나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8357 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 853 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록감정 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1, 2)는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 소재 '어대오름' 남서측 인근에 위치하 며, 일대는 단독주택, 전 등이 소재합니다.

교통상황

기호(1, 2)는 연접한 토지로, 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1, 2)는 연접한 토지로 - 기호(1): 자루형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 부지로 이용중입 니다. - 기호(2): 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전이나 경작하고 있지 않습 니다.

인접 도로상태

기호(1, 2)는 연접한 토지로 기호(1) 남동측으로 지적공부상 폭 14m의 도로에 접하나 포장은 약 8m정도 되어있으며, 기호(2)는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 계획관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01- 30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전3등급(2023- 01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)입니다. - 기호(2): 계획관리지역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보 전지구4-2등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30), 건축계획심의대 상구역(건축계획심의대상구역)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(2)는 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으로 판 단되나 해당관청에 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(3): 경량철골구조 패널 위 슁글지붕 단층 구조로 <사용승인일: 2019.12.27.> 외벽: 사이딩 마감 등. 내벽: 목재 마감 등. 바닥: 데코타일 마감 등. 창호: PVC창호 등. - 기호(4, 5): 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 단층 구조로 <사용승인일: 2019.12.27.> 외벽: 스타코 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 바닥: 데코타일 마감 등. 창호: PVC창호 등. - 기호(6): 경량철골구조 패널 위 슁글지붕 단층 구조로 <사용승인일: 2019.12.27.> 외벽: 사이딩 마감 등. 내벽: 시멘트몰탈 마감 등. 바닥: 시멘트몰탈 마감 등. 창호: PVC창호 등.

이용상태

- 기호(3): 법당으로 이용중입니다. - 기호(4, 5): 단독주택으로 이용중입니다. - 기호(6): 창고로 이용중입니다.

설비내역

- 기호(4, 5): 기본위생설비, 급·배수설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다. - 기호(6): 기본위생설비, 급·배수설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참조 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호(3~6)의 공부상 소재지는 '덕천리 853, 853-3'이나, 2020년 01월 03일 853-3과 합병되 어 현황 853번지 지상에 소재합니다. - 기호(3)의 공부상 용도는 '창고시설'이나, 현황 '법당'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 2.는 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8357 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 853번지

토지면적: 6678.00㎡ (약 2020.19평)

건물면적: 377.11㎡ (약 114.07평)

감정가: 2,080,265,040원 (20억 8026만 5040원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 단독주택 (현황: 단독주택, 법당, 창고 등)

1.2. 건물 구성

* 건물(3): 84.7㎡ (약 25.6평), 경량철골구조, 패널 위 슁글지붕. 공부상 용도는 '창고시설'이나 현황 '법당'으로 이용 중.

* 건물(4): 123.39㎡ (약 37.3평), 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 기와지붕. 현황 '단독주택'으로 이용 중.

* 건물(5): 84.6㎡ (약 25.6평), 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 기와지붕. 현황 '단독주택'으로 이용 중.

* 건물(6): 84.42㎡ (약 25.5평), 경량철골구조, 패널 위 슁글지붕. 공부상 용도 '창고시설(일반창고, 주차장)'이며 현황 '창고'로 이용 중.

* 제시외 건물: 25.50㎡ (건물감정평가요항표 참조)

1.3. 토지 상세

* 토지면적: 6678.00㎡ (약 2020.19평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 기호(1) 토지: 자루형, 인접도로와 등고·평탄, 단독주택 부지로 이용 중. 남동측 폭 14m 도로 접 (8m 포장).

* 기호(2) 토지: 부정형, 인접도로와 등고·평탄, 전이나 경작하고 있지 않음. 맹지.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 소재 '어대오름' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 전(밭) 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역에 속합니다.

* 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 4-2등급(저촉), 5등급(저촉), 지하수자원보전 3등급입니다.

* 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

* 기호(2) 토지는 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

* 말소기준권리: 2020년 01월 03일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을6, 토지 / 을1, 건물).

* 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액: 토지 약 11억 2800만원, 건물 약 11억 3500만원 (합계 약 22억 6300만원).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 진광자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-23

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 제주시 구좌읍 덕천리는 주로 전원 주택과 농지가 분포하는 지역입니다.

* '어대오름' 인근이라는 점은 자연 경관을 즐기기 좋은 입지임을 시사하나, 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다.

* 지역 커뮤니티 시설이나 편의시설 접근성은 인근 마을 또는 제주시 중심으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 건물(4, 5)은 단독주택으로 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물(3)은 법당, 건물(6)은 창고로 이용 중입니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 본 물건은 자연 친화적인 환경에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 2. 토지는 농지로서, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 몰수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 맹지: 기호(2) 토지는 맹지이므로, 향후 건축이나 개발 시 도로 이용에 대한 법적 검토 및 인접 토지 소유자와의 협의가 필요합니다.

* 토지이용 제한: 다수의 보전지구 지정으로 인해 토지 이용 및 건축에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 건물(3)은 공부상 '창고시설'이나 현황 '법당'으로 이용 중으로, 추후 용도 변경 또는 원상 복구 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물은 토지에 포함하여 감정평가되었으나, 목록 1. 북동측 담장 일부와 소각장은 인접 토지에 소재하여 감정평가에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 구좌읍 덕천리에 위치한 약 6678㎡(2020평)의 넓은 토지와 다수의 건물(주택, 법당, 창고)로 구성된 부동산입니다. 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이 있어 즉시 활용이 가능하며, 일괄 매각으로 진행되어 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 토지 중 일부(기호 2)가 맹지이고 농지취득자격증명 발급이 요구된다는 점, 그리고 다양한 보전 지구 지정으로 인한 토지 이용의 제약 사항은 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 또한, 건물(3)의 공부상 용도와 현황 이용 용도가 다른 점도 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 실수요자에게는 주택과 별도 공간을 활용할 수 있는 매력적인 매물이 될 수 있으며, 투자자에게는 넓은 토지를 활용한 개발 가능성을 염두에 둘 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부의 넓은 토지: 약 2020평에 달하는 대규모 토지로 향후 활용 가치가 높습니다.

* 신축 및 다양한 용도의 건물 보유: 단독주택 2채와 법당, 창고로 활용 가능한 건물들이 있어 다목적 활용이 가능합니다.

* 자연 친화적 입지: '어대오름' 인근으로 제주의 자연을 만끽할 수 있는 쾌적한 환경입니다.

* 일괄 매각으로 취득 편리성 증대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,080,265,040원입니다.

토지의 면적, 건물의 신축 연도 및 상태, 제주도의 부동산 가치를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

다만, 맹지 및 농지 취득 관련 제약, 다수의 보전 지구 지정 등은 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 21억 5천만 원 ~ 23억 5천만 원 범위로 예상하며, 입찰 희망가는 2,250,000,000원으로 제안합니다.

이는 현재 시세 및 현장 조사를 통한 종합적인 판단이며, 실제 입찰가는 본인의 자금 계획 및 경매 시장 상황에 따라 조정해야 합니다.

주변 시세 조사는 제한된 정보로 인해 충분히 이루어지지 못했음을 참고 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.