나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51217 [1] 전라남도 목포시 산정동 1718 상진빌라 지하1층비2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 목포시 산정동 소재 ""산정현대아파트"" 남동측 인근에 위치하는 상진빌라 제지하1층 제비2호로서, 주위는 단독주택, 다세대건물, 주상용건물, 점포 및 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트조 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지하1층~지상3층 건물 내 제지하1층 제비2호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감,
창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타참고사항
본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시
참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51217 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 1718 상진빌라 지하1층 비2호

용도: 다세대주택

감정가: 14,900,000원

토지면적: 25.07㎡ (약 7.58평)

토지지분: 25.075㎡ (약 7.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.67㎡ (약 10.79평) (전용면적 추정)

건물지분: 35.67㎡ (약 10.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (개인정보 보호를 위해 마스킹 처리)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 전라남도 목포시 산정동 소재 "산정현대아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대건물, 주상용건물, 점포 및 상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됨.

건물 구조: 철근콘크리트조, 시멘트벽돌조, 슬라브지붕의 지하1층~지상3층 건물 내 지하1층 비2호임.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감

* 창호: 새시 창호

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 1월 25일 접수된 정병진 근저당권 (채권액 12,000,000원)임.

권리 현황:

* 갑14 (2007-11-02): 김관규 소유권 이전

* 갑16 (2012-07-03): 박분진 소유권 이전 (매매금 15,000,000원)

* 을3 (2017-01-25): 정병진 근저당권 (채권액 12,000,000원) - 말소기준권리

* 갑17 (2017-02-27): 롯데카드 가압류 (채권액 13,436,258원) - 말소

* 갑18 (2017-03-03): 하나카드 가압류 (채권액 12,116,314원) - 말소

* 갑19 (2017-03-06): 주식회사 케이비국민카드 가압류 (채권액 13,719,366원) - 말소

* 갑20 (2018-03-07): 한화손해보험 가압류 (채권액 87,052,199원) - 말소

* 을3-1 (2019-12-04): 삼성카드주식회사 3번 근저당권부 채권 압류 - 말소

* 을3-2 (2021-07-12): 라이나생명보험주식회사 3번 근저당권부 채권 압류 - 말소

* 을3-3 (2023-08-22): 흥국화재해상보험주식회사 3번 근저당권부 채권 압류 - 말소

* 갑23 (2025-07-02): 정병진(근저당권자) 신청 임의경매 (개시결정액 65,580,302원) - 말소. (참고: 본 임의경매 개시 결정 등기가 '말소'로 표시되어 있으나, 사건번호 2025타경51217로 경매가 진행 중인 것으로 판단됨.)

총 등기부채권액: 138,324,137원.

매각 후 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 해당 권리 없음.)

인수되는 임차보증금: 0원.

4. 상권분석

본 물건은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 상가 등이 주변에 분포하고 있음. 지역 내 기본적인 생활 수요는 존재하나, 대규모 상업 중심지와의 접근성은 상대적으로 낮음.

5. 생활정보

주변 교통: 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성은 보통 수준임.

편의시설: 주변의 점포 및 상가를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

교육시설: 목포시 산정동 인근에 위치한 초등학교, 중학교 등에 대한 정보는 추가 조사가 필요함.

의료시설: 가까운 거리에 종합병원이나 대형 병원이 있는지에 대한 정보는 추가 확인이 필요함.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 명확한 정보는 확인되지 않음. (향후 현장 답사 시 면밀한 확인 권장.)

6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 생략되었으므로, 실제 건물 내부의 하자, 노후화 정도, 수리 필요 여부 등에 대한 정확한 파악이 어려움. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생의 리스크를 내포함.

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항 또는 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성이 있음. (단, 명시적으로 인수되는 임차보증금은 0원임.)

건물 노후화: 1992년 준공된 건물로, 건물 노후화에 따른 정기적인 유지보수 또는 대규모 수리가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 목포시 산정동에 소재한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점이 특징임. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없어 보임. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 방문 및 조사를 통해 해당 리스크를 해소하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 승계 부담이 없음.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 부동산 전체에 대한 권리 확보가 용이함.

9. 예상 입찰가

감정가: 14,900,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택(전용면적 51.17㎡~74.18㎡)이 2025년 4월 기준 29,000,000원 ~ 33,500,000원에 거래되었음. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 149만원 ~ 187만원 수준임. 본건의 건물 면적은 35.67㎡(약 10.79평)이므로, 이를 평당 150만원으로 단순 환산 시 예상 시세는 약 16,185,000원 수준으로 산출됨.

고려사항:

* 본건의 감정가(14,900,000원)는 제시된 주변 시세보다 낮게 책정되어 있음.

* 내부 상태 확인 불가 및 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크를 감안해야 함.

* 실제 시장 가치는 건물 노후도, 내부 상태, 향후 명도 용이성 등에 따라 달라질 수 있음.

예상 입찰가:

감정가(14,900,000원)와 주변 시세(약 16,000,000원 이상)를 고려하고, 내부 상태 미확인 및 명도 관련 리스크를 감안하여, 신중하게 접근할 경우 15,000,000원 ~ 17,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음. 해당 범위를 초과하는 입찰가는 리스크 대비 수익률을 더욱 면밀히 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.