상용지"로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 임차인 남하은입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2018년 7월 2일 접수된 김용준의 가압류(갑5)입니다.

이후 접수된 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 본 경매를 신청한 남하은의 강제경매개시결정(갑14, 2025년 1월 21일 접수)은 말소됩니다.

등기부채권 총액은 316,829,700원입니다.

가장 중요한 권리관계는 임차인 남하은의 존재입니다.

임차인 남하은은 2018년 4월 12일에 전입신고와 확정일자를 받았으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원으로 설정되어 있습니다.

등기부등본상 주택임차권(을1)은 130,000,000원이며, '말소: 인수'로 표기되어 있습니다.

물건명세서에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 2024.5.23. 주택임차권"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

하지만, 임차인 남하은이 본 경매의 채권자로서 136,363,810원의 강제경매를 신청한 점과, 보증금(130,000,000원)이 경매 신청 금액보다 적다는 점을 감안할 때, 경매 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높습니다. 이 경우 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 경주시 감포읍에 위치한 오피스텔로, 주변 지역은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역입니다.

건축물 총괄표제부에 따르면, 전체 대지면적은 2435㎡이며, 건물은 공동주택 및 업무시설로 사용되고 있습니다.

본 물건이 속한 102동은 10층 건물로, 업무시설(오피스텔)로 사용승인되었습니다.

현시점 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 판단할 만한 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인하시는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물(102동) 내 2층 201호입니다.

외벽은 외장석재, 몰탈위페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다.

오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, LPG에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 2017년 12월 22일에 사용승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 남하은의 보증금 인수 가능성: 임차인의 보증금 130,000,000원은 등기부등본 및 물건명세서상 '인수'로 표기되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 다만, 임차인이 경매 채권자라는 점을 고려할 때, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받아 인수 부담이 없을 가능성도 있습니다. 이 부분은 법원 매각기일 조사를 통해 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계에 대한 정보가 명확하지 않아, 실제 점유 현황 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 감포읍에 소재한 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔입니다. 감정가는 1억 2,400만원이며, 전용면적 79.81㎡ (약 24.14평)에 토지지분 40.91㎡ (약 12.38평)을 포함합니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 남하은이 존재하며, 해당 임차인이 본 경매의 채권자라는 점입니다. 임차인의 보증금 1억 3천만원이 인수될 가능성이 있으나, 채권자로서 경매를 신청한 점을 감안할 때 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 가능성이 높아 인수 부담이 없을 수도 있습니다. 이 부분은 법원의 최종 배당 결과 확인이 필수적입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 물건이 2023년 11월 13일에 1억 3,800만원에 직거래된 사례가 있어, 감정가 대비 시세는 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 유리한 감정가: 최근 실거래가(1억 3,800만원) 대비 감정가(1억 2,400만원)가 낮게 책정되어 있어, 인수 보증금이 없을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공된 건물로, 연식이 짧아 즉각적인 수리 비용 부담이 적습니다.

* 임차인 동시 채권자: 임차인이 경매를 신청한 경우, 명도 과정에서 유리하게 작용할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 임차인 남하은의 보증금 130,000,000원 인수 여부가 가장 중요한 변수입니다.

현재 제공된 정보상 "말소: 인수" 및 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 표기되어 있으나, 임차인이 경매 채권자로서 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높다고 판단됩니다.

따라서, 본 예상 입찰가는 임차인이 보증금 전액을 배당받아 인수 부담이 없다고 가정하여 산정합니다.

시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 전용면적 79.8096㎡(약 24.14평) 물건이 2023년 11월 13일에 13,800,000만원(1억 3,800만원)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

예상 입찰가:

임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우, 감정가를 기준으로 적정 수익률을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가(1억 3,800만원)와 감정가(1억 2,400만원)를 고려할 때, 90% ~ 100% 수준의 입찰가가 합리적입니다.

* 합리적인 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

주의사항:

만약 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하여 일부라도 인수해야 할 경우, 총 매수 비용은 예상보다 크게 증가합니다. 따라서 입찰 전 반드시 법원으로부터 해당 물건의 배당표를 확인하여 임차인의 배당률 및 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 가정하에 제시되었으므로, 최종 입찰 결정 시에는 반드시 해당 리스크를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.