나이스옥션 법원경매 원주 2023타경306375 [1] 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 79-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2023.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 소재 "내남송 소류지" 북서측 인근에 위치하
며, 부근은 단독주택 및 농업용 부동산, 자연림 등이 주로 소재하는 근교 농촌지대임.

교통상황

대상 토지까지 제반 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하
며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행 빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,5) : 2필 일단의 사다리형 평지로서 단독주택 부지임.
기호(2,3) : 2필 일단의 사다리형 평지로서 단독주택 부지임.
기호(4) : 사다리형 평지로서 단독주택 부지임.
기호(6) : 완경사의 부정형 토지로서 "도로"로 이용 중임.
기호(7,8) : 2필 일단의 사다리형 평지로서 단독주택 부지임.

인접 도로상태

기호(1-3,5,7,8) : 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.
기호(4) : 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.
기호(6) : 노폭 약 4m 내외의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-8) 공히
계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상이며, 현장 조사 시 유치권 행사 중이라고 조사되었으며, 경매 진행 시 재확
인 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록8:공부상 지목은 '전' 이나 현황은 '도로' 임, 농지취득불필요(전용허가:허가일 2021.05.09., 전용목적 단독주택 신축 및 진출입로 개설, 허가신청자 주식회사 디케이산업개발)
- 목록5,6,9,11:유치권 행사중이라는 현수막이 게시 되어 있으나 유치권성립여부는 불분명함
- 목록6,9,11:주식회사 선양으로부터 공사대금채권 금225,000,000원을 위하여 유치권신고가 있으나 채권자 꿈드림새마을금고로부터 위 유치권이 부존재한다는 이 법원 2024가합50291 확정판결이 제출됨
- 목록1,2,3,4,7,10,12:최선순위 지상권(2020.02.12.제8858호)이 있으나 신청채권자로부터 말소동의서(2024.11.20.)가 제출됨
- 목록5:등기사항증명서상 '철근콘크리트구조 기타지붕' 이나 일반건축물대장상 '철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕' 으로 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2023타경306375 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 79-12

용도: 단독주택

감정가: 2,073,056,000원

토지면적: 1,967.00㎡ (약 595.08평)

토지지분: 1,903.9861㎡ (약 575.97평)

건물면적: 690.52㎡ (약 208.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 꿈OOOOOOO

1.2. 권리분석

본 물건은 다수의 권리관계가 설정되어 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

* 등기부등본상 확인되는 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 최종수, 주식회사 디케이산업개발

* 지상권 설정: 꿈드림새마을금고 (2020.02.12. 제8858호, 인수 대상이었으나 신청채권자로부터 말소동의서 제출됨)

* 근저당권: 꿈드림새마을금고 (2023.05.17.), 주식회사 우강파이낸스대부 (2023.05.18.), 원종석 (2023.05.18.), 주식회사 현대유리 (2023.05.18.), 주식회사 선양 (2023.05.18.)

* 임의경매: 꿈드림새마을금고 (2023.12.12.)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023.12.21.), 원주시 (2024.10.07.), 동안양세무서장 (2024.11.22.), 안양시 (2024.12.23.)

* 건물 등기부상 주요 권리로는 소유권보존 (주식회사 디케이산업개발), 근저당권, 임의경매, 압류 등이 있으며, 대부분 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을12 (주식회사 선양) 근저당권 (2023.05.18.)

* 유치권: 목록 5, 6, 9, 11에 대해 유치권 행사 현수막이 게시되어 있으나, 주식회사 선양으로부터의 공사대금채권(225,000,000원)에 대한 유치권 신고에 대해 채권자 꿈드림새마을금고로부터 유치권 부존재 확정판결(2024가합50291)이 제출되었습니다. 따라서 유치권 성립 여부는 불분명하며, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 선순위지상권: 목록 1, 2, 3, 4, 7, 10, 12에 대해 최선순위 지상권(2020.02.12. 제8858호)이 존재하나, 신청채권자로부터 말소동의서(2024.11.20.)가 제출되어 인수 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

* 건물 공부상 지붕 재질 상이: 목록 5번 건물의 경우, 등기사항증명서상 '기타지붕'이나 일반건축물대장상 '철근콘크리트지붕'으로 상이합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이영자 (대항력 없음) - 보증금 0원, 차임 0원.

* 특이사항: 별도로 제출된 자료에 '정화수', '주식회사 미스고' 등의 임차인이 지하 1층 30㎡ 및 321.73㎡를 점유하고 있다는 내용이 있으나, 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리에 소재하며, "내남송 소류지" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택, 농업용 부동산, 자연림 등이 주로 소재하는 근교 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

2.3. 주변 시설

원주 시내와 인접하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 서곡리 지역은 주거 밀집 지역보다는 농촌 및 전원주택 단지가 혼재된 형태를 보입니다.

