나이스옥션 법원경매 안산 2024타경66477 [1] 경기도 시흥시 미산동 47-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경66477 [1] 경기도 시흥시 미산동 47-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경66477
• 주소: 경기도 시흥시 미산동 47-1
• 감정가: 6,318,000원
• 최저가: 1,516,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

안산지원 경매5계 2024타경66477 | 소재지: 경기도 시흥시 미산동 47-1 | 감정가: 6,318,000원 | 최저가: 1,516,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 경기도 시흥시 미산동 47-1 소재의 답(畓, 논) 지분 매각 물건입니다.

총 토지면적은 2,761.00㎡이며, 이 중 매각 대상 면적은 2,705.78㎡ (약 818.50평)으로 토지일부지분매각으로 진행됩니다.

토지 용도는 답(畓)이며, 감정가는 6,318,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 경매 진행 정보

사건번호는 안산지원 2024타경66477 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 최OO이며, 채권자는 신OOOOO입니다.

특이사항으로는 지분매각, 공유자우선매수신고가 있으며, 입찰 시 농지취득자격 증명 제출이 필수입니다 (미제출 시 보증금 미반환). 또한 공유자 우선 매수신고는 1회로 제한되는 점을 유의해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 분석

본건은 시흥시 매화동 소재 "매화초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 경지정리가 잘 된 답작지대, 유수지, 하천 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 시유지를 통해 왕복 2차선 도로로 출입이 가능하여 접근성은 양호한 편입니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 '토지일부지분매각' 물건으로, 토지의 2,761.00㎡ 중 2,705.78㎡ (약 98%)의 지분을 매각하는 형태입니다.

매각 대상이 지분이기 때문에, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 정리(공유물 분할 청구 소송 등)가 필요하며, 이 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

또한 '공유자 우선 매수 신고'가 가능한 물건이며, 이는 입찰 당일 공유자가 우선 매수권을 행사할 경우 최고가 매수인은 자동으로 차순위 매수신고인이 됩니다. 다만, 주의사항에 따라 공유자의 우선 매수 신고는 1회로 제한됩니다.

가장 중요한 점은 본건이 답(농지)이므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기일까지 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

2.3. 상권 및 주변 환경 분석

본 건은 '답'으로 이용 중인 세장형의 평지이며, 토지이용계획상 '도시지역', '자연녹지지역'에 해당합니다.

특히 '개발제한구역(그린벨트)'과 '과밀억제권역'으로 지정되어 있어, 현재 상태에서는 농지 외의 다른 용도로 개발하는 데에는 상당한 제약이 따릅니다.

또한, 토지의 일부가 '중로2류(폭 15m - 20m)'에 저촉되어 있어, 향후 도로 개설 등 도시계획 변경 시에는 토지 보상의 가능성이 있으나, 현재로서는 개발 제한이 우선시됩니다.

주변에 특별한 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 농업 활동이 이루어지는 환경입니다.

2.4. 생활 정보 및 기타 참고 사항

주변은 경지정리된 농지 위주로 주거 및 상업 시설이 부족하여 생활 편의 시설 이용은 인근 마을이나 시내로 이동해야 합니다.

감정평가서상 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없으며, 임대차 관계는 미상입니다.

주변 시설을 검색한 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 잠재적 리스크 및 주의사항

1. 농지취득자격증명 리스크: 농취증 미제출 시 보증금이 미반환되므로, 입찰 전에 반드시 농취증 발급 가능 여부를 관할 지자체에 확인해야 합니다.

2. 지분 매각 및 공유자 리스크: 전체 소유권이 아닌 지분만을 취득하므로, 공유자 관계 정리(매수 협상 또는 공유물 분할 소송)에 대한 전략과 비용을 사전에 고려해야 합니다.

3. 개발 제한 구역 리스크: 본 건은 '개발제한구역(그린벨트)'에 속해 있어, 향후 장기적인 관점에서의 도시계획 변경 및 해제 가능성을 보고 투자해야 하며, 단기적인 개발은 사실상 불가능합니다.

4. 중로2류 저촉 리스크: 도로에 저촉된 부분은 보상 가능성과 동시에 개발 행위 제한을 수반합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

본 건은 '자연녹지지역', '개발제한구역' 내의 '답'을 약 98%의 높은 지분율로 취득하는 물건입니다.

현재 이용 상태는 답이지만, 미래의 시흥시 도시계획 변화에 따른 개발제한구역 해제 또는 용도 변경을 기대하는 장기 투자 관점에서 접근해야 합니다.

투자 포인트:

1. 높은 지분율: 총 면적 2,761.00㎡ 중 2,705.78㎡ (약 818.50평)의 매우 높은 지분을 확보하게 되므로, 사실상 단독 소유와 유사한 영향력을 행사할 수 있습니다. 공유자 정리(분할/매수)가 비교적 용이할 수 있습니다.

2. 장기적인 개발 호재 기대: 수도권 내 자연녹지지역 및 개발제한구역에 위치하며, 향후 시흥시의 도시 확장 계획에 따라 용도 변경 및 개발 가능성이 잠재되어 있습니다.

3. 비교적 양호한 접근성: 왕복 2차선 도로에 시유지를 통해 출입이 가능하여 맹지는 아니며, 교통 사정이 보통인 편입니다.

4. 낮은 감정가: 총 면적 818.50평의 답이 6백만 원대 감정가로 책정되어 있어, 평당 단가가 매우 낮아 지분 매각임에도 불구하고 원금 손실 부담이 적습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계