나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117778 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 294-12 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 있는 "쌍문초등학교" 북측 인근에 위치한 다세대주택
(외관상 표시 정호빌라) 2층 201호로 부근은 다세대．연립주택, 단독주택 등 주택과 동측
으로 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 남서측 직선거리 약900m에 4호선 쌍문역 및 인근에
버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건물은 1992.07.08자로 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 2층 201호로

외벽 : 적연와 치장 쌓기 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 하이새시 2중창 등 임

이용상태

다세대주택(별첨 "내부도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수 설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형에 유사한 사다리형 사다리형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로 폭 약6m의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 임대관계 미상임.
등기사항 전부증명서상 주택임차권등기(임차보증금 금195,000,000원, 임대차계약일자 2022년
1월25일, 주민등록일자 2022년4월1일, 확정일자 2022년1월25일, 임차권자 윤*호) 되어있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117778 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 294-12 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 1992년 7월 8일

건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 중 2층 201호

감정가: 138,000,000원

토지면적 (대지권): 24.46㎡ (약 7.4평)

건물면적 (전유부분): 36.67㎡ (약 11.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, "쌍문초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대, 연립, 단독주택과 근린생활시설 등이 혼합된 주거지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 지하철 4호선 쌍문역이 남서측 직선거리 약 900m에 위치하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본 건은 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 도봉세무서장 압류 (2023년 1월 31일, 갑14)

* 말소되는 권리:

* 주택임차권 (을19, 임차인: 윤정호, 임차금액: 195,000,000원, 전입일자: 2022년 4월 1일, 확정일자: 2022년 1월 25일) - 등기부등본상 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 채권 총액: 195,000,000원 (주택임차권) + 201,727,062원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액) = 396,727,062원 (등기부상 채권총액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 윤정호)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 1일

* 확정일자: 2022년 1월 25일

* 배당신고일자: 2024년 1월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: (공란)

* 임차인 관련 주의 사항: 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있고, 등기부등본상 주택임차권이 말소 예정으로 표기되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않는 것으로 보입니다. 그러나 물건 특이사항에 "대항력있는임차인"으로 명시되어 있고, "HUG 인수조건 변경"이라는 내용이 있어 실제 권리관계 및 인수 여부에 대해 추가적인 면밀한 확인이 반드시 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 계산되어 있으나, 이는 공식적인 서류상의 정보이며, 현장 조사 및 관련 기관 확인을 통해 최종적으로 명확히 판단해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 쌍문동 지역은 주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 용이합니다.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 59.88㎡ (약 18.1평) 규모의 다세대 주택 (2001년식)이 120,000,000원에 거래되었습니다.

* 63.29㎡ (약 19.1평) 규모의 다세대 주택 (2000년식)이 265,000,000원에 거래되었습니다.

* 36.54㎡ (약 11.0평) 규모의 다세대 주택 (1991년식)이 146,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건 건물 면적(36.67㎡, 약 11.1평)과 유사한 36.54㎡(약 11.0평) 규모의 다세대 주택이 최근 146,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본 건의 시세 형성 가능성을 판단하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 단지 북측에 쌍문초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 교통: 지하철 4호선 쌍문역 및 버스 정류장이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활용품 구매 및 기타 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 이전 입찰에서 낙찰되지 못한 재매각 건이므로, 미낙찰 사유에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: "대항력있는임차인" 존재 가능성 및 "HUG 인수조건 변경" 사항으로 인해 권리 인수 여부, 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

* 건축물 노후화: 1992년 준공된 건물로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 제한: 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 일부 개발 및 행위 제한이 있는 구역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동의 주거지 내에 위치한 다세대주택으로, 쌍문초등학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 여건이 양호합니다. 감정가는 138,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 다세대 주택이 146,000,000원에 거래된 사례를 볼 때 시세 반영 여부를 신중히 검토해야 합니다.

특히, 본건은 재매각 물건이며, '대항력 있는 임차인' 존재 가능성, 'HUG 인수조건 변경' 등 복잡하고 불확실한 권리관계가 존재하므로, 철저한 현장 조사 및 법률적 검토 없이는 접근하기 어려운 물건입니다. 낙찰 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 도봉구 역세권(쌍문역) 인근 지역에 위치한 주택으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 유사 규모의 다세대 주택이 최근 시세대로 거래되고 있어, 권리관계가 명확해진다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 재매각을 통해 경쟁이 줄어든 상태에서 보다 유리한 조건으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 138,000,000원

* 최근 유사 면적 매매가: 146,000,000원 (36.54㎡, 1991년식)

* 본건은 재매각 사유, 임차인 관련 복잡한 권리관계("대항력있는임차인" 및 HUG 조건 변경) 등 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 보수적인 접근이 필요합니다. 등기부상 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되어 있으나, 이에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

* 따라서, 유사 면적 매매가 하단 및 감정가를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 본 예상 입찰가는 감정가 및 유사 물건 거래가를 바탕으로 산출되었으며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인 관련 상세 확인, 법원 및 관련 기관과의 소통, 그리고 본건의 구체적인 재매각 사유 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.