나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116782 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 291-35 이문스카이뷰 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 "한국외국어대학교 서울캠퍼스" 북동측 인근에 위
치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리지붕 17층 건내 11층 1104호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(별첨 "내부구조도" 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 가장형 완경사의 토지로서 집합건축물(오피스텔, 아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(2014-08-21), 도로(2021
-07-08)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고
높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)
<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인
이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑
등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2021-07-08)(이문·휘경)<도시재정비
촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(세부사항 건축과 문의).

*기호2 : 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(2014-08-21), 도로(2021
-07-08)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고
높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)
<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인
이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑
등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2021-07-08)(이문·휘경)<도시재정비
촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(세부사항 건축과 문의).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 2023.05.04일 서울북부지방법원의 임차권등기명령(2023카임266)으로 2023.06.01일자
로 주택임차권이 설정되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116782 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 갑7 권리자)

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 동대문구 이문동 291-35 이문스카이뷰 11층1104호

건축물대장상 주요 용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트) (집합건물)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리지붕 17층 건물 중 11층 1104호

사용승인일: 2020년 3월 3일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 347,000,000원

토지 면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

건물 면적: 25.99㎡ (약 7.86평)

참고: 최근 매매 사례의 전용면적은 약 34.62~34.81㎡ (약 10.5평) 수준으로, 이는 본건의 건축물대장상 면적과 차이가 있습니다.

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 재정비촉진지구, 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 "한국외국어대학교 서울캠퍼스" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 한국예술종합학교 등 교육기관과 인접해 있습니다.

특히, 본건이 속한 이문·휘경 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재력이 기대됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 남동측으로 중로에 접해 있습니다.

노선 버스 정류장 및 지하철역(이문역 등)과의 거리 등을 고려할 때, 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2020년 3월 19일 (주식회사세종국토개발 외 1명)

공유자전원지분전부이전: 2021년 5월 4일 (채경애)

압류: 국민건강보험공단 (2021년 8월 19일, 말소 대상)

압류: 동대문구 (2023년 3월 16일, 말소 대상)

주택임차권: 문민주 (2023년 6월 1일, 을3, 보증금 310,000,000원, 인수 대상 )

강제경매: 주택도시보증공사 (2024년 9월 19일, 갑7, 말소 대상, 채권액 310,000,000원)

등기부채권 총액: 310,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 1: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: (미상)

확정일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 전입일자 및 확정일자 정보가 없어 대항력이 인정되지 않으므로, 보증금 30,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

임차인 2: 문 (주택도시보증공사 대리)

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 3일

확정일자: 2021년 4월 19일

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로, 보증금 310,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 권리 인수 여부

압류 및 강제경매 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

을구 3번 주택임차권(문민주)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 최대 310,000,000원의 임차보증금을 인수할 위험이 있습니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 이문동 일대는 대학교(한국외국어대학교 등) 인접 지역으로 젊은층 유동인구가 많으며, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 복합 상권입니다.

재정비촉진지구 지정으로 인해 지속적인 지역 개발 및 상권 활성화가 기대됩니다.

주변에 다양한 상업 및 편의시설이 분포하여 임대 수요 확보에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활 정보

한국외국어대학교 등 교육기관이 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건물 내에는 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

편의시설 및 교통 접근성이 양호하여 주거 환경으로는 무리가 없는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 보증금 310,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 인수 가능성입니다. 이 부분이 완전히 변제되지 않을 경우, 낙찰가 외에 추가적인 자금이 투입되어야 하므로 투자금 부담이 크게 늘어납니다.

6.2. 재정비촉진지구 관련 불확실성

재정비촉진지구 지정은 긍정적 요인이지만, 개발 계획의 변동, 사업 지연 등의 가능성도 존재합니다. 이러한 외부 요인이 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 최근 시세 하락세

최근 매매 사례 분석 결과, 2024년 10월 2.8억원에서 2026년 2월 2.45억원으로 가격 하락세가 관찰되었습니다. 이는 향후 시세 예측 및 투자 수익률 산정에 신중함을 요구합니다.

7. 투자 포인트

* 대학교 인접지로 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 지역 가치 상승 잠재력.

* 17층 건물의 11층으로 적절한 층수와 거주 환경 제공.

8. 종합 의견

본건은 입지, 교통, 주변 환경 등 기본적인 경쟁력은 갖추고 있으나, 3.1억 원의 대항력 있는 선순위 임차권 인수 위험이라는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다.

이 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하여 인수해야 할 보증금 규모를 정확히 산정하는 것이 입찰 전 필수입니다.

만약 임차보증금 전액을 인수해야 한다면, 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 현저히 낮아야만 수익성을 확보할 수 있습니다.

재정비촉진지구 개발 계획의 진행 상황을 면밀히 조사하고, 최근 시세 하락세를 고려하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않아 주거 환경에 미치는 부정적 영향은 적을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다.

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 선순위 임차인의 보증금 310,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 따라서, 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액입니다.

최근 매매 사례는 다음과 같습니다:

2024년 10월 28일: 34.81㎡ (약 10.5평) @ 280,000,000원 (약 804만원/㎡)

2026년 2월 6일: 34.62㎡ (약 10.5평) @ 245,000,000원 (약 708만원/㎡)

최신 실거래가(245,000,000원)와 감정가(347,000,000원)를 고려할 때, 보증금 310,000,000원을 포함한 총 투자금액(낙찰가 + 310,000,000원)이 현재 시세를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

현실적으로, 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 2.5억원 이하가 되기 위해서는 낙찰가가 마이너스(-)가 되어야 하므로, 본 건은 일반적인 경매 투자 접근 방식으로는 신중을 넘어 투자가 어려운 물건으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정하더라도, 실질적인 총 투자 비용이 시세보다 현저히 낮지 않다면, 입찰을 보류하거나 매우 낮은 금액으로만 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.