나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117778 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 294-12 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117778 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 294-12 제2층 제201호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매9계 2024타경117778 | 소재지: 서울특별시 도봉구 노해로41길 55, 제2층 제201호 | 감정가: 138,000,000원 | 최저가: 56,524,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경117778 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117778 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 294-12 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 138,000,000원

토지면적: 24.46㎡ (약 7.39평)

건물면적: 36.67㎡ (약 11.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, "쌍문초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 본건 주변으로는 다세대·연립주택, 단독주택 등 주거용 건물이 밀집해 있으며, 동측으로는 근린생활시설 등이 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입은 원활하며, 남서측 직선거리 약 900m 지점에 지하철 4호선 쌍문역이 위치하고 있고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 직사각형에 유사한 사다리형의 평탄한 토지로, 다세대주택의 대지로 이용 중입니다. 또한, 북측으로 폭 약 6m의 포장 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로 3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 등기사항 전부증명서상 주택임차권이 등기되어 있습니다. 해당 임차권은 임차보증금 195,000,000원, 임대차 계약일 2022년 1월 25일, 주민등록일 2022년 4월 1일, 확정일자 2022년 1월 25일이며, 임차권자는 윤*호입니다. 채권자가 신청한 강제경매 건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높으나, 임차권 등기가 말소되는지 여부, 인수되는 권리는 없는지 등은 반드시 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다. 특히, 임차보증금(1억 9,500만원)이 감정가(1억 3,800만원)보다 높아, 임차권이 인수될 경우 상당한 추가 투자 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 쌍문동 지역은 서울 동북권의 주거 중심지로, 다세대·연립주택 등이 밀집한 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 동측에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 지하철 4호선 쌍문역이 약 900m 거리에 있어 대중교통 접근성은 보통 수준이며, 지하철역을 중심으로 형성된 상권 이용도 가능합니다. 다만, 건물이 역에서 다소 떨어진 주택가 내에 위치하고 있어 직접적인 역세권 상권의 이점을 누리기는 어렵습니다. 인근에 쌍문초등학교가 위치하여 학생들을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 주거 지역 내에 위치하여 조용한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 도보 거리에 쌍문초등학교가 있어 자녀들의 통학이 용이합니다. 대중교통으로는 지하철 4호선 쌍문역과 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 시내 접근성이 양호한 편입니다. 주변으로 공원이나 대규모 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 필수품 구매 및 서비스 이용은 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 등기사항에 기재된 1억 9,500만원의 주택임차권 등기입니다. 해당 임차권이 매수자에게 인수되는 경우, 감정가액을 초과하는 보증금 부담으로 인해 투자금 회수에 어려움을 겪을 수 있으므로, 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 본건 건물은 1992년 7월 8일 사용승인되어 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 일부 제한이 따를 수 있습니다. 감정평가서상 관계인 부재로 임대 관계가 불분명한 점도 확인이 필요한 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경은 양호한 편입니다. 지하철 4호선 쌍문역과 근거리, 쌍문초등학교 인근에 소재하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 하지만, 1억 9,500만원의 임차권 등기가 존재하여 인수 시 투자 부담이 매우 크므로, 철저한 권리 분석과 명도 가능성 검토가 필수적입니다. 건물 노후도 및 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

서울 도봉구라는 안정적인 입지.

강제경매로 진행되어 채무자의 재산에 대한 법적 처분이 이루어짐.

향후 주변 지역 개발 가능성 및 재건축/리모델링 시 잠재적 가치 상승 기대.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계