나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107208 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 88-4 헤븐리치더퍼스트294 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2024.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양역" 의 북서측 인근에 위치하며, 부근은
오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 안양역(1호선) 및 노선버스장이 소재하여 교통상황은
양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제1층 제108호로서,
(사용승인일: 2018.3.7.)

외 벽: 석재붙임마감 및 몰탈위 페인트 마감 등
내 벽: 타일붙임 마감 등
창 호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장(전유부, 갑)의 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)로서 현재 주점으로
이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용되고
있음.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 안양동 88-4
도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안일초등학
교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기
관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시
권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한
강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.
2. 안양동 88-5
도시지역, 일반상업지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역<건축법>, 상대보호구역(안일초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시
기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한
특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉
진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람)<철도안전
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>.
3. 안양동 88-6
도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법
>, 상대보호구역(안일초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기
타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰 및 집합건축물
대장상 건축물현황도(표준적인 상황)등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장(전유부, 갑)의 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)로서 현재 주점으로 이용중.
본건 소재 건물 1층 중 107호, 108호, 109호 총 3개 호수를 합하여 크라운호프집으로 사용하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2024타경107208 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 88-4 헤븐리치더퍼스트294 1층108호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현재 주점 이용)

* 감정가: 401,000,000원

* 토지면적: 8.73㎡ (약 2.64평)

* 토지지분: 8.73㎡ (약 2.64평)

* 건물면적: 23.87㎡ (약 7.22평)

* 건물지분: 23.87㎡ (약 7.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 케이에프에이치이사공육유동화전문

* 특이사항: 유동화 물건, 본건 소재 건물 1층 중 107호, 108호, 109호 총 3개 호수를 합하여 크라운호프집으로 사용 중.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양역"의 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포되어 있어 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 안양역(1호선) 및 노선버스장이 소재하여 교통상황은 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제1층 제108호로서, 사용승인일은 2018년 3월 7일입니다.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2018년 6월 12일 접수된 하나은행의 근저당입니다.

* 등기사항 요약: 하나은행 근저당(192,000,000원), 다올저축은행 근저당(1,000,000,000원), 국민건강보험공단 압류, 힘펠 가압류(5,856,400원), 동화성세무서장 압류, 이병훈 가압류(11,000,000원), 케이에프에이치이사공육유동화전문 임의경매, 오대호 가압류(8,901,995원), 근로복지공단 가압류(165,544,680원) 등이 존재했으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 1,383,303,075원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 180,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 4월 30일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024년 10월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 권리분석 종합: 상기 권리 분석 결과, 본 경매 물건은 인수되는 권리 없이 깨끗하게 정리될 것으로 판단됩니다. 임차인 김 은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 현재 이용 상태: 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 주점으로 이용 중입니다.

* 활용 현황: 본건 소재 건물 1층 중 107호, 108호, 109호 총 3개 호수를 합하여 '크라운호프집'으로 사용하고 있습니다.

* 주변 상권: 안양역 인근에 위치하여 유동인구가 많으며, 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부합니다. 상업 및 업무 기능이 활발한 지역으로 근린상가로서 입지 조건이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 1호선 안양역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 생활 편의시설: 안양역 주변 상업지구와 주거 지역이 발달해 있어 쇼핑, 문화, 여가 등 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 통합 사용 호수: 현재 1층 107호, 108호, 109호 3개 호수를 통합하여 사용하고 있어, 향후 호수 분할 또는 개별 활용 시 건축법 등 관련 규정에 따른 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역이나, 일부 필지(안양동 88-5)에 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m-25m), 철도보호지구 등이 중복 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 법규 및 규제: 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용 중이나, 실제 영업 형태 및 관련 법규 준수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 안양역 인근 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설, 소각장 등 '혐오시설' 설치에 대한 지역 주민들의 반발 사례가 있으나, 본건 부동산의 직접적인 인접지에 특정 '혐오시설'이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안양역 초역세권에 위치한 1층 근린상가로, 높은 접근성과 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 11층 건물 내 1개 호수이나, 1층 3개 호수를 통합하여 '크라운호프집'으로 운영 중이라는 점에서 상권 활성화 가능성이 엿보입니다. 주변 주거 단지 및 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 3개 호수를 통합 사용한다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 안양역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 배후 수요 확보.

* 1층 상가: 높은 가시성과 접근성으로 안정적인 임대 수익 및 가치 상승 기대.

* 활발한 업종 이용: 현재 주점 운영으로 상권 활성화 가능성 확인.

* 발전 가능성: 주변 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 수혜 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 401,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 권리상 인수되는 보증금이 없는 물건으로, 감정가를 기준으로 시세 및 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 대비 80% ~ 100% 수준 (약 320,800,000원 ~ 401,000,000원)

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 현장 방문을 통한 추가 조사, 주변 시세 확인, 법률 및 세무 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.