나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31403 [1] 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 269-11 임실프라자 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 소재 '전주지방법원 임실군법원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종
근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택, 관공서, 병원 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 중 1층 102호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 징크판넬, 강화유리 등 마감,
- 내 벽 : 세멘 몰탈 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1-가)는 공실 상태임.

설비내역

건물 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-08)(일반상업지역), 제2종일반주거지역(2018-06-08)(제2종일반주거지역), 중로1류
(폭 20m~25m)(2025-03-14)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거상업공업지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)
(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 기호1-가)는 귀 제시목록 상 지번이 269-11, 245-9, 268-2, 268-7, 268-8, 269-8, 306-13번지로 기재되어
있으나, 토지 대장상 2016년 08월 09일에 269-11번지로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31403 (1)

소재지: 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 269-11 임실프라자 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 311,000,000원

토지면적: 125.13㎡ (약 37.85평)

건물면적: 224.28㎡ (약 67.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장수농업협동조합 (장OOOOOOO)

건물 사용승인일: 2016년 7월 7일

2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리에 위치하며, '전주지방법원 임실군법원' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 관공서, 병원 등이 혼재하는 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

총 채무 총액은 약 508,250,017원입니다.

본 경매의 말소기준권리는 2021년 3월 19일 접수된 장수농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 임차인이 존재하지 않거나 인수되는 임차권이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 임실읍 이도리는 군청, 법원, 병원 등 관공서 및 주민 편의시설이 밀집한 지역입니다.

상업시설, 주거단지가 혼재되어 있어 배후 수요는 확보될 수 있으나, 지역 경제 규모에 따라 상권의 성장 잠재력은 제한적일 수 있습니다.

임실프라자 1층 102호라는 점은 상가로서 가시성 및 접근성 측면에서 긍정적입니다.

건축물대장 상 용도는 제1, 2종 근린생활시설 및 노유자시설로 기재되어 있어 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

주변에는 전주지방법원 임실군법원, 임실군청 등의 공공기관이 있어 행정 및 법률 서비스 이용이 편리합니다.

병원 등 의료 시설이 인근에 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

단독주택 및 아파트 단지가 주변에 분포하여 잠재적인 고객 확보가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합니다.

다만, 일부 구역은 건축 등 허가 제한 지역 및 가축사육제한구역(절대금지구역)으로 지정되어 있어 향후 건물 신축, 증축 또는 특정 업종(예: 가축 관련 시설)으로의 활용 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

현재 본 물건은 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어려우며 임차인 모집을 위한 노력이 필요합니다.

임실군 지역 경제의 전반적인 성장률 및 경기 변동성에 따라 상권의 활성화 정도가 달라질 수 있으며, 이는 공실률에도 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 임실군 임실읍 소재 임실프라자 1층 근린상가입니다.

전주지방법원 임실군법원 인근 상업지역에 위치하며, 주변 기반 시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 인수되는 권리가 없어 명확한 편입니다.

2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

현재 공실 상태이나, 주변 배후 수요를 고려할 때 임차인 확보 시 임대 수익 창출이 가능합니다.

다만, 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 있어 향후 활용 방안 검토 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 분석: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

우수한 입지: 법원, 관공서 등 행정타운 인근 노선상가지대에 위치합니다.

준신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

잠재적 수요: 주변 주거 단지 및 유동인구를 바탕으로 한 상권 잠재력.

공실 해소 시 임대 수익 기대: 현재 공실 상태를 해소하면 안정적인 임대 수익 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 311,000,000원

총 채무 총액: 약 508,250,017원

인수되는 임차인 보증금: 0원

본 물건은 채무 총액이 감정가를 상회하지만, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되므로 권리상 문제는 없습니다. 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세, 향후 예상 임대 수익률, 공실률, 명도 비용, 명도 가능성, 그리고 본인의 자금 계획 및 투자 목표 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 1차 기일에 감정가 이하로 낙찰될 가능성이 있으며, 유찰 시에는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많습니다. 그러나 본 물건의 경우 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 점을 고려할 때, 채권자들의 이해관계 및 경매 진행 상황에 따라 입찰가가 결정될 것입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 상권에 대한 면밀한 조사, 그리고 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.