나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경4827 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 제3층 제에이-305호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 "서울중랑경찰서" 남측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 신내역(경춘선, 지하철6호선)이 위치하여 교통의
편의정도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 공장, 지원시설, 제1.2종근린생활
시설내에 소재하는 구분건물로서,

외벽 : 외장판넬마감, 석재붙임 마감 등.
창호 : DUO LITE 창호 등.

이용상태

본건은 집합건축물대장상는 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서 구분건물(공장 등)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건물은 동측으로 신내역로3길, 서측으로 경춘북로와 각각 접하고 인접도로를 통해 해당
건물로의 접근이 가능하여 인접도로 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건이 속한 토지는 그 일대가 택지개발사업으로 아직 토지준공이 완료되지 않아 확정지번
이 부여되지 않은 상태임. 현재는 블럭지번 (신내3지구에치이1) 부여된 상태임.
참고로 종전토지 중 대표 토지에 기재된 토지이용계획 및 제한에 대해 아래에 기재하오니
참고 바람.

- 신내동 262-1
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3), 대로3류(폭25m-30m)(저촉), 가축사육제한
구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구
<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축
+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호
구역(후방지역:500m)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 미납관리비 등 제반 공과금에 대해 경매입찰 및 진행시 반드시 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경4827 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 제3층 제에이-305호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장)

감정가: 804,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지지분: 0㎡, 토지 제시외면적: 0.00㎡)

건물면적: 121.80㎡ (약 36.8평) (건물지분: 121.8㎡, 건물 제시외면적: 0.00㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신 (제공된 정보 기준. 경매개시결정 채권자는 신한은행입니다.)

특이사항: 대지권 미등기, 유동화 물건

주의사항: 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 근거리에 신내역(경춘선, 지하철 6호선)이 위치하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 건물은 동측으로 신내역로3길, 서측으로 경춘북로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 종합적인 교통 편의 정도는 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 "서울중랑경찰서" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 혼재되어 있습니다.

* 토지는 사다리형의 평지로서 구분건물(공장 등)의 건부지로 이용 중입니다.

* 본건이 속한 토지 일대는 택지개발사업 지역으로, 토지 준공이 완료되지 않아 확정지번이 부여되지 않은 상태이며, 현재는 블록지번(신내3지구에이치1)이 부여되어 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3), 대로3류(폭25m-30m) 저촉, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고 기재사항 미비)

3.2. 말소되는 권리

* 말소기준권리: 을3 근저당 (신한은행, 2022-07-08)

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (주식회사팜스토리푸드, 2020-07-22) - 말소

* 을3: 근저당 (신한은행, 912,000,000원, 2022-07-08) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (신용보증기금, 267,300,000원, 2024-07-11) - 말소

* 갑4: 가압류 (서울신용보증재단, 95,818,000원, 2024-08-22) - 말소

* 갑5: 가압류 (국민은행, 243,926,174원, 2024-08-30) - 말소

* 갑6: 임의경매 (신한은행, 709,387,625원, 2024-09-20) - 말소 (본건 경매 사건)

* 갑7: 압류 (국민건강보험공단, 2024-10-10) - 말소

* 갑8: 압류 (중랑구, 2024-12-11) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,519,044,174원

3.3. 임차인 현황

* 조사된 임차내역 없음.

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임대관계 등은 미상임. 미납 관리비 등 제반 공과금은 경매 입찰 및 진행 시 반드시 재확인 바랍니다.

4. 상권분석

* 본건은 신내역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 주변에 경찰서, 근린생활시설, 아파트단지 등이 있어 상업 활동 및 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 신내역(경춘선, 6호선)을 통한 서울 시내 접근성이 양호하며, 유동인구 흡수 가능성이 있습니다.

* 택지개발사업지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 상권 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 주변 건물들이 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 해당 용도에 적합한 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 아파트단지가 인접하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 신내역(경춘선, 6호선)까지 도보 또는 근거리 이동이 가능합니다.

* 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주요 도로인 신내역로3길 및 경춘북로에 인접하여 차량 접근성이 양호합니다.

5.3. 주변 시설

* 서울중랑경찰서가 인접해 있어 치안 및 행정 편의성을 더합니다.

* 아파트 단지가 인접해 있어 잠재적 고객층 확보에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

* 본건은 구분건물임에도 불구하고 대지권이 미등기 상태입니다.

* 대지권의 유무, 면적, 가치 등에 대한 정보가 불확실하며, 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으나, 실제 권리로서의 보장은 불확실합니다.

* 토지 준공 완료 및 대지권 등록 여부에 대한 매수 신청인의 재확인이 필수적입니다.

6.2. 토지 준공 미완료

* 본건이 속한 토지는 택지개발사업이 완료되지 않아 확정지번이 부여되지 않은 상태입니다.

* 이는 토지의 법적 소유권 및 이용에 있어 잠재적인 불확실성을 내포합니다.

6.3. 유동화 물건

* 유동화 물건으로서, 일반적인 경매 물건과는 다른 취급이나 절차가 요구될 수 있습니다. (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

6.4. 높은 채무 총액

* 등기부상의 총 채권 금액이 1,519,044,174원으로, 감정가 804,000,000원 대비 약 189%에 달합니다.

* 이는 낙찰 후 매수인이 인수해야 할 잠재적 위험 가능성을 시사하며, 수익률 산정 시 매우 중요한 고려 사항입니다.

6.5. 미납 관리비 등

* 본건 건물과 관련된 미납 관리비, 공과금 등이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신내역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 교통 접근성 및 주변 인프라 측면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

* 그러나 대지권 미등기 및 택지개발사업 미준공이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 권리관계의 불확실성이 매우 높습니다.

* 이러한 문제들은 매수 후 해결에 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있으며, 예상치 못한 비용 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 높은 채무 총액 역시 잠재적 위험 요인으로 작용하므로, 투자 결정 시에는 이러한 모든 리스크를 면밀히 검토하고 감수할 수 있는 범위 내에서 접근해야 합니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성은 있으나, 현재 파악된 리스크를 충분히 해소할 수 있다는 확신이 있을 때 신중한 투자를 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신내역(경춘선, 6호선) 이용이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 택지개발사업지구 내 위치하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 주변 배후 수요: 경찰서, 아파트단지, 근린생활시설 등 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 주요 채무 말소: 대부분의 권리가 말소될 예정이므로, 권리 관계상 부담은 적습니다 (대지권 문제 제외).

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 건물면적: 121.80㎡ (약 36.8평)

* 감정가: 804,000,000원

* 최저매각가격: (감정가와 동일하다고 가정)

* 인수되는 보증금: 0원

* 주요 리스크: 대지권 미등기, 토지 준공 미완료, 높은 채무 총액.

* 이러한 리스크를 고려할 때, 일반적인 지식산업센터의 낙찰가율(70~80%) 적용은 부적절합니다.

9.2. 제안

* 잠재적 리스크에 대한 충분한 조사와 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다.

* 리스크 프리미엄을 반영하여 감정가의 50% ~ 65% 수준에서 접근하는 것을 제안합니다.

* 이는 약 402,000,000원 ~ 522,600,000원 범위입니다.

* 권고: 본 물건의 특성상, 입찰 전 반드시 전문가와 상의하여 대지권 관련 문제 해결 가능성, 향후 건축법규, 토지 준공 시점 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다. 이에 따른 추가적인 정보가 확보된다면 예상 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.