나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8341 [1] 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1421-18 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1: 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 '서호초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 나지, 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.
일련번호 2: 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 소재 '안성교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.
일련번호 3: 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교'북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
일련번호 2: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
일련번호 3: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '과수원'으로 이용중임.
일련번호 2: 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, '주거나지'임.
일련번호 3: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '주거나지'임.

인접 도로상태

일련번호 1: 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
일련번호 2: 지적도 상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 진출입이 가능함.
일련번호 3: 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다론 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호 1 토지는 공부 상 지목이 '전'이나, 현황 '과수원'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 일련번호 1,2 토지는 농지취득증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당관청에 재확인을 요함.

물건 비고

- 지분매각, 과수목 포함 평가
- 공유자의 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8341 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1421-18

지목: 전 (현황: 과수원)

감정가: 69,987,000원

토지면적: 356.00㎡ (약 107.7평)

토지 지분면적: 63.01㎡ (약 19.07평)

건물면적: 해당 없음

매각대상: 토지 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대구신용보증재단 (등기부등본상 확인)

채무총액(등기부채권 총액): 40,588,356원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 '서호초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 나지, 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

인접지와 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 토지 이용에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 인수 및 소멸

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 별도의 인수되는 권리는 없습니다. 말소기준권리는 을구 7번 근저당권 (2021-05-17)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김찬조 (1981-01-22), 주식회사미래주택개발 (2013-12-27), 이은숙 (2013-12-27, 일부 이전), 노영석 (2014-01-06, 지분 이전)

* 근저당: 왕홍선 (2021-05-17, 말소기준권리)

* 가압류: 대구신용보증재단 (2023-04-19, 6,833,332원), 신용보증기금 (2023-12-27, 7,105,024원)

* 강제경매: 대구신용보증재단 (2025-06-26, 7,090,351원)

위 권리들은 모두 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금이 있는 임차인은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'서호초등학교'가 북측 인근에 위치하여 초등학교 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 시설

별도의 혐오시설이나 특별한 문제점은 확인되지 않았습니다. '서호초등학교'가 주요 시설로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(63.01㎡)만 매각 대상입니다. 따라서 타 공유자와의 토지 분할, 이용 협의 등이 필요할 수 있으며, 지분 가치 산정에 신중을 기해야 합니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고 제한

공유자의 우선매수 신고권 행사에 따라 매수 신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에 우선매수 청구권을 행사할 수 없습니다. 입찰 시 이 점을 유의해야 합니다.

6.3. 지목과 현황 불일치 및 과수목 평가

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '과수원'으로 이용되고 있습니다. 또한, 감정평가 시 과수목이 포함되어 평가되었으므로, 낙찰 후 과수목에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.4. 농지취득자격증명 필요성

본 물건은 농지(과수원)로 판단되며, 해당 관청에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 호근동에 위치한 과수원 지분 경매 건입니다. '서호초등학교' 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 다만, 토지 지분 매각이라는 점, 현황과 공부상 지목의 차이, 과수목 포함 평가 등의 특수성을 고려해야 합니다. 특히, 타 공유자와의 관계 설정 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여할 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 부동산 지분 투자 기회.

* 서호초등학교 인근 지역으로 향후 개발 가능성 내포.

* 적정 가치 분석을 통한 투자 수익 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 69,987,000원에서 매각 대상인 토지 지분 비율(약 17.7%)을 고려한 지분 감정가 약 12,387,945원을 기준으로, 현장 조사 결과, 공유자 간 협의 가능성, 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 인수되는 부담이 없고 채무 총액이 감정가보다 낮다는 점은 긍정적이나, 지분 매각 및 농지 관련 제약 조건 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.