나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121043 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 재개발지구1369 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2024.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "용마중교" 북동측 인근에 위치함.
부근은 단독주택 및 공동주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "용마산역" 까지 도보로 각각 약2-3분 및
약3-4분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서, 귀 제시목록상 협동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 세로(가)의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할 교육청에 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할 교육청에 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발107m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524
-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획
입안중(제1종지구단위계획구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평옥개 2층건으로서,
외벽은 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감 등,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

1 층: 주택1세대(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1)
2 층: 주택1세대(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1)
지하실: 주택1세대(방2·주방1·욕실겸화장실1·창고1) 등으로서
현황"공실"상태로 탐문조사됨(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 기본적인 위생설비·급,배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "내부구조도" 에 도시된 바와 같이 본건 지상에 제시외 건물로서, 알루미늄샷시조
슬래브지붕 1층 소재 보일러실 포함 약7.3㎡가 소재함.

공부와의 차이

본건 건물은 귀 제시목록상 "협동주택"으로 구분등기되어 있으나 현황은 "구분소유적 공유
상태의 단독주택"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "용마중교" 북동측 도로월편에 위치함.
부근은 주상용건물 및 근린생활시설·공동주택·단독주택·교육기관·공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "용마산역"까지 도보로 각각 약3-4분 및 약1-2분
정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 2층건내 제지하층으로서,
외벽은 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽은 내부 인테리어 마감 등으로서 현상은 보통임.

이용상태

근린생활시설(용마산역세권지역주택조합·에이스종합공사)로 이용중임
(후첨 "사진용지" 참조)

설비내역

전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 귀 제시목록상 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할 교육청에 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할 교
육청에 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발107m(지
반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획입안중(제1종지구단위계획구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 건물은 집합건축물대장(전유부)상 용도가 소매점 83.52㎡, 지층 대피소 120.83㎡,
주차장 15.52㎡, 합계 219.87㎡ 로 등재되어 있는 바 경매 참여시 유의하시기 바람.
3) 본건 건물은 귀 제시목록상 지하1층이나 토지의 고저차에 의해 남서측 중로변 지상과
출입구가 접하고 있으며 본건 남서측 중로변 기준으로는 현황 1층인 점을 고려하여
감정평가하였는 바 경매참여시 유의 및 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경121043 (1) 서울북부지방법원

서울특별시 중랑구 면목동 재개발지구1369

단독주택

감정가 520,127,120원

토지면적 140.50㎡ (약 42.5평)

토지지분 70.25㎡ (약 21.2평)

건물면적 127.87㎡ (약 38.7평)

건물 제시외면적 7.30㎡ (약 2.2평)

매각대상 토지/건물 일괄매각

경매구분 부동산임의경매

채권자 서OOOOOO

특이사항 공동담보, 재매각

주의사항 일괄매각, 제시외 건물 포함, 재매각, 매수신청보증금 20%

2. 입지조건

3. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "용마중교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장까지 도보 약 2-3분, 지하철 7호선 "용마산역"까지 도보 약 3-4분 소요됩니다.

4. 권리분석

등기부 현황

본건은 공동담보로 설정된 여러 개의 근저당권 및 압류 기록이 존재하나, 을구의 근저당권(서울건축사신용협동조합 외 다수)이 말소기준권리로서, 해당 권리보다 선순위 권리가 없으므로 경매로 인한 매각으로 위 말소기준권리 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부상 총 채권액은 4,346,671,600원이며, 건물 등기부상 총 채권액은 3,760,000,000원입니다.

임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 확인 필요)

본 건물은 '협동주택'으로 구분 등기되어 있으나 현황은 '구분소유적 공유상태의 단독주택'으로 이용 중입니다.

토지에 대한 소유자의 공유지분은 구분소유적 공유지분으로 보이므로 본 경매 절차에서도 구분소유적 공유지분으로 매각됩니다.

본건 건물은 집합건축물대장상 용도가 소매점, 지층 대피소, 주차장 등으로 등재되어 있으나, 현황과 차이가 있을 수 있어 경매 참여 시 유의해야 합니다.

