나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113486 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 7층에이-712호 지식산업센터 경매

매각기일: 2026-01-27

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113486 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 7층에이-712호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매9계 2024타경113486 | 소재지: 서울특별시 중랑구 신내역로3길 40-36, 7층에이-712호 (신내동,신내데시앙플렉스지식산업센터) | 감정가: 302,000,000원 | 최저가: 154,624,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

본건은 서울북부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 서울 중랑구 신내동 소재 신내데시앙플렉스 지식산업센터를 대상으로 하며, 감정가는 302,000,000원입니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이며, 소유자 및 채무자, 채권자 관계를 확인하였습니다.

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경113486 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 7층 에이-712호

용도: 지식산업센터

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 302,000,000원

1.2. 면적 및 구조

본건의 건물 면적은 44.10㎡(약 13.34평)이며, 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 호실입니다. 2020년 5월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

건물면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

2. 입지 및 교통 분석

2.1. 최고의 입지: 중랑구 신내동

본건은 중랑구 신내동 소재 중랑경찰서 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 관공서, 점포 및 공장 등이 혼재된 시외곽 주상혼용 지역에 자리하고 있습니다. 인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설, 학교, 근린공원, 공공시설 등이 위치하고 있어 제반 입지 여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 편리한 교통

차량 출입이 용이하고, 시내버스 정류장이 도보로 약 1~2분 거리에 위치합니다. 특히, 지하철역(신내역 / 6호선, 경춘선)이 도보로 약 6~7분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 양호한 역세권에 해당합니다.

2.3. 입지조건 및 혐오시설 체크

본건은 지식산업센터로서 인근에 관공서 및 아파트 단지가 인접하여 기본적인 업무 환경 인프라가 갖추어져 있습니다. 보고서상 특별히 명시된 직접적인 혐오시설은 없으나, 시외곽 주상혼용 지역의 특성상 주변 환경 변화 및 소음 발생 여부 등은 현장 조사를 통해 최종적으로 확인할 필요가 있습니다.

3. 물건 상태 및 감정 요약

3.1. 건물의 특징

건물은 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 7층이며, 외벽은 석재타일 및 강화유리, 내벽은 인테리어치장 마감 등 비교적 신축급에 걸맞은 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 급배수시설, 위생설비, 승강기설비, 지하주차장, 소화전 및 화재경보설비 등 지식산업센터에 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3)에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 저촉됩니다. 또한, 대공방어협조구역, 제한보호구역 등 군사기지 및 군사시설 보호법상의 제한을 받고 있으며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속합니다. 이는 추후 개발 또는 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

4. 권리 분석 및 특이사항

4.1. 경매 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 최선순위 설정 일자 및 말소기준권리 등을 기준으로 인수되는 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다. 현재 임대관계가 미상(未詳)이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 필수적으로 확인해야 합니다.

4.2. 대지권 미등기 리스크

본건의 가장 중요한 특이사항은 **대지권 미등기**라는 점입니다. 대지권의 유무를 알 수 없으나, 감정평가서에 의하면 **최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 감정**되었음이 확인됩니다. 매수인은 낙찰 후 대지권 확보를 위한 별도의 법적 절차를 진행해야 할 수 있으며, 그 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 매각물건명세서 및 법원의 추가 정보를 통해 대지권 확보 가능성에 대한 법률 검토가 필수적입니다.

5. 상권 분석 및 주변 정보

5.1. 상권 분석

신내데시앙플렉스는 지식산업센터가 밀집된 신내3지구에 위치하여, 관련 업무 시설 및 협력 업종의 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다. 인근 관공서 및 주거 단지(아파트)를 배후로 두고 있어 일정 부분의 상권 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 서울 외곽이지만 양호한 교통 여건을 바탕으로 업무 시설로서의 가치를 유지하고 있습니다.

5.2. 생활 정보

근거리에 각급 학교, 근린공원, 공공시설 등이 위치하여 쾌적한 근무 환경을 제공합니다. 특히 지하철 6호선과 경춘선 신내역의 더블 역세권 입지로 인해 직원의 출퇴근 편의성이 높아 기업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 종합 의견

6.1. 잠재적 리스크

1) 대지권 미등기: 가장 큰 리스크이며, 법원의 매각조건에 대지권 포함 여부를 최종 확인하고, 미포함 시 대지권 확보 방안 및 소송 가능성 등을 고려해야 합니다.

2) 임대관계 미상: 임차인 유무 및 임차 관계를 정확히 파악하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

3) 추정 조사: 관계인 부재로 내부 이용 상황이 추정 조사된 사항이므로, 현장 조사를 통해 실제 이용 상황과의 차이가 없는지 재확인해야 합니다.

6.2. 종합 의견

본건은 사용승인일이 2020년 5월로 건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 지식산업센터 물건입니다. 신내역 도보 6~7분 거리의 양호한 역세권 입지를 갖추고 있어 업무 시설로서의 가치가 높습니다. 다만, **대지권 미등기**라는 핵심적인 권리상의 문제가 있으므로, 이 부분에 대한 법률적 분석을 바탕으로 예상되는 리스크와 비용을 감안한 합리적인 입찰 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

신축급 지식산업센터 (2020년식), 6호선/경춘선 신내역 역세권의 우수한 교통 환경, 지식산업센터 관련 세제 혜택 (해당 요건 충족 시) 기대, 서울 외곽 지역 대비 높은 접근성 및 업무 환경.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계