나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113486 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 7층에이-712호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울 · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 중랑구 신내동 소재 중랑경찰서 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지
와 관공서, 점포 및 공장 등이 혼재하여 형성되어 있는 시외곽 주상혼용 지역으로
인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가등이 간헐적으로 위치하고
근거리에 각급학교와 근린공원, 공공시설 등이 위치하고 있어 제반 입지여건은 대
체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 1-2분 거리에 위치하고
지하철역(신내역 / 6호선,경춘선)이 도보로 약 6-7분 거리에 위치하여 일반대중교
통사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 7층 에이-712호로서,
외벽 : 석재타일 및 강화유리 마감,
내벽 : 몰탈위페인트 및 인테리어치장 마감,
바닥 : 아스타일 마감 등,
천정 : 텍스 마감,
창호 : 칼라새시 창호임.

이용상태

7층 에이-712호 : 공장(지식산업센터)로 이용중임.
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기설비, 지하주차장, 소화전 및 화재경보설비, 기타
지식산업센터 관련 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 부정형의 평지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 각각의 간선포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3), 대로3류(폭 25m-30m)(저촉), 가축
사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대
주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>,대공방어협조구역(위탁고도
해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(협의지역)<군사기지 및 군사시설보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2020.05.29일 이며 본건이 속한 건물동은 지
하4층 - 지상12층 규모의 지식산업센터로 총 503호임.
(3)기 타 : 본건은 관계인부재로 관할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기
준으로 건물 외관조사와 인근 사무소 직원 및 중개업소 탐문 등을
통하여 내부이용상황등을 개략적으로 추정조사 하였는 바, 사실조
회시 다소 상이할 수도 있으니 경매진행시 이해관계인은 참고하시
기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경113486 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구 에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 7층 에이-712호

용도: 지식산업센터

감정가: 302,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

건물지분: 44.1㎡ (약 13.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 중랑경찰서 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 관공서, 점포, 공장 등이 혼재된 시외곽 주상혼용 지역입니다. 간선도로변에는 각종 근린생활시설과 점포, 상가 등이 있으며, 근거리에는 각급 학교, 근린공원, 공공시설 등이 있어 전반적인 입지 여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 1~2분 거리에 있습니다. 지하철 6호선 및 경춘선 신내역이 도보 약 6~7분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 7층 에이-712호입니다.

외벽: 석재타일 및 강화유리 마감

내벽: 몰탈위 페인트 및 인테리어 치장 마감

바닥: 아스타일 마감 등

천정: 텍스 마감

창호: 칼라새시 창호

3.2. 이용 상태

7층 에이-712호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 지하 주차장, 소화전 및 화재 경보 설비, 기타 지식산업센터 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.4. 건물 규모 및 사용승인일

본 건물은 지하 4층 ~ 지상 12층 규모이며, 총 503호로 구성되어 있습니다. 사용승인일은 2020년 05월 29일입니다.

4. 토지 정보

4.1. 토지 형상 및 이용 상태

인접지와 인근 도로 대비 부정형의 평지로서, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 인접 도로 상태

본건 단지는 외곽으로 각각의 간선포장도로에 접해 있습니다.

4.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3), 대로3류(폭 25m-30m)(저촉), 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

5. 권리 분석

5.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 11월 05일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

5.2. 등기부 요약

접수일자 2020-11-05:

* 주식회사 와이투씨엔에프 소유권이전 1번신탁등기말소 (갑2)

* 중소기업은행 근저당권 (을1) - 말소기준권리

접수일자 2023-12-07:

* 주식회사 엘케이에너지 근저당권 (을2)

접수일자 2023-12-13:

* 주식회사 케이티앤티 가압류 (갑8)

접수일자 2024-03-27:

* 국민건강보험공단 압류 (갑10)

접수일자 2024-04-18:

* 주식회사 보광이앤지 가압류 (갑11)

접수일자 2024-04-30:

* 신용보증기금 가압류 (갑12)

접수일자 2024-05-13:

* 신용보증기금 2번근저당권가처분 (을2-1)

접수일자 2024-06-21:

* 국민건강보험공단 압류 (갑14)

접수일자 2024-07-19:

* 중소기업은행 가압류 (갑15)

접수일자 2024-07-26:

* 중소기업은행 임의경매개시결정 (갑16) - 사건번호 2024타경113486

접수일자 2024-08-22:

* 서울보증보험 가압류 (갑17)

접수일자 2024-11-06:

* 서울보증보험주식회사 가압류 (갑19)

접수일자 2025-05-16:

* 중랑세무서장 압류 (갑20)

접수일자 2025-05-21:

* 중랑세무서장 압류 (갑21)

상기 등기된 권리들은 말소기준권리(을1)보다 나중에 설정되었으므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

5.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다.

6. 상권 분석

6.1. 업종 및 밀집도

본건이 위치한 신내3지구는 아파트 단지, 관공서, 상가, 지식산업센터 등이 혼재된 지역입니다. 본건은 지식산업센터 건물 내에 위치하며, 건물 내에는 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 입점할 수 있습니다.

6.2. 배후 수요

주변 아파트 단지 및 자체 상주인원, 인근 관공서(중랑경찰서) 이용객 등이 배후 수요를 형성할 것으로 예상됩니다.

7. 생활 정보

7.1. 주변 편의시설

인근에 근린공원, 각급 학교 등이 위치하고 있어 주거 및 업무 환경이 비교적 양호합니다.

7.2. 대중교통 접근성

지하철 6호선 및 경춘선 신내역이 도보 약 6~7분 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 도보 1~2분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

8. 주변 환경 조사 결과

8.1. 혐오시설 및 유해시설 유무

본건이 위치한 서울특별시 중랑구 신내동 일대와 신내데시앙플렉스 지식산업센터 주변에 대해 조사한 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 쓰레기 소각장, 납골당, 정신병원, 교도소 등은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

9. 잠재적 리스크

9.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 그 가치를 정확히 알 수 없다는 점입니다. 매수인은 본건 건물에 해당하는 대지권의 등록 여부를 반드시 재확인해야 하며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으므로 이에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

9.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다른 절차나 특성이 있을 수 있습니다.

9.3. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

10. 종합 의견

본건은 서울 동북권에 위치한 지식산업센터로, 양호한 교통 여건과 주변 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 건물 자체도 비교적 신축(2020년 사용승인)이며, 주차 공간이 넉넉한 편입니다. 그러나 대지권이 미등기 상태이고 그 유무를 알 수 없다는 점은 상당한 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 매수인은 이 점을 충분히 인지하고 면밀히 검토해야 합니다.

11. 투자 포인트

* 트리플 역세권(6호선, 경춘선, 향후 예정된 노선) 및 도로망 접근성 우수

* 신축 건물(2020년 사용승인)로 비교적 현대적인 시설 보유

* 지식산업센터로서 사업 운영을 위한 인프라 및 잠재력 보유

12. 예상 입찰가

본 물건에 대한 구체적인 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 이는 제공된 정보만으로는 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 예상되는 대지권 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려하기 어렵기 때문입니다. 다만, 감정평가액(302,000,000원)과 법원에서 정한 최저매각가격을 기준으로 신중하게 접근하시는 것이 좋습니다. 본건은 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 포함하고 있으므로, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.