나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110227 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 155-6 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110227 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 155-6 대지 경매

• 사건번호: 2024타경110227
• 주소: 서울특별시 성북구 정릉동 155-6
• 감정가: 1,870,856,000원
• 최저가: 766,301,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 대지

서울북부지방법원 경매9계 2024타경110227 | 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 155-6 | 감정가: 1,870,856,000원 | 최저가: 766,301,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경110227 (1)이며, 소재지는 서울특별시 성북구 정릉동 155-6 외 필지입니다. 본 건의 용도는 대지이며, 감정가는 1,870,856,000원으로 책정되었습니다. 매각 대상은 토지매각으로, 부동산임의경매 사건입니다.

1.2. 면적 및 지분

총 토지면적은 156.00㎡ (약 47.19평)이며, 토지 지분율은 15600으로 전체 지분입니다. 건물은 매각 대상이 아니나, 공부상 등재되지 않은 제시외 건물 면적이 169.80㎡ (약 51.36평)으로 상당한 면적을 차지하고 있어 권리 분석 시 중요하게 다루어야 합니다.

1.3. 핵심 특이사항

본건은 중복사건이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 가장 큰 특이사항은 기호 1 토지가 공부상 '하천'이나 현황 '대'로 이용 중인 점과, 소유자 미상의 무허가 제시외 건물(사무실 및 주택, 창고 등)이 토지 위에 광범위하게 존재한다는 점입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본 건은 경전철 우이신설선 정릉역 북서측 인근에 위치합니다. 차량 접근이 용이하며, 정릉역 및 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다. 주위는 근린생활시설, 주상용 건물, 후면 단독주택 등이 혼재된 주상지대이나, 역세권에 위치하여 입지 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 계획

토지이용계획상 도시지역, '준주거지역'에 해당하여 용적률 및 건폐율 측면에서 개발 잠재력이 높은 지역입니다. 또한 지구단위계획구역(공동개발 지정, 건축한계선 저촉)으로 지정되어 향후 개발 방향이 정해져 있으므로, 반드시 성북구청을 통해 구체적인 개발 계획 내용을 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 소유권 관계

매각 대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물은 포함되지 않습니다. 제시외 건물은 소유자 미상의 무허가 건물(169.80㎡)로, 매수인이 소유권을 취득하더라도 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 및 철거 및 명도 책임 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 최고가 매수인의 잔금 납부 후 별도의 법적 절차(명도소송 및 건물철거 소송)가 필요함을 의미합니다.

3.2. 채권 관계 및 임대차

부동산임의경매 사건이며, 임대차 관계는 관계인 부재 및 폐문으로 미상입니다. 현황 상 제시외 건물에서 '주택', '사무실' 등으로 이용 중이므로, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 주변 환경

4.1. 상권 및 이용 현황

본 건은 준주거지역에 위치하며, 북동측으로 광대로와 접하고 있어 상업시설의 잠재력을 갖추고 있습니다. 현재 주상용 건부지로 이용 중이며, 주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 특히 인근에 정릉시장, 정릉천 산책로 등 생활 편의 시설 및 문화 시설이 인접해 있어 주거 및 상업 복합 개발 시 유리한 환경입니다.

4.2. 혐오시설 및 지역 환경

정릉역 주변은 주상 혼합 지역이며, 인근에 유네스코 세계유산 정릉과 정릉천 등 자연친화적인 환경이 조성되어 있습니다. 다만, 주변 정릉골 지역은 과거 재개발 이슈가 있었던 지역으로, 광범위하게 낙후된 주택 등이 혼재되어 있어 지역적인 편차가 있을 수 있습니다. 검색 결과상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 재개발 또는 노후 지역 혼재 여부는 현장 확인이 필수입니다.

5. 생활 정보

정릉역 초역세권에 위치하여 서울 도심 접근성이 우수합니다. 주변에는 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 주상지대로서, 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다. 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당되어 교육 시설도 인근에 소재하고 있음을 추정할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 무허가 제시외 건물 (최대 리스크)

총 면적 169.80㎡ (약 51.36평)에 달하는 제시외 무허가 건물은 매각 대상이 아니므로, 매수인은 건물 소유자를 상대로 철거 및 토지 인도 소송을 진행해야 합니다. 이 과정에서 건물의 법정지상권 성립 여부가 주요 쟁점이 될 수 있습니다. 소유자 미상으로 등재되어 있어 소송 절차가 복잡하고 시간이 오래 소요될 수 있으며, 이와 관련된 비용(철거비, 소송비)을 낙찰자가 부담해야 합니다.

6.2. 개발 제한 및 도로 저촉

토지이용계획상 '공동개발 지정' 및 '건축한계선'에 저촉되며, 기호 1 토지는 '도로(저촉)'으로 명시되어 있습니다. 이는 개별적인 건축 행위가 제한되거나 공용 목적으로 사용될 부분이 있음을 의미하므로, 실질적인 개발 가능 면적 및 사업성을 크게 저해하는 요소입니다. 반드시 지구단위계획 관련 고시 내용을 성북구청 도시계획과에서 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 경계 및 지목 불일치

기호 1) 토지는 공부상 '하천'이나 현황 '대'로 이용 중입니다. 이는 개발 시 지목 변경 절차가 필요하며, 인접지와 경계 불분명 문제(현황 도로, 타인 점유 추정 부분)로 인해 정확한 경계 확인을 위한 측량(경계측량)이 반드시 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 역세권 준주거지역이라는 뛰어난 입지적 잠재력과 높은 토지 감정가(약 18.7억 원)를 갖추고 있으나, 제시외 무허가 건물의 존재(51.36평) 및 토지이용계획상의 '공동개발', '건축한계선', '도로저촉' 등의 중대한 개발 리스크를 동시에 안고 있는 물건입니다. 따라서 일반 투자자에게는 위험도가 높으며, 법률 및 건축 관련 전문 지식을 갖춘 개발 사업자나 경험 많은 컨설팅 투자자에게 적합한 물건입니다. 성공적인 투자를 위해서는 사전에 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부, 지구단위계획의 구체적인 내용, 그리고 경계 측량을 통한 실제 이용 가능 면적에 대한 명확한 분석이 필수입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

경전철 정릉역 초역세권에 위치하며, 북동측 광대로에 접한 '준주거지역' 토지입니다. 서울 시내에서 준주거지역의 역세권 토지를 확보할 기회는 매우 드뭅니다.

8.2. 개발 잠재력

준주거지역은 상업 시설 및 주거 시설 복합 개발(주상용)에 유리하며, 고밀도 개발이 가능합니다. (단, 지구단위계획 확인 필수)

8.3. 투자 적합 대상

법정지상권, 무허가 건물 철거 및 명도, 지목 변경, 지구단위계획 수립 등의 복잡한 권리 문제를 해결할 수 있는 충분한 자본과 전문 인력을 갖춘 건축 또는 개발 사업 전문 투자자에게 유리합니다. 리스크 해결이 곧 수익률 극대화의 핵심입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계