나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118788 [1] 서울특별시 강북구 우이동 23-34 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 위치하고, 인근에
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층중 2층 202호로서,
외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형의 토지로서, 다세대주택
건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

우이동 23-34, 우이동 23-35 공히
제2종일반주거지역(7층이하), 최고고도지구(20m이하-완화시28m이하), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등입니다.
<자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경118788 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 23-34 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 23.79㎡ (약 7.20평)

토지지분: 23.79㎡ (약 7.20평)

건물면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

건물지분: 46.48㎡ (약 14.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

건물명: (확인 불가, 새 주소: 서울특별시 강북구 삼양로163가길 24)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 분석

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건은 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 우이동 23-34, 우이동 23-35번지 일대로, 제2종일반주거지역(7층 이하), 최고고도지구(20m 이하, 완화 시 28m 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 분석

본건의 말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정(갑5)입니다. 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 204,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-27

확정일자: 2020-11-27

배당신고일자: 2023-01-09

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을6)으로 등재되어 있으나, 말소 처리되었습니다.

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-26

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 조건에 대한 확인이 필요합니다.

인수되는 권리: 안 임차인이 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 권리 인수 여부는 본건 경매 진행 과정 및 낙찰 후 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (갑5, 2024-10-16 접수)

* 소유권 이전: 이종숙 (갑3, 2020-11-30 접수), 한국계중국인 (갑4, 2022-03-23 접수)

* 주택임차권: 박유라 (을6, 2023-01-09 접수, 204,000,000원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑6, 2024-10-24 접수, 말소), 강북구 (갑7, 2025-12-01 접수, 말소)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 지어진 다세대주택의 거래가 있었습니다.

- HJ포레스트 (2023년 건축, 53.7㎡)는 2026년 6월 4일 376,000,000원 및 378,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 2,320만 원 ~ 2,330만 원)

- 우리팰리스타운 (2020년 건축, 36.85㎡)는 2026년 6월 4일 200,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 1,800만 원)

4.2. 유사 물건 시세 비교

본건 건물면적은 46.48㎡(약 14.06평)입니다.

최근 거래된 우리팰리스타운(36.85㎡, 약 11.1평)의 거래가(200,000,000원)를 기준으로 유사하게 환산할 경우, 본건의 시장가는 약 253,000,000원 수준으로 추정됩니다.

반면, HJ포레스트(53.7㎡, 약 16.2평)의 거래가를 기준으로 환산할 경우, 본건의 시장가는 약 328,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 206,000,000원으로, 이는 최근 유사 면적 및 지역의 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건은 "서라벌중학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설, 상점, 음식점 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 기타 생활 정보

인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 지역 내 이동 및 주요 도로 접근성 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

안 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 조건 및 배당받지 못한 보증금 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 만약 인수해야 할 보증금이 존재한다면 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사가 채권자(강제경매)인 점과 과거 박 임차인(보증금 204,000,000원) 관련 권리가 말소된 점으로 미루어, HUG 인수 조건 변경은 해당 임차인의 권리 승계 또는 HUG의 채권 회수 방식에 대한 조정이 있었음을 시사합니다. 그러나 등기부상 HUG 관련 임차권이 말소되었으므로, 이 부분은 경매 절차상 소멸될 것으로 보이나, 추가적인 법률 검토가 권장됩니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 최고고도지구, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 우이동에 위치한 다세대주택으로, 서라벌중학교 인근에 자리하여 주거 입지 조건은 양호한 편입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 가격적인 메리트가 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인(안 )의 존재와 그 보증금이 0원으로 기재된 점, 그리고 HUG 관련 권리의 말소 및 인수조건 변경 등은 주의 깊게 분석해야 할 잠재적 리스크입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 성공적인 경매 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 낮은 감정가: 제공된 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가보다 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 입지: 서라벌중학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 재개발 또는 지역 발전 계획에 따라 장기적인 가치 상승 가능성을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 현재 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

감정가: 206,000,000원

최근 유사 물건 시세 (면적 환산 적용): 약 253,000,000원 ~ 328,000,000원

권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 것으로 나타나지만, 대항력 있는 임차인 안 의 실제 보증금 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 시세 상승 여력을 감안하여, 230,000,000원 ~ 260,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 추가 권리 분석, 본인의 자금 계획 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.