나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117679 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 605-39 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 방학중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택,
저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일, 벽돌쌓기 등.
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m 이하), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축
사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m){
군사기지 및 군사시설 보호법}, 정비구역{도시 및 주거환경정비법}, 과밀억제권역{수도권정
비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한바 등에 의하여
현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117679 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 605-39 4층401호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 140,000,000원

토지면적: 17.90㎡ (약 5.41평)

토지지분: 17.90㎡ (약 5.41평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

건축년도: 2013년 6월 26일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (본 경매 개시 채권자)

총 등기부채권액: 224,923,951원

1.2. 건물구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

외벽: 석재타일, 벽돌쌓기 등

창호: P.V.C 샷시 창호 등

내부설비: 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 갖춤.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중 (집합건축물대장상 현황)

특이사항: 집합건축물대장 상 건축물현황도와 현황이 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 재확인 필요.

1.3. 특이사항 및 주의사항

경매구분: 부동산강제경매

물건명세서 비고: 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 (2026. 2. 25.)

주의사항: 재매각 물건임. 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함.

공동담보: 본 물건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치하며, 방학중학교 북동측 인근에 자리하고 있음.

주변은 단독주택, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형의 평지로 주거용 부지로 이용 중임.

북측으로 폭 8m-10m 소로 2류에 접하여 차량 및 보행 통행이 가능함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 주식회사채권추심전문엘씨대부의 가압류임.

본 경매 개시 결정으로 촉탁등기된 권리 및 그 이하 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

보증금: 147,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-22

확정일자: 2020-10-28

배당신고일자: 2023-01-30

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

비고: 등기부등본 상 을5 순위 주택임차권으로 등재되어 있으나, '말소' 예정으로 확인됨.

3.3. 보증금 인수 여부

물건명세서 상 주택도시보증공사는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하였음.

따라서, 본 건 매수 시 임차인 조 에게 지급해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 기타 권리사항

소유권 이전(박상준, 김용환), 주식회사채권추심전문엘씨대부 가압류, 한국자산관리공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등기 등이 존재하며, 상기 권리분석에 따라 대부분 소멸될 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 주로 단독주택 및 저층 공동주택이 밀집한 주거 지역임.

인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

대규모 상업 시설보다는 주거 밀집 지역 내의 배후 수요를 기반으로 하는 상권으로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

방학중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

단지 내 엘리베이터가 설치되어 있어 편리한 이동이 가능함.

5.2. 주변 시세 분석

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 삼성빌라(692-5) 38.96㎡ (1991년 준공): 2026년 5월 5일, 141,000,000원 거래 (약 361.9만원/㎡)

* 천성홈타운3차 47.01㎡ (2002년 준공): 2026년 5월 1일, 150,000,000원 거래 (약 319.1만원/㎡)

* 샤인빌 50.98㎡ (2021년 준공): 2026년 7월 6일, 310,000,000원 거래 (약 608.1만원/㎡)

본건(29.99㎡)은 비교적 작은 면적이며, 건축년도(2013년)는 삼성빌라(1991년)보다 최신이지만 샤인빌(2021년)보다는 오래됨.

샤인빌의 높은 거래가는 신축 건물임을 감안할 때, 본 건의 시세 책정 시 연식과 면적을 고려한 보수적 접근이 필요함.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석을 기반으로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없음. 다만, 경매 참여 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이는 최초 경매 진행 시 유찰되거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 의미함.

따라서, 물건 자체의 하자가 있거나, 권리관계가 복잡하여 낙찰이 이루어지지 않았을 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요함.

6.2. 권리관계 복잡성

'대항력있는임차인'이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있고, HUG의 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

그럼에도 불구하고, 관련 서류 및 실제 점유 관계를 재확인하는 것이 안전함.

6.3. 토지이용계획

다양한 도시계획 제한(고도지구, 정비구역 등)이 존재하여 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 도봉구에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 엘리베이터 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있음.

권리 분석 결과, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 투자 접근성이 양호한 편임.

다만, 재매각 물건이라는 점과 2013년 건축 연식을 고려할 때, 철저한 현장 조사 및 주변 시세 비교를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

위치, 교통, 편의시설 등의 기본적인 입지 조건은 양호하나, 복합적인 용도 제한은 향후 활용 가치에 영향을 미칠 수 있음.

8. 투자 포인트

* 인수해야 할 임차인 보증금 없음 (HUG 확약서 확인).

* 서울시 내에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮고, 1인 가구 등 임대 수요 기대 가능.

* 엘리베이터 등 현대적인 주거 편의 시설 구비.

9. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

주변 실거래가 및 물건 특성을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안함.

본 건의 면적(29.99㎡)과 연식(2013년)을 감안할 때, 유사 조건의 물건 시세는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 예상됨.

재매각 물건이라는 점과 현장 확인을 통한 추가 리스크 요인 등을 감안하여, 감정가 대비 약 90% ~ 95% 수준에서의 입찰을 고려할 수 있음.

따라서, 125,000,000원 ~ 133,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 추천함.

최종 입찰가는 본인 투자 성향, 자금 계획, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.