나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경120637 [1] 서울특별시 강북구 수유동 557-55 청담하이빌 제101동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경120637 [1] 서울특별시 강북구 수유동 557-55 청담하이빌 제101동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경120637
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로82길 13-5, 제101동 제5층 제502호 (수유동,청담하이빌)
• 용도: 도시형생활주택

서울북부지방법원 경매9계 2024타경120637 | 소재지: 서울특별시 강북구 인수봉로82길 13-5, 제101동 제5층 제502호 (수유동,청담하이빌) | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 177,280,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울북부지방법원 2024타경120637 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경120637 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 557-55 청담하이빌 제101동 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 277,000,000원

토지면적: 24.31㎡ (약 7.35평)

토지지분: 24.31㎡ (약 7.35평)

건물면적: 38.91㎡ (약 11.77평) - 전용면적 기준

건물지분: 38.91㎡ (약 11.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권 존재

주의사항: 재매각, 매수신청보증금 20%

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중.소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 국립재활원, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 우이신설선 "4.19 민주묘지역"이 근거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

물건 명세서상 '선순위 임차권'이 존재한다는 점이 가장 중요한 권리상의 특이사항입니다. 이는 해당 임차인의 권리 관계(대항력 유무, 보증금액 등)를 면밀히 분석해야 함을 시사하며, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

또한, 본 건은 '재매각'으로 진행되고 있습니다. 재매각은 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 못했거나, 다른 문제로 인해 경매 절차가 다시 진행되는 경우에 해당하며, 이는 물건 자체의 하자가 있거나, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었을 가능성을 내포하므로, 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

매수 신청 보증금은 일반적인 10%가 아닌 20%가 적용되므로, 입찰 준비 시 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 수유동 일대는 강북구의 대표적인 주거 밀집 지역 중 하나입니다.

단지 자체의 근린생활시설 외에도, 인근의 중.소규모 점포 및 다양한 상업 시설들이 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

지하철 4.19 민주묘지역을 중심으로 형성된 상권은 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 꾸준한 수요를 창출할 것으로 보입니다.

주변에 인수중학교 등 교육 시설이 위치하여 학생 및 학부모 관련 상권도 일부 형성되어 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 주거 및 상업 지역에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조로, 총 5층 건물 중 5층에 위치한 호실입니다.

내부는 도시형생활주택으로 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 그리고 발코니 1개로 구성되어 있어 1~2인 가구 또는 소규모 가구가 생활하기에 적합한 구조입니다.

난방은 도시가스 보일러를 사용하며, 기본적인 위생, 급배수, 급탕 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 화재 탐지기, 승강기, 1층 주차장 시설이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 인수중학교, 국립재활원, 관공서, 공공시설 등이 있어 생활 편의 및 공공 서비스 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '선순위 임차권'의 존재입니다. 임차인의 대항력 유무, 계약 조건, 보증금 반환 여부 등에 따라 매수인이 부담해야 할 금액이나 명도 과정에서의 복잡성이 달라질 수 있으며, 이에 대한 철저한 조사 없이는 예상치 못한 금전적 손실이나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

'재매각'이라는 이력은 이전 낙찰자가 잔금 미납 등의 사유로 계약을 이행하지 못했음을 의미하며, 이는 물건 자체의 숨겨진 하자, 권리 관계의 복잡성, 또는 시장 가치 대비 과도한 가격 책정 등 여러 요인으로 발생할 수 있으므로 더욱 주의 깊은 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 고도지구(28m 이하)로 지정되어 있어, 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

지하철 4.19 민주묘지역을 이용한 대중교통 접근성과 주변 편의시설 및 교육 시설 또한 생활에 편리함을 더합니다.

그러나 '선순위 임차권'과 '재매각'이라는 중대한 쟁점을 안고 있어, 철저한 사전 조사 없이는 투자가치 판단 및 안전한 취득이 어렵습니다.

이러한 권리관계상의 불확실성을 충분히 인지하고, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 리스크를 최소화할 수 있는 전략을 세운다면, 가격 메리트 발생 시 고려해 볼 만한 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

서울 시내 강북구라는 위치적 강점과 4.19 민주묘지역 역세권이라는 잠재력을 가지고 있습니다.

재매각으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

주변에 학교, 공공시설, 병원(국립재활원) 등이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

도시형생활주택으로 1~2인 가구 수요층을 확보할 수 있습니다.

철저한 권리 분석을 통해 선순위 임차권 문제를 해결할 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

인근에 4.19 민주묘지가 가까워 역사적 의미를 가진 지역에 위치합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계