토지의 고저차로 인해 남서측 도로변과 접하는 지상은 현황 1층으로 보이나, 제시목록상 지하 1층으로 등재되어 감정평가에 반영되었으므로 참고하시기 바랍니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 단독주택 및 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상권이 형성되어 있습니다.

주변으로는 다세대, 빌라 등의 주거 시설이 다수 분포하고 있으며, 상업 시설 및 근린생활시설도 함께 자리하고 있어 지역 상권의 기능을 수행하고 있습니다.

최근 면목동 지역의 다세대 주택 거래 사례를 보면, 전용면적 19.68㎡의 경우 2.6억원, 26.92㎡의 경우 3.4억원, 46.12㎡의 경우 3.6억원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가와 비교 시, 단독주택 전체 건물 및 토지 가치를 고려한 가격으로 판단됩니다.

6. 생활정보

교통

지하철 7호선 용마산역까지 도보 약 3-4분, 버스정류장까지 도보 약 2-3분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설

주변에 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교육기관

교육환경보호구역으로 지정되어 있으며, 관할 교육청 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

건물 등기부상 용도와 현황의 차이: '협동주택'으로 구분 등기되었으나, 현재는 '구분소유적 공유상태의 단독주택'으로 이용 중이며, 집합건축물대장상의 용도와도 차이가 있어 명확한 확인이 필요합니다.

토지 및 건물 등기부상 높은 채권 총액: 약 43.4억원 (토지) 및 약 37.6억원 (건물)의 채권 총액은 채권자들의 적극적인 경매 진행 의지를 시사할 수 있습니다.

재매각 물건: 과거 입찰 과정에서 유찰되었거나 계약이 취소된 이력이 있어, 입찰 과정이나 소유권 이전 등에 문제가 있었을 가능성을 내포합니다.

매수신청보증금 20%: 통상적인 10%가 아닌 20%의 보증금이 요구되므로, 입찰 시 준비 자금에 대한 계획이 중요합니다.

도시관리계획 입안 중: 제1종지구단위계획구역으로 도시관리계획이 입안 중이므로, 향후 지역 개발 계획에 따른 변경 가능성이 있습니다.

지상권 존재 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 단독주택으로, 역세권에 가까워 교통이 편리하고 주변 생활 환경이 양호하다는 장점이 있습니다.

특히, 재개발 지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만, 등기부상 용도와 현황의 차이, 높은 채권 총액, 재매각 이력, 20%의 보증금 요구 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

입찰 전 건물 현황, 등기부상 권리관계, 토지이용계획 등을 면밀히 조사하고, 제반 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 용마산역이 도보 거리에 있어 교통 편의성이 높습니다.

토지 규모: 140.50㎡ (약 42.5평)의 토지 면적은 단독주택으로서 활용 가치가 있습니다.

개발 잠재력: 재개발 지구 내 위치하고 있으며, 제1종지구단위계획구역으로 도시관리계획이 입안 중이어서 향후 개발 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 520,127,120원입니다.

본건은 재매각 물건으로, 과거 유찰 이력이 있음을 감안해야 합니다.

주변 유사 면적 다세대 주택의 최근 매매가를 고려할 때 (전용면적 19.68㎡~46.12㎡, 2.6억원~3.6억원), 본건의 전체 건물 및 토지 가치를 감안한 경매 물건으로서의 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 80%~90% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

다만, 높은 채권 총액, 용도 불일치 등 잠재적 리스크와 20%의 매수신청보증금 요구 조건을 고려하여, 약 420,000,000원 ~ 470,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 등기부 및 관련 서류에 대한 심층 분석, 주변 시세 조사 등을 추가로 진행하는 것이 필수적입니다.

* 참고: 검색된 혐오시설 정보 없음.

* 참고: 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건의 개별 세대 거래 가격이며, 본건은 건물 전체와 토지가 일괄 매각되는 점을 감안하여 참고하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.