나이스옥션 법원경매 부천 2024타경46680 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 464-23 그라하씨티 7층 705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동 소재 "부천 심곡동우체국" 남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 주상복합, 공동주택, 숙박시설, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(부천역) 등의 대중교
통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물내 7층 705호로서,
외벽: 석재붙임, 뿜칠 등 마감
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부천지원 2024타경46680 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 464-23 그라하씨티 7층 705호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 개요

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2013년 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 10.09㎡ (약 3.05평)

토지 지분: 10.09㎡ (약 3.05평)

건물면적 (전용면적): 29.04㎡ (약 8.79평)

건물 지분: 29.04㎡ (약 8.79평)

건물명: 그라하씨티

1.3. 감정평가액

감정가: 182,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동 소재 "부천 심곡동우체국" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주상복합, 공동주택, 숙박시설, 상가점포 등이 혼재하는 도심형 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 14일자 부평세무서장의 압류입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

3.2. 1. 강민경

보증금: 160,000,000원

전입일자: 2021년 7월 30일

확정일자: 2021년 7월 13일

배당신고일자: 2023년 3월 20일

현황상 대항력: 없음.

집합건물 등기부 요약상 주택임차권 등기가 확인되나 '말소'로 기재되어 있습니다. 물건명세서상 2023년 3월 20일 등기된 임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 시 소멸될 수 있다는 조건이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.2. 2. 김민선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 19일

현황상 대항력: 없음.

3.2. 3. 김병욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 23일

현황상 대항력: 있음.

주의: 임차인 현황상 '대항력 있음'으로 기재되어 있으나, 보증금이 0원이며, 집합건물 등기부 요약상 소유권 이전자로 확인되어 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이 부분은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3.2. 4. 전희찬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 19일

현황상 대항력: 없음.

3.3. 인수되는 권리

전체 임차인 관련 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 김병욱 임차인의 대항력 유무 및 권리관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 심곡동은 부천역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 상가, 주거용 건물이 혼재하여 배후 수요가 풍부하며, 유동인구가 많은 지역입니다.

4.2. 최근 시세 동향 (제공된 JSON 분석)

제공된 주변 매매/전월세 JSON 정보는 대부분 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본건과 같은 '집합건물 내 도시형생활주택(원룸형)'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

- JSON 1 (서진베스트빌, 31.01㎡): 2026년 3월 8,300만원 거래. (건축년도 2002년)

- JSON 2 (현대빌리지7차, 71.1㎡): 2026년 3월 18,000만원 거래. (건축년도 2000년)

- JSON 3 (삼성퍼스터빌, 71.28㎡): 2026년 4월 23,500만원 거래. (건축년도 2001년)

이 자료들은 주변 다세대 주택의 시세 수준을 보여주지만, 본건의 경우 건물 신축 연도가 2013년으로 상대적으로 신축이며, 그라하씨티라는 특정 건물 내부에 위치하고 있어, 해당 건물 자체의 가치를 더 고려해야 합니다.

4.3. 단지 내/유사 물건 시세 비교

본건(29.04㎡)의 감정가는 182,000,000원이며, 이는 약 2071만원/평의 수준입니다. 제공된 주변 다세대 주택 시세와는 가격 차이가 상당하여 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서 감정가를 기준으로 시세 판단을 해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

부천 심곡동우체국, 각종 은행, 병원, 식당, 상업시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 부천역을 중심으로 한 상권과 가까워 문화, 쇼핑 시설 접근성도 양호합니다.

주변에 숙박시설, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 도심 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

- 김병욱 임차인의 '대항력 있음' 및 '보증금 0원' 관련 권리관계 불명확성.

- 강민경 임차인의 등기된 임차권이 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 소멸 여부가 결정될 수 있으나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 권리관계 복잡성

HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등의 특이사항은 매수인이 인수할 수 있는 권리관계에 대한 추가적인 법률 검토를 필요로 합니다.

6.3. 기타

도시형생활주택(원룸형)의 특성상 임대 수익률 및 공실 리스크는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수한 도시형생활주택입니다. 감정가는 182,000,000원으로 책정되었으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '대항력 있음'으로 표시된 김병욱 임차인의 보증금 0원 및 소유권 이전 이력과의 충돌 가능성, 강민경 임차권의 최종 소멸 여부 등 권리관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 (부천역 인근)

* 발달된 도심 상권 및 생활 편의시설 이용 용이

* 인수 보증금 0원으로 잠재적 채무 부담 적음

* 신축 건물 (2013년 준공)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 182,000,000원입니다.

임차인 관련 리스크 및 주변 시세 데이터를 종합적으로 고려할 때, 낙찰자의 투자 성향 및 권리 분석 결과에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

현재 파악된 정보와 감정가를 바탕으로, 권리관계의 불확실성을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 145,600,000원 ~ 163,800,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.