나이스옥션 법원경매 수원 2024타경90674 [1] 경기도 수원시 장안구 송죽동 513 희훈루체팰리스아파트 104동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동에 소재하는 "한일초등학교" 북서측 인근에 소재하며 부근 일대는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 경사지붕 13층 건물 내 3층 301호로서,

외벽 : 모르터 위 페인팅 (저층부는 드라이비트) 마감 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지는 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 건물개황도를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지, 사다리형에 가까운 다각형의 토지로 남서하향 완경사지를 조성하여 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 단지 북서측 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함),
중로1류(폭 20m-25m)(접함)이며 다른 법령 등에 따른 지역 지구등에 관하여는 별도로 첨부하는
토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경90674 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 송죽동 513 희훈루체팰리스아파트 104동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 415,000,000원

토지면적: 47.42㎡ (약 14.34평)

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동에 소재하는 "한일초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

단지 내까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 3월 4일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(을26)입니다.

이후 등기된 권리들은 모두 말소될 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

특히, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

전체 등기부채권 총액은 652,400,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송죽동 일대는 주거 단지가 형성되어 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 구성되어 있습니다.

주변에 특별히 인지된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 희훈루체팰리스 (송죽희훈루체팰리스)

주소: 경기도 수원시 장안구 송죽동 513 (신주소: 경기도 수원시 장안구 경수대로994번길 46)

건축년도: 2005년 12월 (사용승인일: 2005.12.07)

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

층수: 13층 건물 중 3층 (해당 호수)

세대수: 총 176세대 (4개동)

면적:

전용면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

분양면적: 84.87㎡ (약 25.67평) - 공급면적 기준

주차: 총 176대 가능 (건축물대장 기준)

내부 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 편의시설이 단지 내에 있습니다.

설비: 위생 및 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 시설 등이 구비되어 있습니다.

내부 확인: 현재 관계인 부재로 내부 확인이 불가능한 상태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건으로 진행 중일 가능성이 있어, 입찰 전 법원 및 관련 기관에 정확한 진행 상태 확인이 필수적입니다.

내부 미확인: 관계인 부재로 인해 아파트 내부의 정확한 상태, 수리 필요 여부, 불법 건축물 존재 여부 등을 파악할 수 없습니다. 실제 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

임대차 관계 미상: 임대차 관계 및 보증금, 차임 정보가 확인되지 않아, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 보증금 인수분은 0원입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 송죽동에 위치한 아파트로, 생활 편의시설 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 보입니다. 그러나 중복 사건 처리 여부와 내부 확인이 불가능하다는 점은 주요 리스크 요인이므로, 입찰 참여 전에 반드시 이에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 주변 편의시설 및 교통망이 양호합니다.

말소기준권리 설정으로 인한 권리 인수 부담이 없으며, 인수할 임차 보증금 또한 없습니다.

최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 향후 시세 상승 또는 안정화 가능성이 있습니다.

내부 미확인이라는 리스크를 감안하면, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2026년 1월 23일: 435,000,000원 (9층)

2026년 2월 9일: 430,000,000원 (2층)

2026년 6월 12일: 436,000,000원 (1층)

감정가: 415,000,000원

최근 실거래가는 4억 3천만 원에서 4억 3천 6백만 원 사이로 형성되어 있으며, 감정가는 4억 1천 5백만 원으로 시장가보다 다소 낮게 평가되었습니다.

내부 미확인 및 중복 사건 등의 리스크를 고려하여, 감정가 대비 약 103% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 428,000,000원 ~ 437,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

보수적인 관점에서, 430,000,000원 선을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.