나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8375 [1] 제주특별자치도 제주시 아라이동 1112 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 아라이동 소재 "아라중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 마을주변 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 제반 교통사정 무난시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목 '과수원'이나, 현황 '전'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 본건은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당관청에 재확인을 요합니다.

물건 비고

제시외 건물 포함, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8375 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 아라이동 1112

용도: 과수원 (현황: 전)

감정가: 11,842,494,800원

토지면적: 11,725.00㎡ (약 3,547.41평)

토지지분: 11,725㎡ (약 3,547.41평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

제시외 건물면적: 4.08㎡ (약 1.23평) - 별지목록 1-1

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 제시외 건물 포함

주의사항: 농지취득자격증명 제출 요함 (최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않을 경우 매수보증금 반환 불가)

감정평가서 요약 요향표:

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 아라이동 소재 "아라중학교" 남동측 인근. 부근은 농경지 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 마을주변 농경지대.

* 교통상황: 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 소재. 제반 교통사정 무난.

* 형태 및 이용상태: 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지. 현재 '전'으로 이용 중.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 공장설립제한지역, 하수처리구역.

* 공부와의 차이: 공부상 지목 '과수원'이나 현황 '전'으로 이용 중.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상. 본 건은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청에 재확인 요함.

1.1. 입지조건

* 주변 환경: "아라중학교" 남동측 인근에 위치하며, 농경지와 주택이 혼재된 마을 주변 농경지대임.

* 교통 접근성: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

* 토지 형태 및 이용 현황: 인접 토지 및 도로 대비 평탄한 부정형 토지로, 현재 밭(전)으로 이용되고 있음.

* 도로 상태: 토지 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 진출입에 용이함.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을14 (2022-04-26 접수, 엠씨아이대부주식회사 근저당권)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 특이사항:

* 갑1, 갑2, 갑6, 갑7, 갑8, 갑10, 갑11: 소유권 이전 및 지분 압류 기록 다수 확인됨.

* 을14: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (8,760,000,000원) - 말소기준권리.

* 을15: 하나새마을금고 외 2명 지상권 설정 (말소됨).

* 을16: 이정훈 근저당권 (600,000,000원) (말소됨).

* 을14-1, 을15-1, 을15-2, 을14-3: 근저당권 및 지상권 이전, 질권 설정 등의 복잡한 권리 변동 기록 확인됨.

* 갑9: 엠씨아이대부주식회사 임의경매 개시 결정 (7,992,308,859원).

* 등기부채권 총액: 9,360,000,000원 (을14, 을16, 갑9 등 주요 채권 합계)

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지로서 상업적 상권 분석보다는 토지 자체의 가치 및 이용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다. 주변에 농경지와 주거지가 혼재되어 있어 특정 상권 형성보다는 지역 커뮤니티 및 농업 활동과 관련된 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 상세한 상권 분석은 제공된 정보만으로는 제한적입니다. 또한, 주변 시설 및 혐오시설에 대한 조사는 외부 지도 서비스나 검색사이트를 이용해야 하나, 본 보고서에서는 해당 분석을 수행할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 물건지 인근에 "아라중학교"가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 농경지 및 주택이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 토지는 농지이므로 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 최고가 매수신고 후 매각 허가 기일까지 제출하지 않을 경우 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 농지법 개정에 따라 농지위원회 심의를 거치는 경우 14일 이내 발급되므로, 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 신청 가능함을 참고하시기 바랍니다. (해당 관청에 재확인 필수)

* 제시외 건물 포함: 별지목록 1-1에 해당하는 제시외 건물 4.08㎡(약 1.23평)가 매각에 포함되므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한구역), 공장설립제한지역, 하수처리구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다. 이는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공부와 현황 불일치: 공부상 지목은 '과수원'이나, 실제로는 '전(밭)'으로 이용되고 있어, 이용 현황과 공부상 지목이 상이합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 복잡한 등기 기록: 다수의 소유권 이전, 지분 압류, 근저당권, 지상권 설정 및 이전 등 복잡한 등기 기록이 존재합니다. 그러나, 말소기준권리(을14)보다 후순위로 등기된 권리들이 대부분이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 기재가 없으며, 등기부상 주요 권리들도 모두 말소 예정으로 확인되어, 일반적으로는 인수되는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

제주특별자치도 제주시 아라이동에 위치한 대규모 농경지 물건입니다. "아라중학교" 인근에 자리하고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 토지는 등고 평탄한 부정형으로 현재 밭으로 이용 중이며, 주변에 농경지와 주택이 혼재된 지역입니다. 감정가는 118억 원대로 매우 높습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 복잡한 등기 기록으로 인한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 자연녹지지역 등 토지 이용 규제가 존재한다는 점을 유의해야 합니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 대규모 농지: 넓은 면적의 토지는 향후 개발 또는 농업용으로 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

* 양호한 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 접근이 편리하여 물류 이동 및 주민 접근성이 좋습니다.

* 개발 잠재력: 제주도의 지속적인 발전과 함께 해당 지역의 잠재적 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. (자연녹지지역 등 규제 범위 내에서)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 11,842,494,800원입니다. 제시된 인수 보증금은 0원이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 복잡한 권리 관계, 토지 이용 규제 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 경매 시 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 농지 취득의 용이성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 가치와 리스크를 면밀히 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정은 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.