나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101641 [1] 부산광역시 사하구 구평동 517 이편한세상사하 101동 16층1605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 구평동 소재 '구평동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 · 근린생활시설 · 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층건 제101동 내 제16층 제1605호로서,
(사용승인일 : 2016-09-09)
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 대체로 평탄하게 택지조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접하며, 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로 및 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구평동 517 : 제3종일반주거지역(2015-04-29), 지구단위계획구역(2015-04-29), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-29)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-04-29)(접합), 상대보호구역(2014-02-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-02-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2015-04-29)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101641 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 구평동 517 이편한세상사하 101동 16층 1605호

용도: 아파트

감정가: 234,000,000원

토지면적: 32.65㎡ (약 9.88평)

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 태OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

건물 정보:

아파트명: e편한세상 사하

사용승인일: 2016년 9월 9일

총 세대수: 1068세대

최고층: 25층 (101동 기준)

최저층: 3층 (단지 기준)

전용면적: 59.93㎡ (계약면적 기준)

총면적: 8,241.63㎡ (101동 전체 연면적)

주차대수: 1087대 (지하 1078대, 지상 9대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 구평동 소재 '구평동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건 단지는 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로, 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로, 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로 1류, 중로 2류, 중로 3류에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역, 택지개발지구에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 순위 근저당권 (대구은행, 2016-10-31 접수)

* 등기부 요약

등기부상 채권총액은 193,500,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권이전(신탁등기말소)

- 근저당 (대구은행)

- 근저당 (태린대부주식회사)

- 압류 (사하구(부산광역시))

- 임의경매 (태린대부)

- 임의경매 (유더블유제십육차유동화전문)

* 임차인 현황

* 임차인: 박상준

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2020-02-17

배당신고일자: 2025-09-17

대항력: 없음

비고: 소액임차인 해당 여부 확인 필요.

* 임차인: 박진우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-17

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계

0원

* 임차인 관련 주의 문구

임대차 관계 및 보증금/차임 등 상세 내용은 현장 조사 및 관련 서류를 통해 재확인하시기 바랍니다. 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권

본건은 주거지역과 일부 공장지대가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 단지 인근으로 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 검색

주변에 공장이 혼재되어 있다는 정보가 있으나, 본건과 직접적인 영향을 주는 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공장과의 거리 및 업종에 따라 소음, 분진 등에 대한 잠재적 영향은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육환경

본건은 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 및 운영 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건

본건은 중복 사건으로 진행 중이며, 유동화 물건으로 일반 경매 물건과는 다른 특징을 가질 수 있습니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 후 처리 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가

현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능하였습니다. 따라서 내부 구조, 이용 상태, 하자 여부 등은 반드시 재확인해야 합니다.

* 임차인 명도

임차인이 존재하나 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구에 위치한 신축 아파트로, 편리한 교통과 잘 갖추어진 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가 수준에서 형성되어 있어 비교적 안정적인 시장 상황을 보여주고 있습니다. 다만, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특수성과 내부 확인 불가, 주변 공장과의 혼재 등은 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 사용 승인된 신축 아파트입니다.

* 16층 고층으로 일조권 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 최근 실거래가 수준이 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시세 대비 급격한 하락 가능성은 낮아 보입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원이며, 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 59.93㎡ 기준 210,000,000원 ~ 230,000,000원 선에서 거래가 이루어졌습니다. 본건은 16층이라는 장점을 고려할 때, 시세 반영 및 경쟁 상황을 감안하여 감정가 수준 또는 소폭 상승한 230,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰가율은 통상 80~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 시세가 감정가에 근접하므로 100% 이상도 고려될 수 있습니다. 최종 입찰가는 세부 권리 분석, 명도 비용, 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.