나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65337 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2684 아쿠아펫랜드 3층비동323호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65337 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2684 아쿠아펫랜드 3층비동323호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경65337
• 주소: 경기도 시흥시 거북섬북로 54, 3층비동323호 (정왕동,아쿠아펫랜드)
• 감정가: 398,000,000원
• 최저가: 95,559,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

안산지원 경매5계 2024타경65337 | 소재지: 경기도 시흥시 거북섬북로 54, 3층비동323호 (정왕동,아쿠아펫랜드) | 감정가: 398,000,000원 | 최저가: 95,559,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 안산지원 2024타경65337 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매(중복사건)입니다.

소재지는 경기도 시흥시 정왕동 2684 아쿠아펫랜드 3층비동323호이며, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 398,000,000원으로 책정되었습니다.

소유자 및 채무자는 조OO이며, 채권자는 기OOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 52.88㎡ (약 16.00평, 지분율 5288)이며, 건물 면적은 73.19㎡ (약 22.14평, 지분율 7319)입니다.

본건은 철근콘크리트구조의 지하 1층/지상 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

건물의 외벽은 몰탈위 페인팅 및 페어글라스, 내벽은 몰탈위 페인트, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

설비 내역으로는 기본적인 급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

현재 이용상태는 공실 상태의 근린생활시설입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "한국공학대학교 제2캠퍼스" 서측 인근에 위치한 신흥상가 지역입니다.

주위는 상업나지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 상업적 성숙도와 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 대상 빌딩까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 보통입니다.

토지 형상 및 이용 상태는 인접 필지와 등고 평탄한 장방형 토지로서 상가 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 단지 각 방면으로 중로 및 대로와 접합하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 대로2류 및 중로1류/2류 등 다수의 도로에 접합하여 상업시설로서의 활용 잠재력이 높습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산강제경매이며 중복사건으로 진행되고 있어, 다수의 이해관계인이 얽혀 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

가장 중요한 주의사항으로는 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기(별도등기)가 존재한다는 점입니다. 이 별도등기는 낙찰 이후 토지 이용 및 처분에 제약을 가할 수 있는 중대한 법적 리스크이므로, 입찰 전 반드시 전문가의 심도 있는 권리 분석이 필수적입니다.

기준시점 현재 공실이므로 임차인에 대한 명도 문제는 없으나, 임대차 관계 미상으로 매각 이후 관리비 미납 등 기타 채무 관계가 발생할 수 있는지 확인이 필요합니다.

2.3. 상권 분석

본건은 "한국공학대학교 제2캠퍼스" 인근의 신흥상가 지역에 위치하며, 일반상업지역에 속해 있습니다.

상업적 성숙도가 '보통' 수준이며 현재 '공실' 상태인 점을 미루어 볼 때, 상권 형성 초기 단계이거나 활성화에 시간이 필요한 단계로 판단됩니다.

주변에는 대규모 관광 및 상업 시설인 거북섬, 웨이브파크, 아쿠아펫랜드 등이 있으나, 이 지역 상권 자체가 대규모 공급에 비해 기대했던 만큼 활성화되지 못하고 공실이 많다는 평가가 있습니다. 따라서 단순 상업지역이라는 점만으로 높은 수익을 기대하기보다는, 임차인 유치를 위한 차별화된 업종 선택과 장기적인 관점의 상권 분석이 요구됩니다.

2.4. 생활 정보

본건이 위치한 아쿠아펫랜드는 시흥시의 핵심 주력 사업 중 하나로 관상어 시장을 선도할 목적으로 조성되었으며, 관상어 테마의 쇼핑 및 문화공간, 복합 엔터테인먼트 시설로 기획되었습니다.

다만, 해당 지역은 개발 호재에도 불구하고 주변 상권(거북섬, 웨이브파크 등)이 현재 공실 폭탄에 시달리고 있으며, 인근 서울대 시흥캠퍼스 호재도 장기간 지연되는 등 상권 악화 우려가 제기되고 있습니다.

혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 상권 활성화 지연 자체가 현재의 가장 큰 환경적 리스크입니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 법적 리스크 (최대 리스크): 대지권에 존재하는 '별도등기' (공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 관련 금지사항 부기등기)의 내용은 반드시 확인해야 하며, 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 낙찰 후 해제 가능성 여부와 그에 따른 비용을 법률 전문가와 상의해야 합니다.

2. 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 임차인 유치가 늦어질 경우 관리비 등 고정 지출이 지속적으로 발생합니다. 인근 상권의 공실 상황을 고려할 때 임대 수익 실현까지 장기적인 시간이 소요될 수 있습니다.

3. 상권 리스크: 신흥 상가로서 상업적 성숙도가 '보통'인 점, 주변 개발 호재의 지연 및 기존 상권의 공실 문제(웨이브파크, 거북섬 인근)가 상존하는 점은 투자 판단에 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본건은 일반상업지역에 위치하며 토지 및 건물 면적이 양호한 근린생활시설입니다. '한국공학대학교 제2캠퍼스' 인근의 신흥 상권을 선점할 기회라는 장점이 있습니다.

하지만, 대지권 상의 '별도등기'라는 중대한 법률적 리스크와, 주변 상권의 저조한 활성화로 인한 '장기 공실' 가능성을 내포하고 있습니다.

따라서 본건에 입찰하고자 하는 투자자는 별도등기 문제 해결 가능성 및 비용을 보수적으로 산정하고, 임차인 유치에 대한 구체적이고 현실적인 계획(업종, 임대료 수준)을 수립한 후 안전 마진을 충분히 확보할 수 있는 가격으로 접근해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

1. 일반상업지역: 높은 용적률을 활용할 수 있는 일반상업지역 위치는 장기적인 상업시설로서의 가치를 부여합니다.

2. 대형 복합시설 내: 아쿠아펫랜드라는 관상어 테마의 대형 복합 쇼핑 시설 내에 위치하여 잠재적인 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

3. 지분권 확보: 토지/건물 일괄 매각으로 대지권 및 건물 소유권을 명확히 확보할 수 있습니다.

4. 강제경매 중복사건: 강제경매는 채무 변제를 목적으로 하므로 매각 의지가 높다고 볼 수 있으며, 중복사건으로 인해 배당 압박이 높아져 매각 확률이 높습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계