나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1477 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3471 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 ‘사계초등학교’ 남서측 근거리(직선거리 약 850m 지점)에 위치하며, 부근은 전 및 단독주택 등이 혼재된 취락지 인근 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지만 차량 접근이 가능하며, 근거리에 보조간선도로(산방로) 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '경작지 상태'임.

인접 도로상태

지적상으로는 폭 약 2M 내외의 진입로에 접하는 토지이나, 현황상 해당 도로는 개설되어 있지 않음.
(※ 진입로의 형태 및 위치는 별첨 ‘사진용지’ 및 ‘항공사진’ 참조)

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목은 ‘대’이나, 현황은 주거나지(경작중) 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 확인되지 않음.

본건은 현황상 인접 토지와 통합되어 경작지로 이용 중이며, 경계표지 등의 설치가 없어 경계 식별이 곤란하므로, 정확한 경계확인을 위해서는 별도의 측량이 필요할 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 1.1.사건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1477 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영일새마을금고

2. 1.2.물건상세정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3471

용도: 대지 (현황: 경작지)

토지면적: 291.00㎡ (약 87.9평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

감정가: 111,453,000원

특이사항: 공동담보 물건

2. 2.입지조건

2. 2.1.위치및주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 ‘사계초등학교’ 남서측 근거리(직선거리 약 850m)에 위치함.

부근은 전 및 단독주택 등이 혼재된 취락지 인근 농경지대로 파악됨.

2. 2.2.교통상황

본건 인근까지만 차량 접근이 가능함.

근거리에 보조간선도로(산방로) 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

2. 2.3.인접도로상태

지적상으로는 폭 약 2M 내외의 진입로에 접하는 토지이나, 현황상 해당 도로는 개설되어 있지 않음. (별도 측량 및 현황 확인 필요)

2. 3.권리분석

2. 3.1.등기부현황

소유권이전 (2016-06-09): 주식회사삼오

소유권이전 (2016-10-28, 매매 140,800,000원): 박성권

근저당권 (2019-04-22, 84,000,000원): 영일새마을금고 (말소기준권리)

지상권설정 (2019-04-22): 영일새마을금고 (말소)

임의경매개시결정 (2025-07-01, 70,305,980원): 영일새마을금고 (말소)

총 등기부채권액: 84,000,000원

2. 3.2.인수되는권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없음.

2. 3.3.임차인현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계 0원임.

별도의 임대차 관계는 확인되지 않음.

2. 4.상권분석

2. 4.1.주변지역특성

본건은 사계리 내 농경지대로, 인근에 취락지 및 주거 시설이 혼재되어 있음.

계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으나, 다수의 토지이용계획상 제한이 존재함.

주변은 산방산, 용머리해안, 형제섬, 송악산 등 유명 관광지와 인접하여 관광개발 잠재력이 있는 지역임.

2. 5.생활정보

2. 5.1.편의시설

본건은 농경지대이므로 직접적인 편의시설과의 접근성은 낮음.

차량 이동 시 인근 마을 및 관광지 주변 상업시설 이용 가능.

2. 5.2.교육시설

사계초등학교가 직선거리 약 850m 거리에 위치함.

2. 6.잠재적리스크

2. 6.1.토지이용제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등 다수의 법적 규제를 받음.

2. 6.2.현황과의차이

공부상 지목은 '대'이나, 현황은 '경작지 상태'임. 이는 실제 '대지'로서 건축이 가능한지 여부 별도 확인 필요.

2. 6.3.진입로문제

현황상 개설되지 않은 지적도상 도로에 접하고 있어, 실제 차량 통행 및 건축 인허가 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있음. (별도 측량 및 현황 확인 필수)

2. 6.4.경계확인필요

인접 토지와 통합되어 경작 중이며 경계 표지가 없어 경계 식별이 곤란함. 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량 필요.

2. 7.종합의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 사계리에 위치한 토지 매각 건으로, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '경작지' 상태임.

현재 소유권 및 등기부상 권리 관계는 정리되어 매각 후 인수되는 권리는 없음.

주변 환경은 농경지와 주거지가 혼재된 지역이며, 교통은 보통 수준임.

다만, 지적도상 도로에 접하나 현황상 도로가 없다는 점, 경계 식별이 곤란하다는 점, 다수의 토지 이용 제한이 있다는 점은 리스크 요인으로 작용함.

주변에는 산방산, 용머리해안 등 천연관광자원이 풍부하며 관광개발 잠재력이 높은 지역임.

정확한 토지 이용 및 개발 가능성, 진입로 확보 방안 등을 면밀히 검토해야 함.

2. 8.투자포인트

제주도 토지로서의 가치 잠재력 보유.

계획관리지역으로 향후 개발 가능성 검토 가능.

경매 감정가 대비 저평가 시 투자 기회.

주변 관광자원을 활용한 개발 가능성.

2. 9.예상입찰가

본건은 인수되는 보증금이 없어, 감정가 111,453,000원을 기준으로 판단.

최근 유사 지역 토지 거래 사례, 지역 개발 계획, 본건의 현황(도로, 경계 등) 및 법적 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함.

리스크 요인(진입로, 경계, 토지이용 제한)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

(구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 분석이 필요하며, 본 보고서에서는 제공하기 어려움. 다만, 감정가 대비 70~90% 수준에서 검토를 시작할 수 있으나, 현장 답사 및 권리 분석 추가 후 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.