나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2287 [1] 부산광역시 북구 덕천동 411-5 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재‘부산도시철도 3호선 숙등역’남측 인근의 북하향 완경사지에 위치하는‘덕천시장’내의 사무실(조표32622-47호 1층 및 2층 중 2층부분)로서 주위일대는 본건 재래시장을 위시하여 일반주택과 소규모상가들로 형성되어 있으며 환경은 보통 정도임.

교통상황

근거리에 부산도시철도 3호선‘숙등역’과 시내버스정류장이 위치하고 있어 일반대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 판매장 및 사무실(덕천시장)건물내 2층 47호
(사용승인일 : 1979.12.15.)로서
외벽 : 몰탈위 페인트마감
내벽 천정 등 : 몰탈위 페인트 마감

이용상태

사무실이며 현황 공실임.

설비내역

화재경보 및 탐지기 설비 등이 있으며 여타 별다른 설비는 없음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 완만한 경사지에 위치하며 현황 ‘덕천시장’부지임.

인접 도로상태등

폭 약6~8미터의 도로가 동, 남, 북측(3면)으로 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장 / 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이42m 최고높이50m),<건축법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 현재 공실로 보이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 지분매각(이 사건 매각대상 공유지분은 2층 47호임(구분소유적 공유관계). 1층 47호(공유자 박해진 지분) 제외. 공유자 우선매수 대상 사건 아님.
- 본건은 등기사항전부증명서상 토지, 건물로 별도 등기되어 있으나, 건축물대장상 집합건물로서 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지므로 토지와 건물을 일체로 평가하였고, 건물에 대한 등기사항전부증명서상 일반 공유관계로 되어 있으나 구분소유적 공유관계임을 전제로 평가함(감정평가서 참조).
- 본건은 덕천시장 내 소재하는 사무실이며, 현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2287 (1)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 411-5 (신주소: 부산광역시 북구 만덕대로78번길 22)

용도: 판매시설 (현재 사무실, 현황 공실)

감정가: 19,000,000원

토지면적: 1,623.80㎡ (약 491.23평)

토지지분: 32.15124㎡ (약 9.73평)

건물면적: 2,005.56㎡ (약 606.69평)

건물지분: 1,002.78㎡ (약 303.35평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (2층 47호, 구분소유적 공유관계)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 기OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 덕천동 소재 '덕천시장' 내에 위치.

* 주위환경: 재래시장을 중심으로 일반주택과 소규모 상가들이 형성된 지역. 환경은 보통 수준.

* 교통: 부산도시철도 3호선 '숙등역'이 근거리에 위치하며, 시내버스정류장도 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 건물 북측, 동측, 남측으로 폭 약 6~8미터의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 준주거지역, 시장, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 42m, 최고높이 50m)에 해당.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매.

* 채권자: 기OOOOOOOO.

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각.

* 주의사항:

* 일괄 매각 대상.

* 지분 매각으로, 매각 대상은 2층 47호의 구분소유적 공유지분임. 1층 47호(공유자 박해진 지분)는 제외됨.

* 본건은 등기사항전부증명서상 토지, 건물로 별도 등기되었으나, 건축물대장상 집합건물로서 구분건물과 대지사용권의 일체성을 가지므로 일체로 평가되었음.

* 건물 등기상 일반 공유관계이나, 구분소유적 공유관계를 전제로 평가됨.

* 공유자 우선매수 대상 사건이 아님.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 등기부채권 총액:

* 토지: 759,912,877원

* 건물: 140,512,877원

* 말소기준권리: 건물 등기부상 을9, 접수일자 1989-07-21 (근저당권). 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주요 용도: 판매시설 (현재는 사무실로 이용, 현황 공실).

* 시장 내 위치: 덕천시장 내에 위치하여 전통적인 상권의 특성을 가짐.

* 주변 환경: 주거 지역과 소규모 상가들이 혼재되어 있어 배후 수요는 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 상권으로 보입니다.

* 건물 상태: 1979년 12월 사용승인된 건물로, 노후화가 있을 수 있으나 철근콘크리트 구조로 내구성은 확보된 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 덕천시장 내 위치로 장보기 등 생활 편의시설 접근성은 좋음.

* 교통: 숙등역 및 버스정류장 인접으로 시내 이동 편리.

* 의료/교육: (제공된 정보 없음)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다. (2층 47호 해당)

* 구분소유적 공유관계: 일반 공유가 아닌 구분소유적 형태로 평가되었으므로, 실제 이용 및 처분 시 법률적 검토가 필요합니다.

* 공유자 우선매수 제외: 해당 사건은 공유자 우선매수 대상이 아니라고 명시되어 있습니다.

* 현황 공실: 현재 비어 있어 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵고, 공실로 인한 관리 부담 발생 가능성이 있습니다.

* 다수의 권리 관계: 등기부상 다수의 이전 및 권리 설정 기록이 있어, 복잡한 권리 관계를 숙지해야 합니다. (총 채권액이 약 9억원에 달함)

* 건물 노후화: 1979년 사용승인 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한: 건물 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 덕천시장에 위치한 판매시설(사무실) 지분 경매 건으로, 숙등역 인근의 편리한 교통과 시장 상권을 기반으로 합니다.

지분 매각이라는 점과 구분소유적 공유관계 전제로 평가되었다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

현재 공실 상태이며, 등기부상 복잡한 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

상당한 면적의 건물 지분(약 303평)을 감정가 1900만원이라는 비교적 낮은 금액으로 취득할 수 있다는 점은 잠재적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 높은 건물 지분 면적 (약 303평).

* 부산 도시철도 3호선 숙등역 역세권.

* 덕천시장이라는 지역 기반 상권 내 입지.

* 향후 시장 활성화 및 상권 재편 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 19,000,000원

본 건은 지분 매각이며, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 해당 지분에 대한 시장 가치 재평가 (인근 유사 물건 실거래가, 임대 현황 등)

* 총 공유 지분 권리자들과의 협의 가능성 및 비율

* 본 물건의 실제 사용 및 수익 가능성 평가

* 향후 예상되는 건물 유지보수 및 관리 비용

* 토지 사용권 및 건물 관리단과의 관계

따라서, 현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산출은 어렵습니다. 다만, 감정가 1900만원을 기준으로, 충분한 현장 조사와 권리 관계 명확화 이후 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.