나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31394 [1] 전북특별자치도 임실군 덕치면 장암리 산252-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31394 [1] 전북특별자치도 임실군 덕치면 장암리 산252-1 임야 경매

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전주지방법원 경매1계 2025타경31394 | 소재지: 전북특별자치도 임실군 덕치면 장암리 산252-1 | 감정가: 41,980,500원 | 최저가: 29,386,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 보고서의 대상 물건은 전주지방법원 2025타경31394 (1) 사건의 임야입니다.

소재지는 전북특별자치도 임실군 덕치면 장암리 산252-1이며, 용도는 임야입니다.

토지면적은 4,419.00㎡ (약 1,336.75평)이며, 감정가는 41,980,500원입니다.

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'이며, 채권자는 강OO, 소유자는 권OO입니다.

1.2. 주요 특징 및 특이사항

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 일반 강제경매와는 달리 권리관계가 단순하여 명도 대상이 불분명할 수 있으나, 본 건의 경우 인접지 농산물가공공장에서 토지 북서부 일부(약 3%)를 점유 사용 중인 것으로 관측되므로 해당 점유 부분에 대한 명도 또는 원상복구 절차가 필요할 수 있습니다.

또한, 토지의 북쪽 끝 경계 부근에 철재 구조물이 적치되어 있으며, 지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 감정 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 임실군 덕치면 장암리 소재 '27번국도<모악로> 장암교차로' 남동측 약 250미터~약 380미터 거리에 위치합니다.

주위는 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 산간마을 주변 농경지대에 근접하는 자연림입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

서측으로 임실-순창을 연결하는 기존도로(소로)가 근접 진행하며, 동측으로는 폭 약 3미터의 농로와 접합니다.

기존 도로의 선형변경 후 잔존하는 구도로와 접하나 급경사로 인해 직접 활용은 불가능한 상황으로 평가되었습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 비교적 급경사 지형의 자연림으로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역 1000m, 500m), 접도구역, 준보전산지, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한) 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

특히 접도구역에 서측 경계부근 일부(약 13.8%)가 저촉되나, 토지 이용상황에 미치는 영향은 별무하나 건축 시에는 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 관계

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 복잡한 채권-채무 관계에 의한 강제경매보다는 권리관계가 명확합니다.

채권자 강OO가 소유자 권OO와의 공유 관계를 해소하기 위해 진행하는 경매입니다.

3.2. 점유 및 이용 관련 리스크

가장 큰 리스크는 인접 농산물가공공장이 본건 토지 북서부 일부(약 3%)를 점유 사용 중이라는 점과 북쪽 경계 부근에 철재 구조물이 적치되어 있다는 점입니다.

감정평가서상 원상회복이 가능할 것으로 판단되나, 낙찰 후 점유 부분에 대한 명도 및 적치물 제거 관련 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

3.3. 기타 권리 사항

지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가되었으므로 별도의 법정지상권 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되었으나, 현황상 임야의 특성상 특별한 임대 관계는 없을 가능성이 높습니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 지역 시장 특성

본건은 산간마을 인근의 자연림으로, 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다.

주변에 공장 및 농경지가 혼재하고 있어, 토지 개발 목적보다는 장기적인 임야 보유 또는 농림어업 관련 용도로 시장성을 판단해야 합니다.

생산관리지역 및 준보전산지 등 개발제한이 강하므로 개발 호재보다는 보전 목적의 투자가 적합합니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

5.1. 주변 주요 시설

인근에 27번국도(모악로) 및 장암교차로가 위치하여 광역 교통망 접근성은 비교적 양호합니다.

인접하여 농산물가공공장이 위치하고 있으며, 주위는 산간마을 주변의 자연림 및 농경지입니다.

혐오시설 검색은 자료에 근거하지 않아 제공할 수 없으나, 산간 농림지대 특성상 주변 환경은 비교적 깨끗할 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용상의 제약

토지의 비교적 급경사 지형으로 인해 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

접도구역(약 13.8%) 저촉으로 인해 향후 건축 행위 시 제약을 받을 수 있습니다.

구도로 잔존 부분이 서측에 접하나 급경사로 인해 실질적인 도로 활용은 불가능합니다.

6.2. 행정상의 제약

생산관리지역, 준보전산지, 가축분뇨배출시설 신축 제한 구역 등 다수의 규제 사항이 토지 활용 범위(특히 건축 및 개발)를 크게 제한하고 있습니다.

6.3. 명도 및 복구 리스크

인접 공장의 점유 및 철재 구조물 적치에 따른 명도 및 원상회복 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 임야는 4,419.00㎡ (약 1,336.75평)의 규모로, 공유물분할을 목적으로 진행되는 경매 물건입니다.

감정가는 평당 약 31,392원 수준으로, 생산관리지역 내 임야임을 고려할 때 적정한 수준으로 평가됩니다.

다만, 급경사 지형, 구도로 접함에도 불구하고 실제 활용 불가, 접도구역 저촉, 다수의 행정상 규제(준보전산지, 건축 제한 등), 그리고 인접 공장의 점유 및 적치물 문제 등 잠재적 리스크가 명확하므로, 입찰 전 현장 답사를 통한 지형 확인 및 점유 상황에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

단기 개발 목적의 투자보다는 장기적인 임야 보유 및 보전 목적으로 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 급경사 지형으로 인해 최적의 입지라고 보기 어려우나, 27번국도 인근에 위치하며 동측으로 농로와 접하고 있다는 점은 접근성 측면에서 긍정적입니다.

가격 메리트: 현재 감정가는 주변 토지 시세를 기준으로 판단해야 하나, 규제가 많은 임야임을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

용도 변경 난이도: 생산관리지역 및 준보전산지 등으로 인해 용도 변경 또는 대규모 개발은 매우 어렵거나 불가능합니다.

장기적 보유: 단기적 차익보다는 장기적인 산림 보유 및 향후의 규제 완화 가능성을 보고 접근하는 투자자에게 적합합니다.

리스크 반영 입찰: 인접 공장 점유 및 철재 구조물 적치에 따른 명도 및 복구 비용을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계