나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101632 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3399 명지더웨스턴 106동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명문초등학교 남측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 개발지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 비교적 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반교통사정 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 건물내 1층 102호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석판 붙임 등
내 벽 : 벽지 마감 등
창 호 : 샷시이중창 등의 구조임.

이용상태

공부상 아파트 용도이나 현장조사시 이해관계인의 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여
통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태
등에 대한 재확인을 요함.

설비내역

위생/급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로(지하, 지상) 되어 있으며, 인접 가로망 상태 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역에 속하는 토지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경101632 (1) 부산서부지원 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동 3399번지, 명지더웨스턴 106동 1층 102호에 소재한 아파트입니다.

감정가는 414,000,000원입니다.

토지 면적은 52.64㎡ (약 15.92평)이며, 건물 면적은 84.56㎡ (약 25.58평)입니다.

등기부상 전유부분의 면적은 74.62㎡ (약 22.57평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 중복사건 정보가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명문초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 개발지 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 비교적 가까운 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 무난하다고 판단됩니다.

2.3. 주변 시설

명지더웨스턴 아파트는 명지국제신도시에 위치하여 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있어 입주민의 편의를 제공합니다. 또한, 인근에 상업 시설 및 공공 시설이 밀집해 있어 생활 환경이 우수합니다. 현재까지 확인된 정보 상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건물의 말소기준권리는 2021년 5월 11일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을6)입니다.

이보다 선순위인 권리(갑1~갑3, 을8, 을10)는 모두 말소될 예정입니다.

소유권보존(갑1, 한국토지주택공사, 2018-07-23), 소유권이전(갑2, 김광훈, 2018-08-09), 소유권이전(갑3, 김성진, 2021-02-09) 등의 권리가 확인됩니다.

말소기준권리 이후 접수된 권리인 애큐온저축은행의 임의경매개시결정(갑4, 2025-07-03) 또한 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 555,900,000원입니다.

3.2. 임차인현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

현장 조사 시 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태를 가정하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 참고사항에 의하면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 현재까지 확인된 등기부 현황 상으로는 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 명지더웨스턴 아파트 단지는 명지국제신도시에 위치한 대단지 아파트입니다.

최근 몇 년간 개발이 활발하게 이루어진 지역으로, 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다.

주변에 대형 상업시설, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 모두 누릴 수 있습니다.

향후 지역 발전 가능성이 높아 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 명지더웨스턴

주소: 부산광역시 강서구 명지동 3399

사용승인일: 2018년 6월 12일

총 동수: 11개 동

총 세대수: 1213세대

단지 내 주차대수: 총 1329대 (지하 1167대, 지상 162대)

최고층: 21층, 최저층: 1층

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

특이사항: 지하 전기차 충전기 27대 설치

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 명문초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 의료시설: 인근 종합병원 및 의원급 의료기관 이용이 편리합니다.

* 쇼핑/문화시설: 대형 쇼핑몰, 영화관, 문화센터 등이 인근에 있어 이용이 편리합니다.

* 교통: 부산 시내 및 외부로의 접근성이 좋은 교통망을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상 및 내부 확인 불가: 정확한 내부 상태 및 점유 관계 파악이 어려워 명도 과정이나 수리 비용 발생 가능성에 대한 사전 조사가 필요합니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 존재할 수 있어, 진행 상황 및 법적 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

* 1층 세대: 일반적인 경우, 1층 세대는 저층으로 인한 일조량, 사생활 침해, 소음 등의 문제로 인해 고층 대비 선호도가 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 명지국제신도시에 위치한 신축급 아파트 단지 내 선호도 높은 평형에 해당합니다.

단지 내외부로 잘 갖춰진 생활 인프라와 편리한 교통 환경을 자랑하며, 주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 1층이라는 점과 임대 관계 미상, 중복 사건 등 확인해야 할 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명지국제신도시의 핵심 입지: 지속적인 개발과 함께 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 깔끔한 내부 상태 유지 시 높은 거주 만족도를 기대할 수 있습니다.

* 인프라 풍부: 교육, 교통, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 최근 거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시장 가격에 근접한 낙찰 시 충분한 투자 수익률 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(74.62㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 6월~7월 기준으로 36,500만원에서 37,900만원 사이를 형성하고 있습니다.

본 물건은 1층이라는 점을 감안하여, 최근 거래가 평균치(약 37,400만원)보다 소폭 낮은 수준에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

감정가 41,400만원 대비 시세 반영이 덜 된 점을 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가는 약 37,500만원으로 예상됩니다.

본 예상 입찰가는 현재 시장 상황과 제공된 정보를 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 파악된 물건 상태, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.