나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121043 [2] 서울특별시 중랑구 면목동 371-134 제지하층 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2024.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "용마중교" 북동측 인근에 위치함.
부근은 단독주택 및 공동주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "용마산역" 까지 도보로 각각 약2-3분 및
약3-4분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서, 귀 제시목록상 협동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 세로(가)의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할 교육청에 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할 교육청에 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발107m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524
-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획
입안중(제1종지구단위계획구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평옥개 2층건으로서,
외벽은 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감 등,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

1 층: 주택1세대(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1)
2 층: 주택1세대(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1)
지하실: 주택1세대(방2·주방1·욕실겸화장실1·창고1) 등으로서
현황"공실"상태로 탐문조사됨(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 기본적인 위생설비·급,배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "내부구조도" 에 도시된 바와 같이 본건 지상에 제시외 건물로서, 알루미늄샷시조
슬래브지붕 1층 소재 보일러실 포함 약7.3㎡가 소재함.

공부와의 차이

본건 건물은 귀 제시목록상 "협동주택"으로 구분등기되어 있으나 현황은 "구분소유적 공유
상태의 단독주택"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "용마중교" 북동측 도로월편에 위치함.
부근은 주상용건물 및 근린생활시설·공동주택·단독주택·교육기관·공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "용마산역"까지 도보로 각각 약3-4분 및 약1-2분
정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 2층건내 제지하층으로서,
외벽은 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽은 내부 인테리어 마감 등으로서 현상은 보통임.

이용상태

근린생활시설(용마산역세권지역주택조합·에이스종합공사)로 이용중임
(후첨 "사진용지" 참조)

설비내역

전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 귀 제시목록상 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할 교육청에 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할 교
육청에 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발107m(지
반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획입안중(제1종지구단위계획구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 건물은 집합건축물대장(전유부)상 용도가 소매점 83.52㎡, 지층 대피소 120.83㎡,
주차장 15.52㎡, 합계 219.87㎡ 로 등재되어 있는 바 경매 참여시 유의하시기 바람.
3) 본건 건물은 귀 제시목록상 지하1층이나 토지의 고저차에 의해 남서측 중로변 지상과
출입구가 접하고 있으며 본건 남서측 중로변 기준으로는 현황 1층인 점을 고려하여
감정평가하였는 바 경매참여시 유의 및 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121043 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 371-134 제지하층

용도: 근린시설

감정가: 2,123,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 300.28㎡ (약 90.83평)

토지 지분: 300.28㎡ (약 90.83평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 219.87㎡ (약 66.51평)

건물 지분: 219.87㎡ (약 66.51평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "용마중교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

버스정류장까지 도보 약 2-3분, 지하철 7호선 "용마산역"까지 도보 약 1-4분 거리로, 대중교통 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북서측으로 세로(가)의 도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 조망가로특화경관지구

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (상대/보호구역)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 도시관리계획 입안 중 (제1종지구단위계획구역)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 본건의 말소기준권리는 2021년 2월 18일 접수된 서울건축사신용협동조합의 근저당권(채권액 1,944,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,346,671,600원으로 감정가 대비 높은 편입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2019년 7월 1일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 낙찰자는 임차인의 대항력 및 계약 관계를 명확히 확인해야 합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

용마산역세권 지역으로, 지하철역 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

역세권이라는 지리적 이점과 지역주택조합 관련 정보가 있어, 향후 개발 가능성 및 상권 활성화 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

용마중학교, 용마초등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 공공시설

용마산, 아차산 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 및 현황 불일치

등기부상 "연립주택 및 근린생활시설"로 등록되어 있으나, 실제 이용 현황 및 건축물대장상 용도가 다양하게 기재되어 있어(소매점, 대피소, 주차장 등) 정확한 용도 확인이 필요합니다. 또한, "구분소유적 공유 상태의 단독주택"으로 이용 중이라는 점은 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 지반 고저차로 인한 1층 현황

등기부상 지하층이나, 지반의 고저차로 인해 남서측 도로변에서는 실제 1층처럼 출입이 가능하게 이용되고 있습니다. 이는 실제 이용 가치와 등기부상 표기 간의 차이로, 현장 확인 및 평가 시 고려사항입니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 (김주동)

보증금 500만원으로 인수되는 금액은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 임차인의 권리 관계 및 향후 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 낙찰 후 법적으로 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 채권자들의 적극적인 권리 행사가 예상됩니다.

6.5. 도시관리계획 입안 중

제1종지구단위계획구역으로 지정될 가능성이 있어, 향후 지역 개발 및 용도 변경 등에 대한 잠재력이 있으나, 계획 확정까지는 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 용마산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 제1종지구단위계획구역 지정 가능성이 있는 잠재적 개발 지역에 속합니다. 그러나 건물 등기부상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치, 지반 고저차로 인한 1층 현황, 대항력 있는 임차인 존재 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

용마산역 도보 접근 가능 거리로, 교통 편리성이 뛰어나 임대 수요 확보 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

8.2. 복합 용도 가능성

근린생활시설 및 주거용도로 활용 가능한 건물 구조로, 다양한 수익 모델 창출 가능성이 있습니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

도시관리계획 입안 중인 제1종지구단위계획구역으로 지정될 경우, 지역 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 2,123,000,000원을 기준으로, 권리 인수 비용은 0원이므로, 현장 조사를 통한 시세 파악, 임차인 명도 비용, 건물 현황 조사 비용 등을 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 높은 채권 총액과 권리 분석상 특이사항들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 권리 인수 금액

0원

9.3. 최종 제안 입찰가

본 물건의 투자 가치는 잠재적인 개발 가능성 및 역세권 이점에 있으나, 권리 관계 및 용도 불일치 위험이 존재합니다. 이에 따라, 감정가의 70%~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 1,486,100,000원 ~ 1,698,400,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (세부 내용은 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.