나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8321 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2932-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 '모구리오름' 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 농경지, 목장용지 및 임야가 주를 이루는 지방도 주변 야산지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고, 근거리에 지방도(서성일로)가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 자루형 토지로서, 현재 '토지임야' 상태임.

인접 도로상태

대상물건은 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 경관보전지구3등급ㆍ생태계보전지구4-2등급(저촉)ㆍ생태계보전지구5등급(저촉)ㆍ지하수자원보전
4등급ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8321 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2932-2

용도: 임야

감정가: 42,133,000원

토지면적: 3,306.00㎡ (약 1,000.17평)

매각대상: 토지지분매각 (전체 토지의 3306분의 463, 약 140.01평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

특이사항: 지분매각, 공동담보

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리에 위치하며, '모구리오름' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 농경지, 목장용지 및 임야가 주를 이루는 지방도 주변 야산지대로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 교통상황

차량으로의 접근이 가능하며, 근거리에 지방도(서성일로)가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.3. 토지형태 및 이용상태

대상 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고·평탄한 자루형 토지로서, 현재 '토지임야' 상태로 이용되고 있습니다.

1.4. 인접 도로상태

지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전 4등급으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-11-06)으로, 특히 제2공항 개발사업 예정 지역 및 주변 지역(2024.11.15~2026.11.14)으로 지정되어 있어 거래 및 개발에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 9월 4일 접수된 동래세무서 압류(갑2)이며, 말소 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 대부분의 근저당권 및 압류, 임의경매개시결정 등기는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

특별히 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

3.5. 등기부상 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 767,290,000원이나, 이는 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 채권액입니다.

3.6. 주요 등기사항

* 소유권 이전: 농업회사법인뉴위너주식회사 (2015-11-12)

* 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재합니다. 본건과 관련된 임의경매는 채권자 조OO (을구3번 근저당권)에 의해 2025년 6월 30일 접수되었으며, 채권액은 78,900,000원입니다 (사건번호: 2025타경8321).

* 이 외에도 김은자(을구9번 근저당권, 56,000,000원, 2025타경8244), 이정화(을구6번 근저당권, 71,347,134원, 2026타경10272), 김영휘외 1명 (42,834,904원, 2026타경10675) 등의 임의경매가 동시 진행 중이거나 예정되어 있습니다.

3.7. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 현재 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다.

* 주변 환경: 농경지, 목장, 임야 등 자연 친화적인 농촌 지역입니다.

* 지역 개발 계획: 제주 제2공항 개발사업 예정 지역에 포함되어 있어, 향후 잠재적 가치 상승 가능성은 있으나, 현재는 토지거래허가구역 및 각종 보전지구 지정으로 인해 개발 행위에 제약이 있습니다. 최근 (2026년 4월 27일) 제2공항 예정지를 제외한 성산읍 지역의 토지거래허가구역 지정이 일부 해제되어 향후 지역 경제에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

제공된 정보로는 상세한 생활 정보 파악이 어렵습니다.

* 교통 및 편의시설: 지방도(서성일로)가 인접하여 차량 접근성은 양호하나, 대규모 상업 및 편의 시설까지는 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 모구리오름이 인근에 있으며, 성산일출봉, 섭지코지 등 유명 관광지가 상대적으로 가까운 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 전체 토지(3,306㎡) 중 일부 지분(462.84㎡)만 매각되는 건입니다. 따라서 낙찰 후 타 공유자와의 협의 없이는 토지 활용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획의 제약: 계획관리지역이지만, 다수의 보전 지구(경관, 생태계, 지하수)로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 엄격한 제한이 있습니다.

* 토지거래허가구역 및 제2공항 예정지: 2026년 11월 14일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 거래 및 개발에 주의가 필요합니다. 비록 일부 지역의 토지거래허가구역이 해제되었으나, 제2공항 예정지 자체는 여전히 규제 대상입니다.

* 다수 경매 동시 진행: 본건 외에도 동일 물건에 대한 여러 건의 임의경매가 중복으로 진행 중이거나 예정되어 있어, 낙찰 후 권리 관계가 복잡해질 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍 난산리에 위치한 임야의 지분 매각 건입니다. 아름다운 자연 환경과 지방도 인접으로 접근성은 양호하나, 지분 매각, 각종 개발 제한 규제, 다수의 경매 동시 진행 등 여러 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각의 특성상 타 공유자와의 원활한 협의가 이루어지지 않을 경우 토지 활용 및 관리에 어려움이 발생할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 제주 제2공항 개발 사업 예정지라는 점은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 현재로서는 2026년 11월 14일까지 이어지는 토지거래허가구역 지정 등 단기적인 제약이 존재합니다. 말소기준권리 상 소멸되는 권리가 대부분이므로 인수되는 부담은 적을 것으로 보이나, 지분 매각이라는 점을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 동부 지역의 미래 개발 가능성 (제2공항 사업 등).

* 자연 경관이 우수한 입지 조건.

* 향후 지역 개발 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 단, 투자 결정 시 지분 매각, 각종 토지 이용 규제, 개발 불확실성 등 내재된 리스크를 충분히 숙지하고 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 42,133,000원

매각 지분 면적: 462.84㎡ (약 140.01평)

매각 지분율: 전체 토지 면적(3,306㎡)의 약 14.01%

본 건은 지분 매각 물건이며, 토지이용계획 상의 각종 규제(보전지구, 토지거래허가구역, 제2공항 예정지 등)를 고려해야 합니다. 또한, 다수의 경매가 동시 진행 중이라는 점도 입찰가 산정 시 고려 대상입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 어렵지만, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본건 경매 채권액 (조한웅): 78,900,000원.

* 전체 토지(3,306㎡)의 현재 시장 가치 및 주변 시세.

* 제2공항 개발사업 진행 여부 및 관련 규제 해제 시점.

* 공유자와의 협의를 통한 사용 수익 가능성 및 이에 따른 가치.

* 보전 지구 규제 완화 가능성.

지분 매각 물건의 특성상 단독 소유 물건 대비 할인된 가격으로 평가될 가능성이 있습니다. 감정가는 전체 토지에 대한 가치를 기준으로 산정되었을 수 있으며, 실제 매각 지분의 가치는 이에 비례하지 않을 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 3,000만원 ~ 5,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 단순 참고용이며, 반드시 현장 답사, 주변 시세 조사, 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.