나이스옥션 법원경매 안산 2024타경67869 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 520 에비뉴큐브시티 3층306호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경67869 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 520 에비뉴큐브시티 3층306호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경67869 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 원고잔로 17, 3층306호 (고잔동,에비뉴큐브시티) | 감정가: 100,000,000원 | 최저가: 24,010,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건개요

사건번호: 안산지원 2024타경67869 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 520 에비뉴큐브시티 3층306호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산 강제경매)

전용면적: 건물 22.03㎡ (약 6.66평) / 토지 3.77㎡ (약 1.14평)

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 3층

이용 상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중

설비 내역: 기본적인 급배수/위생설비, 승강기설비, 소화설비 등 완비

토지 이용: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등

2. 입지분석

2.1. 교통 및 주변 환경

본건은 안산시청 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 상업지구 내에 있습니다. 전반적인 주위환경은 양호합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 고잔역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

동측 및 북측으로 폭 약 20M 포장도로에 접하며, 서측 일부는 폭 약 8M 도로에 접하는 중로각지입니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

상권 분석: 일반상업지역 내에 위치하여 상권의 활성화 정도가 높으며, 안산시청 등 관공서가 인접해 있어 안정적인 업무 수요 및 상주 인구가 확보된 지역입니다. 주거 편의시설 및 근린생활시설 접근성이 우수합니다.

생활 정보: 기본적인 위생/소화/승강기 설비가 갖추어져 있으며, 주변에 시청, 상업시설이 밀집되어 있어 행정 및 생활 인프라 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설 확인

잠재적 리스크: 가장 주의해야 할 사항은 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 임대차보증금은 109,000,000원으로, 감정가 100,000,000원을 초과합니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

혐오시설 확인: 본건은 안산시 단원구 고잔동의 중심 상업/행정 지구에 위치하고 있어, 일반적인 주거지나 외곽 지역에서 발생할 수 있는 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 종합 의견

3.1. 권리관계 (소유자 및 채권자)

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 주OOOOOOO

특징: 강제경매로 진행되는 물건이며, 채무자(조OO)와 소유자(조OO)가 동일합니다.

3.2. 권리 분석 (인수 여부)

대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 109,000,000원, 전입일 2019.08.05., 확정일자 확보.

분석 결론: 임차인이 대항력을 갖추고 있으므로, 매각대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 감정가를 상회하는 보증금으로 인해 낙찰 후 인수금이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 예상 배당표 작성 및 최저가 대비 입찰가 산정 시 인수 금액을 반영해야 하는 '고위험 물건'입니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 오피스텔은 안산시청 인근의 우수한 입지, 역세권 교통 환경, 풍부한 상업 시설이라는 명확한 장점을 가지고 있습니다. 그러나 감정가를 초과하는 대항력 있는 임차인의 보증금으로 인해 명도 및 인수 위험이 상당히 높은 물건입니다.

투자 포인트:

1. 최고의 입지: 일반상업지역, 역세권, 관공서 인접으로 임대 수요 및 시세 안정성이 높습니다.

2. 안정적 임대: 소형 오피스텔로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 리스크 대비 수익: 인수 금액을 최소화하거나 감당 가능한 선에서 입찰가를 정교하게 산정할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다. 인수 금액이 최소화된다면 감정가 대비 저렴한 가격으로 핵심 입지 물건을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계