나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121043 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 재개발지구1369 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121043 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 재개발지구1369 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경121043
• 주소: 서울특별시 중랑구 면목동 재개발지구1369
• 용도: 단독주택

서울북부지방법원 경매9계 2024타경121043 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 재개발지구1369 | 감정가: 520,127,120원 | 최저가: 266,304,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울북부지방법원 2024타경121043 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121043 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 재개발지구1369

용도: 단독주택 (주상용 복합 가능성 있음)

감정가: 520,127,120원

토지면적: 140.50㎡ (약 42.5평)

토지지분: 70.25㎡ (약 21.3평)

건물면적: 127.87㎡ (약 38.7평)

건물지분: 127.87㎡ (약 38.7평)

건물 제시외면적: 7.30㎡ (약 2.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(보일러실) 포함

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "용마중교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 대중교통 이용 편의도는 매우 우수한 편으로, 버스정류장까지 도보 약 2-3분, 지하철 7호선 "용마산역"까지 도보 약 3-4분 소요됩니다. 이러한 입지적 장점은 향후 가치 상승 잠재력을 높입니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 임의경매는 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 통해 진행되는 경매로, 일반적인 경우 매각으로 인해 해당 물건에 설정된 대부분의 권리가 소멸됩니다. 그러나 권리 관계가 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 권리 신고 내역, 말소기준권리, 인수되는 권리 여부 등을 반드시 상세히 확인하고 법률 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다. 또한, 채권자의 채권액과 경매 비용 등을 고려하여 최종적으로 낙찰자가 부담해야 할 총 금액을 산정해야 합니다.

1.4. 상권 분석

물건의 감정평가서 요약본에 따르면, 건물 일부(구분건물)는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 본 물건이 주거용도 외에 상업적 활용 또한 가능하다는 점을 시사합니다. 용마산역 역세권 지역으로 유동인구가 예상되며, 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 상권 형성에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 건물 등기부상 용도와 현황이 상이할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.5. 생활 정보

본 물건 주변에는 공원과 교육기관이 위치하고 있어 쾌적한 주거 환경 및 교육 환경을 제공합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리한 위치에 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다. 그러나 건축물대장상의 용도와 현황의 차이, 그리고 교육환경보호구역(상대보호구역)에 포함될 가능성이 있어, 해당 교육청을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 건물 용도의 불일치입니다. 제시된 정보에 따르면, 본 건 건물은 귀 제시목록상 "협동주택"으로 구분 등기되었으나 현황은 "구분소유적 공유 상태의 단독주택"으로 이용 중이며, 별도의 구분건물 감정평가서에서는 "근린생활시설"로 언급되고 있습니다. 이처럼 등기부상 용도와 실제 이용 현황이 다를 경우, 추후 건축물 용도 변경, 증축, 개축 등에서 문제가 발생할 수 있으며, 불법 건축물로 간주될 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, "임대관계 미상"인 점은 명도 관련 분쟁의 소지가 있음을 의미합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하며, 도시관리계획 입안 중(제1종지구단위계획구역)이라는 점도 향후 개발 및 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 면목동, 용마산역 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 편의성이 높고 주변 환경이 혼재되어 있어 주거 및 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다. 그러나 가장 중요한 리스크는 건물 용도의 복잡성 및 불일치입니다. 단독주택, 협동주택, 구분소유적 공유 상태의 단독주택, 그리고 근린생활시설이라는 다양한 용도 표시는 명확한 법적 검토와 확인 없이는 큰 위험 요소가 될 수 있습니다. 입찰 참여 시에는 이러한 용도상의 문제를 해결할 수 있는지, 혹은 현 상태로 문제가 없는지를 철저히 파악해야 합니다. 임대차 관계 또한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 지하철 7호선 용마산역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 향후 가치 상승이 기대됩니다.

2. 복합 용도 잠재력: 단독주택뿐만 아니라 근린생활시설로도 활용 가능한 부분이 있어 다양한 사업적 접근이 가능합니다.

3. 재개발 및 지구단위계획: "재개발지구" 내 위치하며 "제1종지구단위계획구역"으로 도시관리계획이 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

4. 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

본 물건은 입지적 장점과 개발 잠재력을 갖추고 있으나, 건물 용도 관련 복잡성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계