나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4136 [1] 전라남도 나주시 대호동 1037-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 대호동 소재 ""대호제"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 성숙중인 상가지대로서 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-12-18)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 <지적 및 건물개황도>, <사진용지>와 같이 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골구조 판넬지붕 건물로서,
외벽 - 화강석 붙임 및 판넬 마감 등,
내벽 - 벽지, 타일 마감 등,
창호 - 새시창호임.

이용상태

본건은 1, 2층 동일하게 음식점으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 전기시설, 위생설비, 급배수설비 등과 기타 부대설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건은 별첨 <지적 및 건물개황도>, <사진용지>와 같이 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 2-가)는 공부상 1층 일부 및 2층 용도가 ""다가구주택"" 이나, 현황은 ""근린생활시설"" 로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 매각 포함. 일괄매각. 현황 1층, 2층 음식점

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2025타경4136 (1) 사건에 대한 경매 물건을 분석한 내용입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경4136 (1)

소재지: 전라남도 나주시 대호동 1037-12

용도: 근린시설 (현황 1층, 2층 음식점)

감정가: 565,219,300원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 233.90㎡ (약 70.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 277.20㎡ (약 83.86평)

건물 제시외 면적: 55.70㎡ (본건 매각에 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 나주시 대호동 소재 "대호제" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 성숙 중인 상가지대로 형성되어 있으며, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 건은 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배수구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액은 785,090,471원입니다.

말소기준권리는 2018년 4월 17일 접수된 나주신용협동조합의 근저당권(을5/을7)입니다.

이하 후순위 권리들(을8, 을9, 을10, 갑10~갑16)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 진행 중인 임의경매(갑12, 채권자: 나주신용협동조합) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 맹점 또는 미확인 권리 존재 가능성은 항상 존재합니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 1층과 2층 모두 음식점으로 이용 중입니다.

건축물대장 상 용도는 제2종근린생활시설/단독주택으로 기재되어 있으나, 현황 용도와 차이가 있음을 유의해야 합니다.

4.2. 주변 상권 특성

해당 물건은 성숙 중인 상가지대에 위치하여 관련 업종의 영업 활동에 유리한 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

"대호제" 서측 인근에 위치하며, 차량 접근성이 양호합니다.

인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 가능하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

구체적인 주변 편의시설 및 혐오시설 유무는 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대차 관계

임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크입니다. 보증금이 0원으로 인수되지 않는다고 하더라도, 현재 점유자가 대항력을 갖춘 임차인일 경우 명도에 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 차이

건축물대장 상으로는 '단독주택/제2종근린생활시설'로 되어 있으나, 실제로는 1, 2층 전체가 음식점으로 사용되고 있습니다. 이는 추후 용도 변경이나 증축, 대수선 시 건축법규 적용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 존재

건물 면적 외 별도로 제시외 건물(면적 55.70㎡)이 존재하며, 본 매각에 포함됩니다. 이는 별도의 관리나 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상의 제약

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 나주시 대호동에 위치한 근린생활시설로, 현재 1, 2층이 음식점으로 성업 중인 것으로 추정됩니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용 가치가 높으며, 감정가는 5억 6천만원대입니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없어 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 임대차 관계 미상, 공부상 용도와 현황 용도 차이, 역사문화환경보존지역 지정 등은 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다. 주변 상권의 성숙도와 교통 편의성을 고려할 때, 향후 운영 및 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 상권 내 위치: 성숙 중인 상가지대로서 임대 수익 및 사업 운영에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리는 소멸되므로, 권리 인수 부담이 적습니다.

* 활용성: 현재 음식점으로 운영 중인 점을 감안할 때, 업종 전환 또는 기존 업종 유지 시 빠른 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 565,219,300원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 예상 임대 수익률, 건물 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 함께 전문적인 상권 및 시세 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.