나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8228 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 742-2 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 기호(1~12): 본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 소재 ‘세화1리 마을회관’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

■ 기호(1~12): 본건 및 인근까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

■ 기호(1~5): 인접토지 대비 등고·평탄한 일단의 부정형 토지로서, 상업용(골프연습장) 건부지임.
■ 기호(6,12): 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 현황 전(조경수 식재)임.
■ 기호(7~10): 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 토지임야임.
■ 기호(11): 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 전(조경수 식재)임.

인접 도로상태

■ 기호(1~6,11): 북측으로 폭 약 10~12m의 포장도로에 접함.
■ 기호(7~9): 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 통행가능함.
■ 기호(10,12): 서측으로 폭 약 4~6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1~12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조 바람.

공부와의 차이

공부상 본건 기호(6,12)의 지목은 ‘임야’이나, 현황 ‘전’으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상임.
■ 본건 기호(11) 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각, 목록11. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 건물(13-1~13-3) 매각 포함, 제시외 건물[감정평가서(2025타경8228)상 ㅁ,ㅂ) 매각 제외, 조경수, 돌담, 돌탑 등 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8228 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 742-2

* 용도: 운동시설

* 감정가: 5,515,482,000원

* 토지면적: 13,719.00㎡ (약 4,150평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 501.26㎡ (약 151평)

* 건물 제시외면적: 49.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 공동담보

* 주의사항: 목록 11번 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금 미반환 위험이 있습니다. 제시외 건물(13-1~13-3)은 매각에 포함되나, 감정평가서상 ㅁ, ㅂ 부분은 매각에서 제외됩니다. 조경수, 돌담, 돌탑 등은 평가에 포함되었습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 소재 ‘세화1리 마을회관’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건 및 인근까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1~6, 11) 토지는 북측으로 폭 약 10~12m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(7~9) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 통행이 가능합니다.

* 기호(10,12) 토지는 서측으로 폭 약 4~6m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 건 토지(기호 1~12)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급에 해당합니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1~5) 토지는 상업용(골프연습장) 건부지로 이용되는 부정형 토지입니다.

* 기호(6,12) 토지는 현황 전(조경수 식재)으로 이용 중인 부정형 토지입니다.

* 기호(7~10) 토지는 임야로 이용 중인 부정형 토지입니다.

* 기호(11) 토지는 전(조경수 식재)으로 이용 중인 부정형 토지입니다.

* 공부와의 차이: 공부상 기호(6,12)의 지목은 ‘임야’이나, 현황은 ‘전’으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 3,333,333원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-28

* 대항력: 없음

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부 모두 2019년 12월 10일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을16/을10)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부 채권 총액: 3,380,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 3,180,000,000원

* 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건지가 위치한 제주 서귀포시 표선면 세화리는 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 인근에 세화1리 마을회관이 있습니다. 표선해수욕장, 성읍민속마을 등 주요 관광지와 근거리에 있어 관광 및 여가 활동에 적합한 입지입니다.

* 혐오시설 유무: 현재 조사된 정보 및 일반적인 검색으로는 해당 물건지 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 답사를 통해 주변 환경을 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

* 지역 특성: 제주도의 자연 친화적인 환경 속에서 단독주택, 펜션, 농경지가 어우러져 있습니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하나, 상세 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 자연경관이 우수하며, 관광객 및 주민들이 거주하는 주거지가 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 11번 토지는 농지취득자격증명이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금 미반환의 위험이 따르므로, 취득 전 반드시 관련 절차를 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 물건: 제시외 건물 중 일부는 매각에 포함되나 일부는 제외되므로, 경매 물건 명세서를 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다. 또한 평가에 포함된 조경수, 돌담, 돌탑 등의 현황 파악이 필요합니다.

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 ‘전’으로 이용 중이므로, 향후 토지 이용 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

* 맹지 가능성: 기호 7~9번 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지를 통한 통행권 확보 여부 및 관련 권리를 반드시 확인해야 합니다.

* 복잡한 등기부: 다수의 근저당권 및 채권 총액이 높은 편이나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면에 위치한 운동시설 용도의 부동산으로, 넓은 토지와 운동시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변 자연환경이 양호하며 관광지와의 접근성도 좋습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 지목과 현황 불일치, 맹지 가능성 등 권리 및 토지 이용상의 제약 사항이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 철저한 사전 검토가 요구됩니다. 권리관계는 말소 예정으로 특이사항 없으나, 제시외 물건 및 토지 이용 규제에 대한 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 활용도 높은 운동시설 용도: 현재 운동시설로 등록되어 있어 관련 사업을 계획 중인 투자자에게 유리할 수 있습니다.

* 광활한 토지 면적: 13,719.00㎡ (약 4,150평)에 달하는 넓은 토지는 추가 개발이나 다양한 사업적 활용 가능성을 높입니다.

* 제주 서귀포시의 입지: 아름다운 자연환경과 관광 명소를 갖춘 제주 서귀포시라는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 물건의 감정가, 현재 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 권리 분석 결과(인수되는 권리 없음), 물건의 현황 및 잠재적 활용 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원이므로 해당 금액은 산정 시 제외할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 시장 조사와 현장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.