나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124807 [1] 서울특별시 종로구 옥인동 178-35 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 옥인동 소재 "이화여자대학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 경량철골조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건 내 제지하층 제1호로서,
(사용승인일: 1996년 5월 31일)
외벽: 치장벽돌 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다소 완경사지의 2필지 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)옥인동178-35:도시지역, 제2종일반주거지역(2016-03-09)(7층이하), 지구단위계획구역(2016-07-14)(경복궁서측 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(경복궁서측 주거환경관리사업구역)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(2020-12-24)<서울특별시 문화재보호 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심(2019-08-09).
(2)옥인동178-4:도시지역, 제2종일반주거지역(2016-03-09)(7층이하), 지구단위계획구역(2016-07-14)(경복궁서측 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(경복궁서측 주거환경관리사업구역)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(2020-12-24)<서울특별시 문화재보호 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심(2019-08-09).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원 2024타경124807(1) 사건으로 진행되는 서울특별시 종로구 옥인동 178-35 지하층1호 소재 다세대주택입니다.

감정평가액은 162,000,000원이며, 토지 면적은 13.03㎡ (약 3.94평), 건물 면적은 46.47㎡ (약 14.06평)입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 박OO이며, 대항력 있는 임차인 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 종로구 옥인동 소재 "이화여자대학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경복궁 서측), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(역사도심), 서울도심 등으로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 4월 12일자 종로세무서장의 압류입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 내용을 보면, 소유권 이전 내역과 함께 종로세무서장, 서울특별시 종로구의 압류 및 박선옥의 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황으로는 박선옥 씨가 있으며, 전입일자는 2017년 3월 30일입니다.

보증금과 차임은 각각 0원으로 신고되어 있습니다.

대항력은 있는 것으로 표시되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며, 해당 임차인이 본 건의 강제경매 신청 채권자임을 감안할 때, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 금액이 0원으로 기재되어 있어도 임차인과의 관계 및 실제 권리 관계는 추가적인 확인이 필요합니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재된 상권으로, 대학가 인근의 특성을 일부 가지고 있습니다.

다양한 상업 시설이 존재할 수 있으나, 역사문화환경보존지역 등 개발 제한 구역으로 인해 신규 상권 형성은 제한적일 수 있습니다.

주변의 일반적인 소비 수요와 유동 인구를 기반으로 한 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거 환경입니다.

인근 "이화여자대학교"가 소재하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 편의시설이 존재할 가능성이 높습니다.

종로구라는 서울 중심부에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인으로 박선옥 씨가 등재되어 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 해당 임차인이 경매 채권자이므로 인수할 보증금은 없으나, 임차인의 권리 관계에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

본 물건은 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 서울도심 등으로 지정되어 있어 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 이는 향후 가치 상승 잠재력을 제한할 수 있는 요소입니다.

건축물 사용승인일이 1996년 5월 31일로, 약 30년 가까이 된 노후 건물에 해당하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건물 등기부상 401호(지상 4층) 정보와 본 건의 지하 1층 정보 간에 불일치가 있어, 실제 현황과 공부상의 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (본 보고서에서는 경매 대상 물건 정보인 지하 1층을 기준으로 하였습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심부인 종로구에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

다만, 역사문화환경보존지역 등의 규제로 인해 향후 개발이나 활용에 제약이 있을 수 있으며, 건물 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다.

대항력 있는 임차인으로 등재된 박선옥 씨가 경매 채권자인 점, 보증금 0원이라는 특이사항은 추가적인 확인을 통해 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

경매 절차상 큰 문제 없이 낙찰될 경우, 안정적인 주거 지역으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

서울 도심에 위치한 희소성 있는 물건입니다.

역사적 가치가 있는 지역이라는 점은 특정 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

권리상 인수 부담이 적다는 점은 명확한 장점입니다. (단, 임차인 권리관계 추가 확인 필요)

저평가된 감정가 대비 시장 가치를 고려한 투자 접근이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 시기(1996년 준공)에 거래된 인근 다세대주택의 경우 전용면적 약 18평대 물건이 약 3.89억원에 거래되었습니다. (평당 약 2,150만원)

또한, 약 36평대 물건이 6.185억원에 거래되었습니다. (평당 약 1,700만원)

본 건은 전용면적 약 14.06평(46.47㎡)이며, 감정가는 1.62억원입니다. 이는 평당 약 1,150만원 수준으로, 주변 시세 대비 상당히 낮은 편입니다.

일반적으로 지하층은 지상층보다 가치가 낮게 평가될 수 있으나, 현재 제공된 시세 데이터만으로는 지하층의 정확한 가치 하락분을 산정하기 어렵습니다.

인근 시세 및 건물 노후도, 지하층이라는 점을 감안할 때, 현재 감정가 1.62억원보다 높게 책정될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 110%~130% 수준인 1.8억원에서 2.2억원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가 산정은 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사, 권리관계 확정을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.