나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110401 [1] 서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110401 [1] 서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 101동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경110401
• 주소: 서울특별시 강북구 삼양로163길 11-12, 101동 4층402호 (우이동,성훈팰리스)
• 감정가: 276,000,000원
• 최저가: 113,050,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매8계 2024타경110401 | 소재지: 서울특별시 강북구 삼양로163길 11-12, 101동 4층402호 (우이동,성훈팰리스) | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 113,050,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 특징

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경110401 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 101동 4층 402호입니다.

용도는 다세대주택(도시형 생활주택)이며, 감정가는 276,000,000원으로 평가되었습니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 소유자 및 채무자가 이OO으로 동일하고, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 부동산 현황 (면적 및 구조)

건물 면적은 42.47 제곱미터(전용면적), 약 12.85평입니다.

토지 면적은 29.43 제곱미터(대지권), 약 8.90평입니다.

본건은 철근콘크리트조 평지붕 5층 공동주택(도시형 생활주택, 단지형 다세대) 중 제4층 제402호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 몰탈위페인팅 마감 등이며, 창호는 하이샷시 등으로 양호한 상태입니다. 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방설비, 주차장 시설 등이 완비되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지 조건

본건은 서울 강북구 우이동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 빌라가 혼재된 주택지대입니다. 우이신설선 '솔밭공원역'과 '북한선우이역'이 남동측과 북동측 인근에 위치하여 더블 역세권의 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한 동측 인근 ‘삼양로’ 변으로 다수의 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

인근에 서라벌중, 효문중, 효문고, 덕성여대 등 교육시설이 밀집되어 있어 교육 환경이 우수합니다. 우이동계곡 및 솔밭근린공원 등 자연 친화적인 시설이 가까워 주거 쾌적도가 높습니다. 삼양로 주변으로는 음식점, 카페, 병원 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 지역 특성상 주택가로 형성되어 있어 특별히 기피할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리 및 임차인 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행됩니다. 등기부상 권리 관계에 대한 추가적인 분석이 필요하나, 현재 소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일하여 일반적으로 명도에 큰 어려움이 없을 가능성이 높습니다.

임대차관계는 미상입니다. 현황조사서나 별도의 자료에서 임차인이 확인되지 않았으므로, 매각 이후 명도 시 임차인의 유무와 대항력 여부를 반드시 현장 조사 및 전입세대 열람 등을 통해 확인해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 잠재적 리스크 및 특이 사항

4.1. 토지 이용계획 제한 사항

본건 토지(우이동 47-19)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하)에 해당합니다. 이는 재건축 또는 증축 시 건물의 층수와 높이에 제한을 받을 수 있음을 의미합니다. 또한, 대공방어협조구역(77-257m)에 포함되어 군사시설 보호법에 따른 건축 허가 등 제약이 있을 수 있으므로 추후 매입 시 강북구청 등 관할 관청을 통한 상세 확인이 필요합니다.

4.2. 기타 참고 사항

임대차관계 미상으로 매수인이 잔금을 납부한 후 명도 시 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 점유 관계 확인이 필수입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 강북구 우이동의 우수한 입지(솔밭공원역/북한산우이역 더블 역세권)와 쾌적한 주거 환경을 갖춘 도시형 다세대주택입니다. 감정가 2억 7,600만원을 기준으로 향후 입찰 최저가가 결정될 것이며, 주변 시세 대비 경쟁력이 있을 경우 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 다만, 고도지구 및 대공방어협조구역 등 개발 관련 제한사항과 임차인 미상에 대한 철저한 분석 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 우이신설선 더블 역세권(솔밭공원역, 북한선우이역)으로 출퇴근 및 이동 편의성이 높습니다.

2. 우이동계곡, 솔밭근린공원 등 자연환경이 우수하고, 학군이 안정적인 주거 지역입니다.

3. 소유자/채무자 일치로 명도 리스크가 비교적 낮을 것으로 예상되나, 임차인 여부에 대한 현장 확인은 필수입니다.

4. 강북구 내 아파트 가격 상승세에 따른 대체 주거지로서의 다세대 주택의 실수요가 꾸준한 지역입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계