나이스옥션 법원경매 전주 2025타경796 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 소재 ""한국전통문화전당"" 동측 인근에 위치하는 『다가구주택
(건물외부표기:경원빌라)제3층 제301호」 전주시 구도심권 내의 주상지대로서 주변환경은 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 자유로우며, 전주시 구도심 내에 위치하여 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호로서
외 벽 : 치장벽돌 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 몰탈위 페인팅 등,
창 호 : 알미늄삿쉬 유리창의 구조로 2022.08.25. 사용승인 된 건물로서
현상 및 관리상태 등은 대체로 양호합니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 약 15미터 정도의 포장도로에 접하고 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍남초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유사의 보존 및 활용애 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 임대내역은 미상입니다.
-기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

이 물건은 전주지방법원에서 진행하는 2025타경796 (1) 사건에 해당합니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 301호이며, 용도는 오피스텔로 분류되었으나, 실제 이용 현황은 다세대주택으로 파악됩니다.

감정평가액은 191,000,000원입니다.

토지 면적은 27.75㎡(약 8.39평)이며, 토지 지분 역시 27.746㎡입니다.

건물 면적은 54.08㎡(약 16.36평)이며, 건물 지분도 54.08㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 금OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 유치권 및 공동담보가 언급되어 있습니다.

3. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 소재 ""한국전통문화전당"" 동측 인근에 위치합니다.

전주시 구도심권 내에 자리한 주상복합지대로서 주변 환경은 대체로 양호한 편입니다.

차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 16일에 접수된 금마신용협동조합의 근저당권(을6)입니다.

등기부등본상 현재 잔존하는 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

권리분석: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 황

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

권리분석: 인수 보증금 없음.

총 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 의무는 없습니다.

5. 상권분석

본 물건은 전주시 구도심에 위치하여 오래된 도심의 인프라를 활용할 수 있는 지역입니다.

주변에는 ""한국전통문화전당""과 같은 문화시설이 있어 지역의 특성을 더하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심), 중로2류(폭 15m~20m)에 속해 있어 상업 및 업무 활동이 가능한 지역입니다.

다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍남초등학교), 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제가 적용되고 있습니다.

6. 생활정보

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2022년 8월 25일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

총 5층 건물 중 본 물건은 3층 301호에 해당합니다.

외벽은 치장벽돌 마감 등으로 되어 있으며, 내부 마감 상태 및 관리 상태는 전반적으로 양호한 것으로 평가됩니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 약 15미터 폭의 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 "유치권"이 신고되어 있다는 점입니다.

물건명세서 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시되어 있으나, 유치권은 낙찰자가 해결해야 할 채무로 이어질 수 있는 중요한 사안이므로, 현장 방문 및 관련 서류 검토를 통해 유치권의 성립 여부와 그 실체에 대해 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

또한, 임대 관계는 미상으로 파악되어 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전주시 구도심에 위치하며, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

한국전통문화전당 인근의 입지는 지역적 특성을 반영하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성도 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 임차인 보증금 인수 부담도 없는 점은 긍정적입니다.

하지만, 신고된 유치권의 존재는 해당 물건의 가치 평가 및 낙찰 후 부담에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축(2022년 사용승인)으로 즉시 활용 가능한 상태입니다.

* 전주시 구도심 내 입지로, 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 인근 문화시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 권리관계가 명확하여 명도 부담이 적을 가능성이 높습니다 (단, 유치권 예외).

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 191,000,000원입니다.

건물 연식이 짧고(2022년 준공), 인수할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

하지만, 유치권 신고가 되어 있는 점은 시세 대비 가격 결정에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

유치권 문제 해결 여부 및 현장 조사를 통해 정확한 가치 판단이 중요하나, 이러한 위험 요소를 감안하고 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 약 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 유치권 등 특이사항에 대한 명확한 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.