나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119101 [1] 서울특별시 도봉구 창동 442-51 창동한원힐트리움 제비동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는

다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2013.01.16자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내

4층 402호로서,

외 벽 : 외장 석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

여섯필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복5차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합)[기호 1,5], 가축사육제한구역

<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시

확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사

시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역

<수도권정비계획법>, 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))[기호 1,5].

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경119101 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 442-51 창동한원힐트리움 제비동 제4층 제402호

용도: 다세대주택

건물명: 창동한원힐트리움51

사용승인일: 2013년 1월 16일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 4층 402호

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.24㎡ (약 7.94평)

토지지분: 26.24㎡ (약 7.94평)

건물면적: 56.77㎡ (약 17.17평)

건물지분: 56.77㎡ (약 17.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 감정가

310,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남동측으로는 왕복 5차선 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 이 외에 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 건축선(3m 후퇴선) 등의 제한 사항이 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

* 창동역과 쌍문역 등 주요 교통 허브와 인접해 있으며, GTX-C 노선 정차 예정 등 교통망 개선이 기대됩니다.

* 창동역 주변으로 상권이 발달해 있으며, 창동문화마당, 체육센터 등 문화 및 여가 시설 이용이 편리합니다.

* 서울사진미술관이 2025년 5월 개관하는 등 문화 시설 접근성이 양호합니다.

* 주변에 창동신시장, 방학동 먹자골목, 쌍문동 떡볶이 거리 등 다양한 로컬 시장 및 맛집들이 있습니다.

* 교육환경보호구역에 포함되어 있어 교육 관련 시설 인근입니다.

* 현재까지 확인된 바로는 부동산 정보 및 지도 검색상으로 특별히 문제가 되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)입니다.

말소기준권리는 2022년 4월 5일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으며, 집합건물 등기부 요약상 대부분의 권리가 말소되는 것으로 보입니다. 따라서 매각으로 인해 인수되는 별도의 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 이유경 (주택도시보증공사 - HUG)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 2일

* 확정일자: 2021년 4월 22일

* 배당신고일자: 2023년 7월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상임.

* 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경"이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 상기 상세 임차인 현황의 "대항력: 없음"과 상반되는 정보이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 대항력 유무 및 실제 거주 여부, HUG와의 관계 등을 명확히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본 건과 유사한 지역 내 다세대주택의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* '들꽃향기마을' (2015년 준공, 99.41㎡): 2026년 7월 8일, 59,000만원 (약 593.5만원/㎡)

* (448-73) (1996년 준공, 33.82㎡): 2026년 7월 3일, 15,000만원 (약 443.5만원/㎡)

* '선덕그랑빌(바)' (2003년 준공, 38.43㎡): 2026년 7월 1일, 16,000만원 (약 416.4만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

본건(창동한원힐트리움51)은 2013년 준공, 전용면적 56.77㎡ (약 17.17평)입니다.

비교 사례 중 '들꽃향기마을'은 신축(2015년) 및 대형 평형으로 높은 가격대를 형성하고 있으며, '448-73'과 '선덕그랑빌(바)'은 노후된 건물과 소형 평형으로 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.

본 건은 두 비교군 사이의 연식과 면적을 가지고 있습니다. 유사 면적 및 연식의 다세대주택의 최근 거래가를 고려했을 때, ㎡당 약 416만원 ~ 594만원 범위에서 시세가 형성될 수 있습니다.

현재 본 건의 감정가 310,000,000원은 최근 매매 사례의 평균가(약 275,000,000원)보다 높은 수준으로, 시장가치 대비 다소 높은 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 창림초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에 선덕중학교, 자운고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (교육환경보호구역 포함)

5.2. 편의시설

* 창동역과 쌍문역 주변 상업시설 이용이 편리하며, 이마트에브리데이 창동점 등 생활 편의시설이 근거리에 있습니다.

* 창동역을 중심으로 한 도심 공공주택 복합지구 개발 계획 등이 예정되어 있어 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5.3. 교통망

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남동측 왕복 5차선 도로에 접하여 차량 접근성이 좋습니다.

* GTX-C 노선 예정 등 교통망 확충에 따른 수혜가 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 정보 상충: "특이사항" 및 "특수물건정보"의 "대항력있는임차인" 문구와 상세 "임차인 현황"의 "대항력: 없음" 및 "인수 보증금: 0원"이 상충합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 낙찰 후 인수해야 할 보증금 또는 명도 과정에서의 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 반드시 사전에 명확한 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 데이터를 기반으로 산정한 예상 시세가 감정가보다 낮아, 입찰 시 낙찰가율 결정에 신중해야 합니다.

* 개발 제한: 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동의 '창동한원힐트리움51' 아파트 단지 내 다세대주택으로, 준수한 입지조건과 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2013년 준공으로 건물 연식이 오래되지 않았다는 장점이 있습니다.

그러나 제공된 시세 분석 자료에 따르면 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 임차인 관련 상충되는 정보는 잠재적인 리스크 요인으로 작용합니다.

따라서 본 건의 투자 가치는 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리관계, 임차인 현황에 대한 명확한 확인, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 창동 지역 개발 호재: GTX-C 노선 정차 예정, 창동역 일대 부도심 개발 계획 등으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있고, 주변에 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적으로도 적합합니다.

* 상대적으로 최신 건물: 2013년 준공으로 주변 노후 다세대주택 대비 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 정보: HUG(주택도시보증공사)의 개입 및 조건 변경 사항은 특정 금융 구조나 보증과 관련된 사항일 수 있으며, 이를 이해하고 활용할 경우 투자 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 반드시 추가적인 검토가 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

제공된 시세 분석, 감정가, 그리고 낙찰 시 인수하게 되는 보증금이 없다는 점(인수 보증금 합계: 0원)을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 데이터상 추정되는 시세는 약 275,000,000원에서 285,000,000원 수준입니다.

감정가는 310,000,000원입니다.

임차인 관련 불확실성 및 감정가와의 괴리를 고려할 때, 260,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 83.87% 수준이며, 최근 시세의 하단부에 해당하여 잠재적 위험을 감안한 보수적인 접근입니다.

정확한 입찰가는 개인의 투자 성향, 시장 상황, 임차인 명도 가능성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.