혐오시설 관련: 원주시 지역 내 아스콘 공장, 의료폐기물 소각시설, 태양광 발전시설 등 갈등 유발 시설 추진 사례가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 건축물 상세정보

3.1. 건물(5)

대지위치: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 79-12번지 (서곡길 158)

건축면적: 99.55㎡ (약 30.11평)

총면적: 172.63㎡ (약 52.22평)

구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 2층

사용승인일: 2022.08.22.

3.2. 건물(6)

대지위치: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 79-11번지 (서곡길 158-2)

건축면적: 99.55㎡ (약 30.11평)

총면적: 172.63㎡ (약 52.22평)

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 기타지붕

층수: 지하 0층, 지상 2층

사용승인일: 2022.08.22.

3.3. 건물(9)

대지위치: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 79-15번지 (서곡길 158-1)

건축면적: 99.55㎡ (약 30.11평)

총면적: 172.63㎡ (약 52.22평)

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 기타지붕

층수: 지하 0층, 지상 2층

사용승인일: 2022.08.22.

3.4. 건물(11)

대지위치: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 79-10번지 (내남송길 131-23)

건축면적: 99.55㎡ (약 30.11평)

총면적: 172.63㎡ (약 52.22평)

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 기타지붕

층수: 지하 0층, 지상 2층

사용승인일: 2022.08.22.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건은 근교 농촌지대로, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 농업용 부동산이 주로 분포하고 있습니다. 주변에 시내버스 정류장이 있어 원주 시내로의 접근성은 있으나, 자체 상권은 발달하지 않은 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 단독주택으로, 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변으로 단독주택 및 농업용 부동산이 소재하며, 자연환경이 비교적 양호한 편입니다. 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 생활 편의시설 이용을 위해서는 원주 시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

본 물건은 다수의 채권 및 유치권, 지상권 등 복잡한 권리관계가 존재합니다. 특히 유치권 성립 여부가 불분명하며, 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 추가적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 현황 차이

목록 8번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 다만, 단독주택 신축 및 진출입로 개설을 위한 전용허가(2021.05.09.)가 완료되어 농지취득은 불필요합니다.

6.3. 건축물 공부상 차이

목록 5번 건물의 경우, 등기사항증명서와 일반건축물대장 간 지붕 재질 표기가 상이하여 추후 관련 민원이 발생할 소지가 있습니다.

6.4. 중복 사건

본 사건은 중복 사건으로, 사건 진행 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리에 위치한 단독주택으로, 총 4개 동의 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 20억 7천만원대이며, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 최근 사용 승인된 건물들로 비교적 신축 상태로 판단되나, 다수의 권리관계, 불분명한 유치권, 미상 임차인 정보 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히, 유치권 및 선순위 지상권에 대한 명확한 처리가 중요하며, 복잡한 권리관계로 인해 경매 진행 시 주의가 요구됩니다. 지리적으로는 근교 농촌 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공하나 상업 및 편의시설 이용은 원주 시내 접근성에 의존합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지와 신축 건물

총 1,967.00㎡(약 595평)의 넓은 토지와 4개 동의 신축급 단독주택을 일괄 매각하는 점은 투자 가치가 있습니다.

8.2. 전용허가 완료된 도로 부지

목록 8번 토지의 경우, 전용허가가 완료되어 건축 및 진출입로 개설에 문제가 없는 상태입니다.

8.3. 잠재적 가치 상승 가능성

개발 계획 등 구체적인 정보는 부족하나, 지역 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 79-10, 79-11, 79-12, 79-15번지 등 서곡리 일대에 위치한 4개 동의 단독주택으로 구성되어 있습니다. 각 건물은 약 172.63㎡(약 52평)의 전용면적을 가지고 있으며, 철근콘크리트 구조로 2022년 8월 22일 사용승인이 완료되었습니다.

주변 유사 물건의 매매 시세를 고려할 때, 본 물건의 감정가 20억 7,305만 6천원는 지역 시세를 반영한 수준으로 보입니다. 유사한 규모의 단독주택 매물들의 가격이 형성되어 있으며, 본 물건의 경우 총 토지 면적 1,967.00㎡ (약 595평)에 건축 면적 690.52㎡ (약 209평)에 달하는 규모를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 잠재적 리스크 반영

다수의 채권, 불분명한 유치권, 미상 임차인 보증금 등의 리스크를 고려할 때, 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 할인하여 접근해야 합니다. 특히 유치권 관련 소송 결과 및 미상 임차인과의 명확한 해결 방안이 필요합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

상기 시세 분석 및 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80~90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 16억 5천만원 ~ 18억 6천만원 사이로 제안하며, 이는 법원의 매각 진행 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다. 투자를 결정하기 전, 반드시 현장 방문 및 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토를 진행하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.