나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50519 [1] 전라남도 완도군 완도읍 군내리 363-78 완도미림주상복합아파트 1동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 완도군 완도읍 군내리 소재 ""완도초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제4층 제402호(남동향, 계단식)로서,

외벽 : 모르타르위 페인팅마감 등
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 단지 남동측, 남서측, 북동측으로 아스팔트포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

관리비 미납 여부는 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50519 (1)

* 소재지: 전라남도 완도군 완도읍 군내리 363-78 완도미림주상복합아파트 1동 4층 402호

* 용도: 아파트 (주상복합)

* 감정가: 313,000,000원

* 토지면적: 19.17㎡ (약 5.8평)

* 건물면적: 84.42㎡ (약 25.5평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 관리비 미납 여부는 별도 확인 요함.

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 완도군 완도읍 군내리 소재 "완도초등학교" 서측 인근.

* 주위환경: 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지역으로 대체로 무난함.

* 교통: 단지까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통시됨.

* 토지: 가장형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

* 도로: 단지 남동측, 남서측, 북동측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 01월 14일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을3).

* 등기부채권 총액: 340,685,557원.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 등기: 미림토건주식회사 (2018-12-19)

* 소유권 이전 등기: 이동규 (2019-01-04, 매매)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2021-01-14, 240,000,000원) - 말소기준

* 근저당: 주식회사티플레인대부 (2021-07-15, 13,000,000원) - 말소

* 압류: 해남세무서장 (2022-02-14) - 말소

* 가압류: 롯데카드 (2022-02-14, 7,826,667원) - 말소

* 가압류: 현대캐피탈 (2022-04-05, 4,374,087원) - 말소

* 압류: 완도군 (2022-04-06) - 말소

* 가압류: 전남신용보증재단 (2022-05-03, 30,000,000원) - 말소

* 가압류: 오케이캐피탈주식회사 (2023-05-12, 45,484,803원) - 말소

* 강제경매: 오케이캐피탈주식회사 (2025-07-03, 35,616,301원) - 본 건 경매 개시

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2026-04-17, 2026타경50127) - 추후 경매 진행 가능성

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

* 주변 환경: 완도초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역임.

* 건축물 정보: 완도미림주상복합아파트로, 공동주택 및 근린생활시설이 복합적으로 이용되고 있음.

* 주변 시설 검색: 완도초등학교를 중심으로 반경 내에 상업 시설, 금융 기관, 병원, 관공서 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높음. 현재까지 검색된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 이용이 가능함.

* 교육시설: 완도초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 유리하며, 관련 법규에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있어 편리한 이동이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 건은 중복 사건으로, 관련 사건들의 진행 상황 및 낙찰 여부를 면밀히 확인하여 물건에 미칠 영향을 파악해야 함.

* 관리비 미납: 체납 관리비 발생 시 인수될 가능성이 있으므로, 반드시 관리사무소 등을 통해 미납 여부를 사전에 확인해야 함. 부동산 경매에서 낙찰자는 일반적으로 3년 이내의 공용부분 관리비만 인수하게 되나, 관리사무소와의 협의가 필요할 수 있음.

* 임대차 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대차 현황 및 임차인의 대항력 유무가 불명확함. 임대인 또는 점유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 보증금 미상 임차인 발생 시 법적 절차가 복잡해질 수 있으므로 주의가 요구됨.

* 토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등은 향후 건축 또는 개발 시 제약사항으로 작용할 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요함.

* 후속 경매 가능성: 2026타경50127호로 한국자산관리공사가 임의경매를 신청한 건이 존재하여, 향후 권리 관계 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 완도군 완도읍의 중심 지역에 위치한 주상복합 아파트로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 우수함.

* 권리 관계는 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 다만, 중복 사건, 미상 임대차 관계, 미납 관리비 등 인수 또는 해결해야 할 잠재적 리스크가 존재하므로 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 안정적인 수요: 완도읍 내 주거 및 상업 지역으로서 꾸준한 임대 수요가 기대됨.

* 편리한 생활 환경: 교육, 교통, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 인접하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 복합 용도 가치: 아파트와 근린생활시설 용도를 겸비하여 임대 수익 다각화 가능.

9. 예상 입찰가

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 및 예상 입찰가를 산정하기 어려움.

* 입찰가를 결정하기 위해서는 최근 1년 이내 유사 물건의 실거래가, 동일 아파트 단지 내 거래 사례, 지역 내 부동산 시장 동향 등을 면밀히 조사해야 함. 최근 완도미림주상복합아파트 84.42㎡의 실거래가는 2.5억 ~ 3.25억 원 수준으로 확인됨.

* 또한, 관리비 미납금, 임대차 관계 해결 비용 등 잠재적 리스크 해소 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 참고로, 감정가는 313,000,000원임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.