나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57246 [2] 충청남도 당진시 송악읍 가교리 632 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57246 [2] 충청남도 당진시 송악읍 가교리 632 임야 경매

• 사건번호: 2024타경57246
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 가교리 632
• 감정가: 963,825,000원
• 최저가: 231,415,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

서산지원 경매1계 2024타경57246 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 가교리 632 | 감정가: 963,825,000원 | 최저가: 231,415,000원 | 용도: 임야

1. 서산지원 2024타경57246 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경57246 (2)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 가교리 632

용도: 임야 (일부 필지는 현황 지목과 다르게 이용 중)

감정가: 963,825,000원

토지면적: 8,378.00㎡ (약 2,534.6평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 서OO

채무자: 서OO

채권자: 당OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 토지 이용

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 가교리에 위치하며, 총 10개의 필지로 구성된 임야 및 토지입니다. 주위 환경은 전답 등의 농경지, 단독주택 및 자연림 등으로 이루어진 농촌 지대입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 교통 여건은 보통입니다.

각 필지별 이용 현황은 다음과 같습니다.

기호 1-3: 합덕읍 옥금리에 소재하며, 현황 "답"(논)으로 이용 중입니다. 부정형 및 세장형 평지이며, 남동측 구거를 통해 약 3m 폭의 포장도로를 이용합니다.

기호 4: 현황 "도로 및 주거나지"로 이용 중인 부정형 완경사 토지입니다. 본건 일부를 포함한 폭 약 3m 포장도로에 접합니다.

기호 5: 현황 "주거나지"로 이용 중인 부정형 평지입니다. 서측 3m 포장도로(기호9)에 접하나, 단차로 인해 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

기호 6: 건축허가를 득하고 대지로 조성 중인 토지입니다. 부정형 완경사 지대에 자체 평탄하게 조성되어 있으며, 동측 3m 포장도로(기호4) 및 남측 3m 포장도로(기호7)에 접합니다.

기호 7: 현황 "도로"로 이용 중인 부정형 완경사 토지입니다. 본건 자체가 도로로 이용됩니다.

기호 8: 건축허가를 득하고 대지로 조성 중인 토지입니다. 부정형 완경사 지대에 자체 평탄하게 조성되어 있으며, 동측 3m 포장도로(기호9)에 접합니다.

기호 9: 현황 "도로"로 이용 중인 부정형 완경사 토지입니다. 본건 자체가 도로로 이용됩니다.

기호 10: 현황 "일부 묘지 및 답"으로 이용 중인 자연림 상태의 토지입니다. 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

제시외 물건으로 기호 10 토지 지상 컨테이너, 농막, 비닐하우스 등은 이동 가능한 것으로 판단되어 매각에서 제외되었습니다. 또한, 기호 10 토지 남측 하단부에 유연 분묘 1기가 소재합니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 물건은 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

기호 1-3: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당합니다.

기호 4-10: 계획관리지역, 성장관리계획구역에 해당하며, 일부 필지(기호 5, 8, 9, 10)는 준보전산지입니다. 모든 필지는 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)에 포함됩니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 가교리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 이루어진 농촌 지역입니다. 당진시 송악읍은 아산국가산업단지, 석문국가산업단지 등이 인접하여 산업 활동이 활발한 지역으로, 최근 인구가 집중되는 추세를 보이고 있습니다. 또한, 당진IC와 인접해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 본 물건 자체는 농촌 지대에 속해 있으나, 일부 필지는 건축 허가를 득하고 대지로 조성 중이며, 도로로 이용되는 필지도 포함되어 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 권리 분석

본 건은 부동산 임의 경매 물건으로, 소유자이자 채무자는 서OO입니다. 채권자는 당OOOOOOOO이며, 해당 채권자의 신청으로 경매가 진행되고 있습니다.

주요 권리사항으로는 다음과 같은 특이사항이 있습니다.

- 농지취득자격증명: 목록 4, 6, 7 필지는 농지에 해당하므로, 낙찰자는 반드시 해당 증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

- 분묘기지권: 목록 10 토지 지상에 분묘 1기가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 처분에 제한을 줄 수 있는 중요한 사항이므로, 경매 진행 시 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 상권 분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이나 농산물 관련 유통 시설 등이 발달할 가능성이 있습니다. 송악읍은 산업단지와 인접해 있어 관련 종사자들을 위한 주거 및 상업 시설 수요가 존재합니다. 또한, 일부 필지가 대지 조성 중이고 건축 허가를 득한 점을 고려하면, 향후 소규모 주거 단지 개발 또는 관련 시설 입지를 통해 상권이 형성될 여지가 있습니다.

1.7. 생활 정보

본 물건지 인근에는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시 주요 간선도로 접근성이 양호한 편입니다. 주변 편의 시설 및 상업 시설은 당진시내 또는 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 농촌 지역 특성상 주거 환경은 조용하고 자연 친화적인 편입니다.

1.8. 잠재적 리스크

- 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 4, 6, 7 필지는 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 이는 낙찰 무효 및 보증금 몰수로 이어질 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

- 분묘기지권: 목록 10 토지의 분묘는 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다. 분묘기지권은 법적으로 보호받는 권리이므로, 토지 이용 계획 시 반드시 고려해야 합니다.

- 원상회복명령 가능성: 목록 4, 7 필지는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 현재 토지 이용 상태에 따라 추가적인 비용 발생 등의 부담으로 이어질 수 있습니다.

- 맹지 및 도로 접근성: 기호 10 필지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 관계 및 통행로 확보 방안을 면밀히 확인해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 가교리에 위치한 임야 및 토지로, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지 이용에 제약이 따르는 지역이 포함되어 있습니다. 그러나 일부 필지가 대지로 조성 중이며 건축 허가를 득한 상태로, 향후 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다. 특히, 당진시의 지속적인 개발 추세를 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 원상회복 명령 가능성 등 권리 및 법적 요건에 대한 철저한 사전 조사와 준비가 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

- 개발 잠재력: 건축 허가를 득하고 대지로 조성 중인 필지(기호 6, 8)는 신축 건축 또는 전원주택 단지 조성 등의 개발 사업을 통해 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

- 토지 가치 상승 기대: 당진시의 성장 가능성과 산업단지 인접성 등을 고려할 때, 미래 가치 상승 여력이 충분한 투자처입니다.

- 농업 및 관련 시설 투자: 농업진흥구역 필지들은 농업 관련 사업이나 시설 투자에 활용될 수 있습니다.

- 전략적 접근: 잠재적 리스크 요인들을 명확히 인지하고, 관련 법규 및 절차를 철저히 준수한다면 안정적인 투자 성공을 거둘 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매1계