나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경4042 [1] 충청남도 홍성군 광천읍 매현리 산68-7 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.12.31

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 경량철골조 함석지붕(조립식) 단층 건물로서,
(사용승인일 : - )

내.외벽 : 판넬마감 등이며,
바닥 : 콘크리트 및 에폭시 마감 등 입니다.

이용상태

기호(1) : 농산물저장(저온)창고 건물로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 전기설비 및 냉방기(저온) 설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도 및 사진용지" 참고하여 주시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 함석지붕(조립식)이나, 현황 "샌드위치판넬지붕" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 매각 포함
- 전기설비 및 냉방기(저온) 설비 등이 구비되어 있음
- 공부상 함석지붕(조립식)이나, 현황 "샌드위치판넬지붕" 상태임
- 정확한 위치 및 경계확인은 측량을 요하는 사항인 바, 재확인 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 홍성지원 2024타경4042 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 매현리 산68-7

용도: 창고시설

감정가: 62,568,000원

매각대상: 건물만 매각 (토지는 별도)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충남신용보증재단

1.2. 건물 정보

건물 면적: 115.92㎡ (약 35.05평)

건물 제시외 면적: 81.00㎡ (약 24.50평)

총 사용 면적: 196.92㎡ (약 59.55평)

공부상 지붕: 함석지붕 (조립식)

현황 지붕: 샌드위치판넬 지붕

건물의 구조: 경량철골조, 단층 건물

사용승인일: 1994년 12월 27일

내부 마감: 판넬 마감, 바닥 콘크리트 및 에폭시 마감

설비 내역: 전기 설비, 냉방기(저온) 설비 구비

1.3. 토지 정보

토지 면적: 0.00㎡ (본 경매 대상이 아님)

토지 지분: 0㎡ (본 경매 대상이 아님)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (본 경매 대상이 아님)

토지 소유권: 본 경매 물건과 별개이며, 등기부등본 상 '삭령최씨정랑공파종중'의 지분 이전 내역 확인됨.

2. 입지조건

2.1. 지역 개요

본 물건은 충청남도 홍성군 광천읍 매현리에 위치하며, 광천읍은 역사적으로 서해안 지역의 중요한 물류 및 상업 중심지였습니다. 특히 새우젓과 김 생산지로 유명하며, 광천전통시장은 지역 경제의 중심 역할을 해왔습니다.

2.2. 접근성

* 대중교통: 광천전통시장은 광천버스터미널과 가깝고, 광천역에서 도보로 접근 가능합니다.

* 도로망: 2차선 도로와 인접한 것으로 보이며, 주변 농로 등을 통해 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 정확한 접근 경로는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 최영상

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-11

* 대항력: 없음

* 주의사항: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 본 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 2024년 3월 12일자 충남신용보증재단의 가압류 (채권액: 54,980,000원) 입니다.

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 토지 등기부 요약

* 토지 소유권은 본 경매 물건과 무관하며, '삭령최씨정랑공파종중'과 관련된 지분 이전 등기 내역이 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 산업 특성

* 광천읍은 전통적으로 농수산물 거래 및 유통의 중심지 역할을 해왔습니다. 새우젓, 광천김 등 특산물이 유명하며, 광천전통시장을 중심으로 지역 상권이 형성되어 있습니다.

* 본 물건은 창고시설로, 주변 농업 생산 활동과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

* 최근 광천읍은 과거 상업도시로서의 명성을 되찾기 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

* 홍성군 전반적으로 생활폐기물 처리시설 등 혐오시설 설치에 대한 주민 갈등이 존재하나, 본 물건의 소재지와는 직접적인 연관성은 없어 보입니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 창고시설이므로 주거 생활과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

* 가장 가까운 편의시설 및 주거 지역은 광천읍내에 위치할 것으로 예상되며, 차량 이용 시 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 미소유

* 본 경매는 건물만 매각 대상이므로, 토지에 대한 소유권이 없습니다. 이는 향후 토지 사용에 대한 토지 소유주(삭령최씨정랑공파종중 관련)와의 별도 협의가 필요함을 의미하며, 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 현황과 공부상 차이

* 건물의 지붕 재질이 공부상 '함석지붕(조립식)'이나 현황은 '샌드위치판넬지붕'으로 상이합니다. 사용 및 유지보수에 있어 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 정확한 위치 및 경계 확인 필요

* 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요하므로, 현장 답사를 통해 재확인해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

* 임차인 최영상씨가 있으나, 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 장기 사용 등 기타 사항은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 홍성군 광천읍에 위치한 창고시설로서, 건물만 매각 대상인 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 건물 자체는 농산물 저장(저온) 창고로 사용 가능하도록 전기 및 냉방 설비가 갖추어져 있으며, 현황과 공부상 지붕 재질의 차이, 정확한 위치 확인을 위한 측량 필요 등은 현장 답사를 통해 면밀히 검토해야 합니다. 권리상 하자는 없어 보이며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 미소유로 인한 불확실성이 존재하므로, 토지 소유주와의 원만한 협의 가능성 및 향후 활용 계획을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 건물 면적 대비 감정가

* 건물 면적 115.92㎡ (약 35.05평)에 대한 감정가가 62,568,000원이며, 제시외 건물 81.00㎡ (약 24.50평)를 포함하면 총 196.92㎡ (약 59.55평)에 해당합니다. 단순 면적 대비 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8.2. 내부 설비

* 농산물 저장(저온) 창고로 활용 가능한 냉방 설비가 구비되어 있어, 별도의 큰 설비 투자 없이 바로 활용 가능성이 있습니다.

8.3. 광천읍의 지역적 특성

* 지역 특산물(새우젓, 김) 생산 및 유통이 활발한 지역 특성상, 관련 업종 종사자에게는 잠재적인 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 건물만 매각 대상이므로 토지 사용에 대한 불확실성이 매우 큰 리스크로 작용합니다. 또한, 창고시설로서의 활용 가치와 주변 시세, 그리고 감정가 대비 적정 낙찰률을 고려해야 합니다.

* 감정가: 62,568,000원

* 토지 미소유로 인한 리스크 반영

* 건물만 매각 감안 시, 감정가의 60~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 40,000,000원 ~ 50,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.