나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144258 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1023-1 서래타운101동 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 노변
근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 1호선
"독산역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상7층건 내 제2층 제201호로서
(사용승인일: 2019.04.11),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: PVC 창호 마감 등.

이용상태

오피스텔(침실2, 사무실, 거실, 주방, 욕실2, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비,
화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교
육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-19)(서울
특별시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(
위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산
주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144258 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1023-1 서래타운101동 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 388,000,000원

토지면적: 26.88㎡ (약 8.13평)

건물면적: 58.67㎡ (약 17.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 노변 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "독산역" 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건축물 현황에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상7층 건물 내 제2층 제201호입니다.

사용승인일은 2019년 4월 11일입니다.

외벽은 인조석 마감 등, 창호는 PVC 창호 마감 등입니다.

건물 이용상태는 오피스텔로, 침실 2개, 사무실, 거실, 주방, 욕실 2개, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역으로는 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 서초세무서장의 압류(2023-07-03, 갑9)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 대항력있는 임차인이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 허범석

* 보증금: 318,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-20

* 확정일자: 2019-08-29

* 배당신고일자: 2023-10-11

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 의하면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 주식회사서래건설 (갑1)

- 소유권이전: 사형택 (갑2)

- 주택임차권: 허범석 (을3, 318,000,000원, 말소: 인수)

- 압류: 서초세무서장 (갑9, 말소기준권리)

- 가압류: 주택도시보증공사 (갑10, 말소)

- 강제경매: 한국주택금융공사 (갑11, 말소)

총 등기부채권액은 1,597,000,000원입니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 대항력 있는 임차인의 보증금 미변제분은 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

1.4. 주변 환경 및 상권

본건은 서울독산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

건축물대장 상 주 용도는 공동주택이나, 실제 이용상태 및 기타 표기사항으로 볼 때 업무시설, 근린생활시설로도 활용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

1.5. 생활 편의 및 기타 정보

본건은 2019년 4월 11일 사용 승인된 오피스텔로, 현대적인 내부 구조와 설비를 갖추고 있습니다.

침실 2개, 욕실 2개를 포함한 내부 구조는 주거 및 업무 겸용으로 활용하기에 적합합니다.

개별난방, 급배수, 승강기 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 허범석 씨의 존재입니다.

임차인의 보증금 318,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 실제 취득 비용이 증가할 수 있습니다.

토지이용계획 상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등)이 존재하나, 건물의 주된 용도(오피스텔, 주거, 근린생활시설) 운영에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

본 보고서 작성 시점에서는 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 유무 및 상세 생활 편의 시설에 대한 직접적인 확인이 불가하였으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

독산역 인근에 위치하여 지하철 및 버스 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물 내에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 강제경매 물건으로, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수해야 할 보증금 위험이 가장 큰 특징입니다.

하지만 이러한 위험 요소를 사전에 인지하고 적절한 투자 전략을 수립한다면, 역세권 오피스텔로서의 잠재 가치를 활용할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

정확한 시세 파악과 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 388,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 318,000,000원을 인수할 가능성을 고려하여, 실제 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 취득 비용을 산정해야 합니다.

일반적으로 권리 분석상 특이사항이 없는 유사 물건의 경우 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만 본건은 대항력 있는 임차인이라는 중대한 위험 요소를 포함하고 있으므로, 보증금 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치 및 향후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 주변 시세, 임대료 수준, 공실률, 명도 난이도 등을 면밀히 분석한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

본 건의 경우, 보수적인 접근으로 감정가의 70~80% 수준인 약 271,600,000원 ~ 310,400,000원 사이에서 입찰가를 고려하되, 임차인 보증금 인수 여부에 따른 최종 취득 비용을 반드시 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.