나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117976 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 325-35 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 경춘선 "중랑역" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선버스 정류장 및 철도역과의 거리 등으로 보아 대중교통
이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제3층 제303호로서
외벽 : 석재 및 벽돌 치장쌓기 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 세장형의 평탄한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑
등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>.

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑
등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울북부지방법원 2024타경117976 (1)

소재지

서울특별시 중랑구 중화동 325-35 제3층 제303호

물건종별

다세대주택

감정가격

293,000,000원

토지면적

21. 27㎡ (약 6.43평)

토지지분

21. 2742㎡

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

31. 75㎡ (약 9.60평)

건물지분

31. 75㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

주택도시보증공사 (HUG)

건축물대장상 정보

* 총 건물 면적: 675.97㎡ (약 204.5평)

* 토지 면적: 373.3㎡ (약 112.9평)

* 건축 면적: 223.28㎡ (약 67.6평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 해당층: 3층

* 사용승인일: 2018년 06월 15일

* 집합건물 정보: 전유부-303호, 3층

특이사항

대항력있는 임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치하며, 경춘선 "중랑역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장 및 철도역과의 거리가 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제3층 제303호이며, 외벽은 석재 및 벽돌 치장쌓기로 마감되었고, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 내부 설비로는 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 및 인접 도로

본건 토지는 2필 일단지로, 세장형의 평탄한 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건은 서측으로 소로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 서울북부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다 (단, 지상권 등은 특수 권리로서 별도 확인 필요).

* 주요 권리관계

* 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사 (287,000,000원) - 본 경매의 신청 채권자이며 말소기준권리입니다.

* 주택임차권 (을5): 박성주 (287,000,000원) - 전입 2021-08-02, 확정 2021-07-14. 등기부등본상 '말소'로 기재되어 있으며, '대항력 없음'으로 확인됩니다.

* 압류 (갑5, 갑6): 의정부세무서장, 중랑구 (말소 예정)

* 소유권 이전 (갑3, 갑4): 박상원, 유선옥

* 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* HUG 인수조건 변경

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청한 사건이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 채권 회수 절차에서 임차인의 보증금 미회수분에 대한 낙찰자의 인수 의무를 면제해주는 조건으로 변경된 것을 의미하며, 일반적으로 낙찰자에게는 유리한 조건으로 해석됩니다.

* 대항력있는 임차인 관련 주의사항

물건명세서의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있으나, 등기부등본상 임차인(박성주)의 주택임차권은 말소되었고 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이는 실제 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 반드시 명확히 확인해야 할 매우 중요한 사항입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있어 투자 리스크가 매우 커집니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 중화동 일대는 중랑역을 중심으로 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 역세권이라는 지리적 이점과 함께 주변의 다세대주택 밀집 지역은 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 상업 시설이 밀집된 지역은 아니므로 대규모 상업 시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

중랑역 상권 및 인근 지역의 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경

주변에 초등학교, 중학교 등이 분포하여 교육 환경은 무난한 편입니다.

* 주변 환경

주거 지역으로 비교적 조용한 편이나, 역세권이라는 점과 상업 시설이 혼재되어 있어 유동 인구도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계의 불확실성:

'대항력있는 임차인'이라는 문구와 등기부상 '대항력 없음' 및 '말소' 기재의 상충은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 입찰 참여에 신중해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 실제로 존재한다면, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경'의 정확한 의미 확인:

일반적으로 유리한 조건이지만, 변경된 구체적인 인수 조건의 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다. HUG가 대위변제 후 채권을 회수하는 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 변수들을 면밀히 검토해야 합니다.

* 지역적 환경 고려:

중랑구 지역 일부에서 자원회수시설(쓰레기 소각장) 운영과 관련하여 불량 반입률이 높다는 뉴스가 있습니다. 이는 지역 환경 전반에 대한 잠재적 우려 사항으로 고려될 수 있으나, 본건 물건 자체의 직접적인 혐오 시설 인접 여부는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치한 다세대주택으로, 역세권이라는 입지적 장점과 비교적 신축 건물(2018년 준공)이라는 점에서 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 감정가 293,000,000원에 대한 시세 분석 결과, 주변 유사 물건 거래가를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 등기부등본상 내용의 상충은 투자 결정에 있어 가장 큰 걸림돌입니다. 'HUG 인수조건 변경'으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 줄어들 가능성이 높으나, 이 부분에 대한 철저한 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 채권자인 HUG가 주택임대차보증금 반환 채권을 양수하여 경매를 진행하는 경우도 많으므로, HUG의 정확한 채권 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

따라서 본 물건은 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 권리관계, 특히 임차인 관련 사항을 명확히 파악한 후에 신중하게 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 중랑역 역세권 입지로 교통이 편리하고 접근성이 좋습니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 물리적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 'HUG 인수조건 변경'으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 경감될 가능성이 높습니다.

* 다세대주택으로서 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 293,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 260,000,000원에서 275,000,000원 사이에 거래되었으며, 본건의 면적(31.75㎡)이 다소 넓고 감정가가 시장가 수준에 부합하거나 약간 상회하는 것으로 보입니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 등기부상 임차권 말소 기재를 근거로 볼 때, 임차인 관련 위험이 해소된다는 가정 하에, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있습니다.

그러나 '대항력있는 임차인'이라는 문구로 인한 불확실성을 고려하여, 투자자는 보수적인 접근이 필요합니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해당 리스크가 해소되었음이 명확히 확인될 경우, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황과 경쟁 물건을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

본건과 유사한 권리 분석 및 시장 상황을 고려했을 때, 보수적인 투자 전략으로는 감정가 대비 90% 수준에서 시작하여, 임차인 관련 리스크 해소 여부에 따라 상향 조정하는 방안을 고려할 수 있습니다.

종합적으로, 잠재적 리스크를 감안한 적정 입찰가 범위는 270,000,000원에서 300,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률 검토 후에 결정되어야 합니다.

본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 시세 분석 및 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.