나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31288 [1] 전북특별자치도 무주군 무풍면 증산리 738 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 무주군 무풍면 증산리 소재 '석항마을' 서측 인근에 위치하며 주변은 전, 과수원 등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

북측 인근에 2차선도로가 통과하고 마을에서 농경지로 통하는 농로가 개설되어 있으나 일반적인 교통편은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사로서 지목은 전이나 일부 분묘시설이 소재하고 일부 호두나무가 식재되어 있음.

인접 도로상태

지적상 맹지로서 남측인근에 농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 금렵구<조수보호및수렵에관한법률>임.

제시목록 외의 물건

- 남측부분에 분묘3기 및 둘레석3식, 상석2식 등 분묘시설이 설치되어 있고 분묘둘레에
조경수가 식재되어 있음
- 북측부분에 호두나무 9주 정도가 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요 (미제출시 보증금 몰수), 원상회복명령 가능성 있음(별첨 사실조회서 참조)
2. 제시외수목 매각 제외
3. 지상에 소유자 미상의 분묘 3기 소재
4. 지상 소재 연고자 미상의 분묘로 인하여 토지 소유권 행사가 제한 받을 경우 토지의 가액은 16,981,800원 (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31288 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드 추정)

1.2. 물건 상세

소재지: 전북특별자치도 무주군 무풍면 증산리 738

용도: 전 (농경지)

매각대상: 토지매각 (건물은 매각 대상 아님)

토지면적: 907.00㎡ (약 274.36 평)

토지지분: 907㎡ (약 274.36 평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

감정가: 22,584,300원

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권

* 주의사항:

* 농지취득자격증명 필요: 미제출 시 보증금 몰수

* 원상회복명령 가능성 있음 (별첨 사실조회서 참조)

* 제시외수목 매각 제외

* 지상에 소유자 미상의 분묘 3기 소재

* 분묘로 인한 토지 소유권 행사 제한 시 토지 가액 16,981,800원 (감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북 무주군 무풍면 증산리 소재 '석항마을' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전(밭), 과수원 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 북측 인근으로 2차선 도로가 통과하며, 마을에서 농경지로 통하는 농로가 개설되어 있습니다. 다만, 일반적인 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 상태

토지는 사다리형의 완경사 지세를 이루고 있으며, 지목은 '전'이나 일부 분묘 시설과 호두나무가 식재되어 있습니다.

2.4. 도로 접근성

지적상 맹지이며, 남측 인근으로 농로가 개설되어 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한), 배출시설설치제한구역, 금렵구로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설 (검색 결과 기반)

본건이 위치한 무주군 무풍면 증산리 및 인근 지역은 주로 농경지와 자연녹지 위주로 구성되어 있습니다. 가까운 곳에는 무풍승지마을과 같은 체험 마을이 있으며, H힐스리조트, 덕유산 자연휴양림 등이 위치해 있어 관광 및 휴양 목적의 시설들이 존재합니다.

주변에 대규모 공장이나 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 07월 04일 접수된 신한카드의 강제경매개시결정(등기부채권액 5,397,809원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 본 건 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

3.4. 기타 권리사항

* 분묘기지권: 본건 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 3기가 존재하며, 이에 따른 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 분묘를 수호하고 제사하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.

* 농지취득자격증명: 본건 토지는 농지이므로, 매수인은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우 낙찰받은 보증금이 몰수될 수 있습니다.

3.5. 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황 정보는 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 전형적인 농경지대로, 주변에 전과 과수원이 혼재되어 있습니다. 특정 상업 지역보다는 전원생활 및 농업 활동에 적합한 환경입니다.

4.2. 잠재적 가치

지역 특성상 대규모 상권 형성은 어렵지만, 향후 농업 발전 또는 주말 영농, 전원생활 터전으로서의 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

무주군 무풍면 지역은 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 마을 단위로 제공될 것으로 예상됩니다. 인근에 관광지 및 휴양 시설이 있어 외부 방문객을 위한 시설이 일부 있습니다.

5.2. 주거 환경

조용한 농촌 환경으로, 전원생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 도시 지역 대비 편의시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 리스크

* 농지취득자격증명: 농지법에 따라 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 농지법 규제: 농지법은 투기 방지 및 경자유전의 원칙 실현을 위해 농지 소유 및 이용에 관한 규제를 두고 있습니다.

6.2. 분묘 관련 리스크

* 분묘기지권 성립 가능성: 현재 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 3기가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 가치 하락: 분묘로 인한 소유권 행사 제한 시 토지의 가액이 16,981,800원으로 감정평가액(22,584,300원) 대비 약 560만원 가량 하락할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 금렵구로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

6.4. 맹지

지적상 맹지로서, 인접 농로를 통해 접근 가능하나 도로와의 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.5. 원상회복 명령 가능성

별첨 사실조회서에 따라 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행되는 토지 강제경매 물건으로, 소재지는 전북 무주군 무풍면 증산리입니다. 약 274평 규모의 농경지이며, 감정가는 22,584,300원입니다.

주요 특징으로는 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 지상에 소유자 미상의 분묘 3기가 존재하여 분묘기지권 성립 가능성과 이로 인한 토지 가치 하락(약 560만원)이 예상되는 점입니다. 또한 지적상 맹지라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 농지 관련 법규 및 분묘로 인한 잠재적 분쟁 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 약 274평의 넓은 농지를 비교적 저렴한 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 전원생활 및 귀농/귀촌의 잠재력: 조용한 농촌 환경과 농업 활동에 적합한 지리적 조건은 귀농·귀촌 희망자나 전원생활을 꿈꾸는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 분묘 문제 해결 시 가치 상승 가능성: 분묘 관련 문제를 원만히 해결하거나, 해당 가치를 반영한 적정가치로 매입한다면 향후 활용 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 22,584,300원이나, 분묘로 인한 토지 소유권 행사 제한 시 토지 가치가 16,981,800원으로 하향 조정되는 점을 감안해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가와 분묘로 인한 가치 하락분을 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크를 상쇄할 수 있는 수준에서 결정해야 합니다.

향후 농지 취득 관련 절차 및 분묘 처리 비용, 원상회복 가능성 등을 면밀히 분석한 후, 보수적으로 접근하여 15,000,000원 ~ 18,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 투기 목적보다는 실질적인 농업 경영 또는 전원생활을 위한 자금 계획을 세우는 데 참고할 수 있는 수준이며, 최종 입찰가는 입찰자의 개별적인 판단과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.