나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경112100 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 533-36 엘지라인하우스 디동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동에 있는 경전철 우이-신설선 북한산우이역 남동측 근거리에
위치한 다세대주택 엘지라인하우스 디동 4층 402호로 부근은 다세대 및 연립주택, 소규모
아파트 단지, 중소규모의 근린생활시설, 공원등으로 형성된 국립공원 부근의 주택지대로
주위환경 보통임.

교통상황

본건물까지 차량 진출입 가능하며, 북서측 직선거리 약 390m에 경전철 우이신설선 북한산
우의역이 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건물은 2002.11.19자로 사용승인된 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브 및 조립식패널
지붕 5층 건물내 4층 402호로

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 하이새시 2중창 등 임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 집합건축물대장 건물현황도상으로는 원룸이나 도면 작성 이후
증축된 건물로 실제 이용상황은 상이할 수 있음.
2015.1.15자로 17.16㎡ 증축 사용승인되었으며, 증축부분의 구조는 경량철골조
패널지붕임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설, 상하수도 급배수시설, 위생시설, 옥외주차시설 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 약4m의 포장도로와 동측으로 접하며, 북측으로 세로(막다른도로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역ㆍ지구등 : 도시지역, 제1종일반주거지역

다른 법령 등에 따른 지역ㆍ지구등 : 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 건물의 구조가 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕이나
집합건축물대장상 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 철근콘크리트 평스라브 및 조립식 패널
조 지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 거주자 부재로 임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(2023년
4월25일, 서울북부지방법원의 임차권등기명령(2023카임10356), 임차보증금 금180,000,000원,
범위 제4층 제402호 전부, 임대차계약일자 2021년3월29일, 주민등록일자 2021년4월23일,
점유개시일자 2021년4월23일, 확정일자 2021년3월29일, 임차권자 한*우) 되어있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경112100 (1)

물건종별: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물명: LG라인하우스D동 4층402호

준공일자: 2002.11.19 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트 평슬라브 및 조립식패널 지붕 (5층 건물)

*참고사항: 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 상 건물 구조 표기에 일부 차이가 있습니다. (등기부: 철근콘크리트조, 집합건축물대장: 철근콘크리트구조 및 경량철골구조)

1.2. 면적

토지면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

건물면적: 53.64㎡ (약 16.23평) - 전용면적

*참고사항: 집합건축물대장 건물현황도 상으로는 원룸이나 도면 작성 이후 증축된 건물로 실제 이용 상황이 다를 수 있으며, 2015.1.15자로 17.16㎡ 증축 사용승인되었습니다. 증축 부분의 구조는 경량철골조 패널지붕입니다.

1.3. 감정가

감정가: 155,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 533-36번지에 위치합니다.

경전철 우이-신설선 북한산우이역 남동측 근거리에 소재하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 국립공원 인근의 주택지대입니다.

주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건물까지 차량 진출입이 가능합니다.

북서측 직선거리 약 390m에 경전철 우이신설선 북한산우이역이 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 수원지방법원 2022카단501095, 주식회사채권추심전문엘씨대부의 가압류 (2022.03.11 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

*참고사항: 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

3.3. 임차인 현황

등기사항전부증명서상 주택임차권이 등기되어 있으나, 권리분석상 매각으로 소멸 대상입니다.

* 임차인: 한*우

* 임차보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2021.04.23

* 확정일자: 2021.03.29

* 참고: 임차인 현황표상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 집합건물 등기부요약 상 해당 주택임차권은 말소 대상입니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 서울 도봉구 쌍문동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근 경전철역 및 버스정류장 등 교통 인프라가 갖추어져 있어 접근성이 양호한 편입니다.

주변에는 다양한 종류의 주택과 소규모 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거지로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

*편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 있습니다.

*교육시설: 쌍문초등학교, 덕성여자대학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

*녹지시설: 국립공원(북한산)이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

*임차인 관련: 주택임차권이 등기되어 있으나, 권리분석상 매각으로 소멸되며 인수되는 보증금은 없습니다. HUG의 동의로 인해 법적 리스크는 낮으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하지 않도록 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

*건물 구조 차이: 등기부등본과 집합건축물대장 상 건물 구조 표기 상이(철근콘크리트조 vs 철근콘크리트구조 및 경량철골구조)는 추후 건물 관리나 재건축 시 검토가 필요한 부분입니다.

*증축 부분: 17.16㎡의 증축이 이루어졌으며, 이는 건물 사용 승인 내용과 실제 이용 현황 간의 차이를 발생시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 5,500만원이며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 등기 진행 시 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

임차인 관련 사항이 명확히 정리되어 있으나, 모든 법적 절차를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

주변 시세와의 비교 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 필요합니다.

8. 투자 포인트

*서울시 내 위치: 서울이라는 지리적 이점으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

*교통 접근성: 경전철역이 인접해 있어 향후 교통 편의성이 증대될 수 있습니다.

*권리 안전성: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 법적 리스크가 적습니다.

*쾌적한 환경: 국립공원 인근에 위치하여 자연 친화적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

*시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 가격은 면적과 연식에 따라 큰 편차를 보이고 있습니다.

2026년 7월 거래된 36.54㎡(약 11.05평)의 경우 146,000,000원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 399만원 수준입니다.

2026년 7월 거래된 59.88㎡(약 18.11평)의 경우 120,000,000원에 거래되었는데, 제곱미터당 약 200만원 수준으로 다른 거래 사례 대비 상대적으로 낮은 가격입니다.

본 물건은 53.64㎡(약 16.23평)으로, 36.54㎡ 매물보다 면적이 크고 59.88㎡ 매물보다는 작습니다.

본건의 감정가는 155,000,000원으로, 이는 36.54㎡ 매물의 거래가와 유사한 수준이며, 면적을 고려할 때 본건의 감정가가 합리적인 수준임을 시사합니다.

다만, 36.54㎡ 매물의 거래가를 기준으로 면적을 환산하면 본건의 잠재적 가치는 더 높게 평가될 수 있습니다.

주변 시세 변동성과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가인 155,000,000원을 중심으로 형성될 가능성이 높습니다.

*예상 입찰가 산정:

감정가: 155,000,000원

주변 시세 (유사 면적 및 가격대 고려): 약 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위로 추정됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격대를 고려하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

(현장 방문 및 최종 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.