나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경112100 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 533-36 엘지라인하우스 디동 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경112100 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 533-36 엘지라인하우스 디동 4층402호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매8계 2024타경112100 | 소재지: 서울특별시 도봉구 삼양로162가길 42-33, 디동 4층402호 (쌍문동,엘지라인하우스) | 감정가: 155,000,000원 | 최저가: 63,488,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경112100 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경112100 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 533-36 엘지라인하우스 디동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 155,000,000원

토지면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

건물면적: 53.64㎡ (약 16.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 우이신설선 북한산우이역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 주택지대로 국립공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 북한산우이역까지는 도보로 약 10분 내외 (직선거리 약 390m) 소요됩니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 상세 정보

건축물 현황: 2002년 11월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 402호입니다.

구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트 평슬라브 및 조립식패널 지붕입니다.

마감: 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 2중창 등으로 되어 있습니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 원룸으로 표기되어 있으나, 도면 작성 이후 증축되어 실제 이용상황은 다를 수 있습니다. 2015년 1월 15일 17.16㎡(약 5.19평) 증축 사용승인이 이루어졌으며, 증축 부분은 경량철골조 패널지붕입니다.

설비: 도시가스 개별난방, 상하수도, 위생시설, 옥외주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 정보

형상 및 이용: 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 노폭 약 4m의 포장도로와 동측으로 접하며, 북측으로는 세로(막다른 도로)와 접합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역입니다.

기타 규제: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.5. 권리분석

등기사항전부증명서상 건물의 구조 표기가 집합건축물대장과 차이가 있습니다. (철근콘크리트조 vs. 철근콘크리트구조 및 경량철골구조)

주요 권리사항: 2023년 4월 25일, 서울북부지방법원의 임차권등기명령에 의해 주택임차권 등기(임차보증금 180,000,000원)가 설정되어 있습니다. 임대차계약일자는 2021년 3월 29일이며, 점유 및 주민등록은 2021년 4월 23일에 이루어졌습니다. 임차인은 한OO입니다.

1.6. 상권분석

본 물건은 국립공원 인근에 위치한 주거 밀집 지역에 속합니다.

주변에 다세대주택 및 소규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설도 일부 갖추고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 주거지로서의 성격이 강합니다.

1.7. 생활정보

자연환경: 북한산 국립공원과 인접하여 쾌적한 자연환경과 휴식 공간을 이용하기 좋습니다.

교통: 지하철 우이신설선 북한산우이역과 인근 버스정류장을 통해 서울 시내로의 접근이 가능합니다.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 해결할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

임차권 등기 및 보증금: 임차권이 등기되어 있으며, 임차보증금이 180,000,000원으로 감정가 155,000,000원보다 높습니다. 이는 낙찰 시 인수 또는 배당 문제로 인해 추가적인 비용 발생 가능성이 매우 높음을 시사합니다. 임차인의 대항력 유무 및 배당 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

건축물대장 상이: 등기부등본과 건축물대장 간 건물 구조 표기에 차이가 존재하여, 추후 재산권 행사 시 번거로움이 발생할 수 있습니다.

증축 부분: 2015년에 증축된 부분이 있어, 해당 증축 부분의 적법성 및 건물 안전도에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 관련 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 국립공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통을 갖춘 잠재력 있는 물건입니다.

하지만, 임차보증금이 감정가를 상회하는 매우 높은 위험 요소를 안고 있어, 권리분석 및 배당 관련 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

이러한 위험 요소를 해결할 수 있는 방안이 마련된다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

높은 임차보증금 리스크를 감수하고, 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 문제를 해결할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

안정적인 주거 지역에 위치하므로, 위험 요인 해소 시 실거주 또는 임대 수익 목적으로 활용 가능합니다.

단, 임차권 등기 관련 사항이 가장 중요한 검토 포인트이므로, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계