나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경4117 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 634-6 다이아포레 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "도봉구청" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 공공시설, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(방학역,지하철1호선)이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2017.11.29일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제3층 제303호로서,
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중 임.
(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고 평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 약25m 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정확한 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경4117 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 634-6 다이아포레 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 196,000,000원

토지면적: 18.96㎡ (약 5.73평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.99㎡ (약 11.79평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

건축 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 11월 29일

총 층수: 7층

본건 위치: 3층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치하며, 도봉구청 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공공시설, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 방학역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2024년 07월 19일 접수된 임의경매(갑3)입니다.

* 주요 권리사항:

* 을구 3번 주택임차권 (권영숙, 접수 2023-08-02, 보증금 181,000,000원)이 말소되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 임차인 권영숙은 전입일자 2021년 01월 07일, 확정일자 2020년 12월 08일로 대항력이 있습니다.

* 물건명세서상 본 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 권

* 보증금: 181,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-07

* 확정일자: 2020-12-08

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 도봉구청이 인접해 있으며, 근린생활시설, 주상복합건물, 오피스텔, 아파트 단지들이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 환경: 방학역(1호선)과 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 수도권 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 지역 특성: 비교적 주거 기능이 강한 지역으로, 배후 수요를 기반으로 한 근린상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 방학역, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 도봉구청 등 공공시설도 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관할 교육청을 통해 자세한 내용을 확인해야 합니다.

* 자연환경: 도봉산 등 자연녹지가 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 권영숙 씨의 보증금 181,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이는 입찰가 산정 및 물건 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

* 형식적 경매 특성: 청산을 위한 형식적 경매는 일반 경매와는 다른 절차적 또는 목적상의 특징이 있을 수 있으므로, 관련 규정을 충분히 숙지해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등은 해당 지역에 적용되는 법규로, 건축 행위 등에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년 준공)인 오피스텔로, 방학역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 감정가는 196,000,000원으로 책정되어 있으며, 전용면적 약 11.79평에 해당합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 181,000,000원의 전부 또는 일부를 인수할 가능성이 있어 이에 대한 철저한 권리 분석과 신중한 접근이 요구됩니다. 형식적 경매로 진행된다는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 1호선 방학역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 생활 편의시설: 도봉구청 인근, 근린생활시설 등 기본 편의시설 확보.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 잠재적 시세 차익: 입지 및 개발 계획 등을 고려한 향후 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

제시된 정보에 따르면, 본건의 감정가는 196,000,000원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어 있어, 이를 제외하고 예상 입찰가를 산정합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 181,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이는 낙찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다.

주변 오피스텔의 시세 및 본건의 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 94~97% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 임차인 인수 부담을 감안하면, 감정가보다 낮은 가격에서의 입찰도 충분히 검토될 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 185,000,000원에서 190,000,000원 사이로 추정됩니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 매각기일의 유찰 횟수, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.