나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88831 [1] 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 8층812호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대학교 동탄성심병원" 북측 인근에 위치하는
부동산으로서, 주위 일대는 오피스텔, 숙박시설, 근린상가 등으로 형성되어 있는
성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 대체로 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 8층 812호로서,
(사용승인일: 2012.08.03)
외벽: 외장 석재 및 법랑판넬 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 페어글래스 샤시창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비,
승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측, 북동측으로 각각 노폭 약10m, 10m, 15m 포장도로와 접하고
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경88831 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 8층812호

신주소: 경기도 화성시 큰재봉길 23-4 (석우동)

건물명: 석진블루체 오피스텔

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2012년 08월 03일

총 층수: 12층 (본건 8층)

총 세대수: 224세대

1.2. 2.면적 정보

토지면적: 8.86㎡ (약 2.68평)

토지지분: 8.859㎡ (약 2.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

건물지분: 25.52㎡ (약 7.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 90,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 석우동에 위치하며, "한림대학교 동탄성심병원" 북측 인근 지역에 소재합니다. 주변 일대는 오피스텔, 숙박시설, 근린상가 등이 혼재된 성숙 중인 상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건은 남서측, 남동측, 북동측으로 각각 폭 약 10m, 10m, 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획은 근린상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 등기부상 말소기준권리인 인천지방법원 2024카단104572 (부평중앙새마을금고 가압류, 2024.04.26 접수, 500,000,000원)보다 선순위에 있는 권리는 인수 대상이 될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.임차인 이

임차인: 이영서

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 02월 10일

확정일자: 2019년 12월 27일

배당신고일자: 2024년 02월 22일

대항력: 있음

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 인천지방법원 2024카단104572 (가압류, 2024.04.26 접수)

말소 대상 권리: 갑11(가압류), 갑12(강제경매), 갑13(압류), 갑14(압류) 등은 매각으로 소멸됩니다.

인수 대상 권리: 을구 7번 주택임차권(이영서, 80,000,000원)은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.4. 잠재적 인수 채무

본건의 가장 중요한 권리분석 사항은 대항력 있는 임차인 이영서 씨의 보증금 80,000,000원입니다. 채무자/소유자의 변제 능력 및 배당 순위에 따라, 해당 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 현재 예상 배당 내역일 뿐, 임차인의 보증금 전액 변제가 불확실할 경우 매수인이 인수할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 "한림대학교 동탄성심병원" 인근에 위치하며, 오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 밀집한 상업 및 업무 복합 지역입니다. 병원 및 관련 시설 이용객, 주변 상업 시설 종사자 등을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 석진블루체 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 04일: 55,000,000원 (전용면적 21.63㎡, 4층)

- 2026년 02월 25일: 60,000,000원 (전용면적 21.63㎡, 11층)

- 2026년 01월 19일: 50,000,000원 (전용면적 20.18㎡, 11층)

이는 본건 건물 면적 25.52㎡(약 7.72평)과 유사한 크기의 실거래가이며, 시세는 5,000만원에서 6,000만원 수준으로 파악됩니다.

4.3. 시세 대비 감정가 평가

본건의 감정가는 90,000,000원입니다. 최근 실거래가(5,000만원 ~ 6,000만원) 대비 감정가가 약 30% ~ 80% 가량 높은 수준으로, 시세 조사를 통한 면밀한 가치 평가가 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 편의성

"한림대학교 동탄성심병원"이 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 상업 시설, 금융 기관 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 대학병원(한림대학교 동탄성심병원)이 있어 의료 접근성이 뛰어납니다. 주변 지역의 교육 시설 정보는 추가적인 조사가 필요합니다. 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료상 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수 위험

임차인 이영서 씨의 보증금 80,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 예상치 못한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 감정가와 실거래가 간의 괴리

최근 실거래가와 비교했을 때 본건의 감정가가 높아, 시세보다 높은 금액으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 하락할 수 있습니다.

6.3. 오피스텔 시장 변동성

부동산 시장 상황, 특히 해당 지역 오피스텔의 수급 및 가격 변동 추이에 따라 향후 임대 수익률이나 매도 시의 수익성에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 석우동에 위치한 석진블루체 오피스텔 8층 812호로, 대학병원 인근에 위치하여 생활 편의성과 잠재적 임대 수요가 양호한 입지를 가지고 있습니다. 건물은 2012년에 준공되었으며, 전반적인 주거 및 업무 환경은 보통 수준입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 80,000,000원의 전액 미변제 시 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 감정가(9,000만원)가 최근 실거래가(5,000만원 ~ 6,000만원) 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대학병원 및 상업지구 인접으로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 소형 면적으로 1인 가구 임차인 또는 소규모 사무실 수요 충족.

* 권리 관계 분석 및 임차인 보증금 인수 여부 명확히 파악 후, 시세 대비 적정 낙찰가 확보 시 투자 메리트 발생 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 평가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(20.18㎡ ~ 21.63㎡)의 오피스텔이 5,000만원에서 6,000만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 면적(25.52㎡)을 고려할 때, 순수한 부동산 가치 기준의 시장 시세는 대략 6,000만원에서 7,000만원 사이로 추정할 수 있습니다. 감정가 9,000만원은 이러한 시세 대비 높게 평가된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 '인수 보증금'(매수인이 부담해야 할 임차인의 잔여 보증금)을 제외하고, 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 산정합니다. 다만, 인수 보증금의 위험성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 물건의 제반 상황을 고려할 때, 본건의 낙찰가 상한선은 6,000만원 ~ 6,500만원 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이 금액은 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제될 것을 전제로 하거나, 혹은 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액을 총 부담액에 포함하여 결정해야 합니다.

9.3. 추가 고려사항

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 추가로 인수해야 한다는 사실입니다. 따라서, 위에서 제시된 예상 입찰가는 부동산 자체에 대한 금액이며, 실제로 부담해야 할 총액은 '예상 입찰가' + '인수하게 될 임차인 보증금 잔액'이 됩니다. 예를 들어, 6,000만원에 낙찰받고 추가로 3,000만원의 임차인 보증금을 인수해야 한다면, 총 부담액은 9,000만원이 됩니다. 따라서 투자자는 본인이 감당할 수 있는 총 부담액을 설정하고, 이에 맞춰 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인 보증금 전액 인수 가능성을 보수적으로 고려한다면, 예상 입찰가는 더 낮게 책정해야 할 수도 있습니다.

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