나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경111138 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-198 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "정의여자고등학교" 남측 인근에 위치하는
다세대주택(통칭: 대성테크노빌) 4층 402호(전유면적 59.73㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 근린공원, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 쌍문역(4호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물내 4층 402호로서
외벽 : 드라이비트마감
내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥 : 비닐시트마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택:(방3, 거실1, 주방 및 식당1, 욕실겸화장실2, 발코니2)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 옥외 및 지하 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세로 장방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-198, 4층 402호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경111138 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 227,000,000원입니다.

토지 면적은 23.50㎡ (약 7.11평)이며, 건물 면적은 59.73㎡ (약 18.07평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 제OOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "정의여자고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 중소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원, 관공서, 아파트 등 다양한 주거 및 편의시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통망은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하고 쌍문역(4호선)을 이용할 수 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 4층 건물 내 4층 402호이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 비닐시트, 창호는 하이샷시 이중창으로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실 1개, 주방 및 식당 1개, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 2개로 구성된 다세대주택입니다.

기본적인 난방시설(도시가스 보일러), 위생, 급배수, 급탕 설비가 갖추어져 있으며, 옥외 및 지하 주차장 시설도 구비되어 있습니다.

토지는 세로 장방형의 평탄한 토지로 건부지로 이용 중이며, 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 12월 19일 접수된 대구지방법원 2023카단11022호 가압류(신용보증기금)입니다.

이 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 중 하나인 임차인 김민주 씨는 2021년 2월 18일 전입신고, 2020년 12월 9일 확정일자를 받아 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

총 채권액은 약 1,066,599,750원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적과 건축 연도의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

- 쌍문동 137-48번지 (2001년 건축, 59.88㎡): 2026년 7월 8일 120,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 200만원)

- 쌍문동 355-1번지 (2000년 건축, 63.29㎡): 2026년 7월 4일 265,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 418만원)

- 쌍문동 460-184번지 (1991년 건축, 36.54㎡): 2026년 7월 1일 146,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 399만원)

본건(59.73㎡, 2001년 건축)의 감정가 227,000,000원은 최근 거래 사례 중 중간 정도의 가치를 반영하고 있다고 볼 수 있습니다. 특히 137-48번지 사례와 면적 및 건축 연도가 유사하나, 감정가는 상당히 높게 책정된 점은 주목할 필요가 있습니다. 이는 최신 시세를 반영하거나, 해당 물건의 개별적인 장점이 반영된 결과일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통 및 편의시설:

* 지하철 4호선 쌍문역 이용 가능

* 다수의 버스 노선 운행

* 정의여자고등학교 등 각급 학교 인접

* 근린생활시설, 중소규모 점포 및 상업시설 위치

* 근린공원 인접

* 혐오시설 여부:

* 주변 지역은 주거 및 상업시설 밀집 지역으로, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 화장터 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 이는 일반적인 주거 환경에 긍정적인 요소입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

* 임차인 김민주 씨는 190,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다.

* 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 명시되어 있어, 낙찰 후 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 낙찰가의 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 총 채권액:

* 총 채권액이 10억 원을 초과하는 다소 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰 후 배당 과정에서 복잡성이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 감정가와 주변 시세 비교:

* 감정가 227,000,000원이 비슷한 조건의 인접 물건(137-48번지)의 실거래가 120,000,000원 대비 현저히 높게 책정되었습니다. 이는 시세 조사를 더욱 신중하게 해야 함을 나타냅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 주요 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험과 높은 총 채권액, 그리고 감정가와 실거래가 간의 시세 차이는 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교, 마트, 역세권 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 도봉구 지역의 개발 계획이나 주변 환경 개선 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성 (조건부): 만약 임차인 보증금 인수 리스크를 성공적으로 관리하고, 실제 시세가 감정가보다 낮게 형성될 경우, 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 227,000,000원을 기준으로 산정하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

특히, 임차인 김민주 씨의 보증금 190,000,000원이 배당을 통해 전액 변제될 수 있는지 여부를 면밀히 조사해야 합니다. 만약 배당받지 못할 금액이 발생한다면, 이는 낙찰받는 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 됩니다.

따라서, 보증금 인수 금액을 제외한 부동산 자체의 시장 가치를 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

현재로서는 주변 시세와 감정가, 그리고 임차인 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려하여, 230,000,000원 수준을 예상 입찰가로 권고합니다.

하지만, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 권리 분석 및 임차인과의 보증금 변제 관련 상세 내용을 반드시 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.